Aksaray ilinin Sultanhanı ilçesine bağlı olan Sultanhanı Köyü, tarımsal üretimin yanı sıra yerleşim alanı olarak da gelişmekte olan bir yerleşimdir. Bugün için bu bölgede sadece Mücahid ve Şahin ailelerinin sahipliğinde kalan 3 adet konut arsası haricinde Sultanhanı Köyü satılık arsa ve tarla ilanına rastlanmamaktadır. Fiyatlar, arsa için 5.000 ila 15.000 TL/m² arasında değişmekte olup tarla parsellerinin değeri ise 1.500 ile 4.000 TL/m² düzeyindedir. Küçük araziler genellikle hisseli satışa konu olurken, daha büyük parsellerde tapu devri esnasında kadastro onayı öne çıkmaktadır.
Sultanhanı Köyü arsa ve tarla fiyatları yerel talebin kısıtlı olması nedeniyle oldukça stabilize seyretmektedir. İmarlı konut arsalarıyla imarsız tarım arazileri arasında ciddi bir fiyat farkı göze çarpıyor; imarlı parsellerde metrekare başına 10.000-15.000 TL ödenirken, imarsız tarla parsellerinde 2.000-4.000 TL aralığı hakimdir. Bağ ve bahçe niteliğindeki arazilerdeyse 3.000-5.000 TL/m² bandında alıcı bulmaktadır. Bu veriler ışığında yeni bir ilanın yayınlanması durumunda, endekste ani bir artış yaşanması beklenmese de, yerel müteahhitlerin yakın gelecekteki projeleri fiyatları yukarıya çekebilir.
Sultanhanı Köyü satılık arsa ve tarla piyasasında işlem yaparken ilk adım, parselin imar durumunun ve ada-parsel numarasının tapu kaydından doğrulanmasıdır. Kadastroya kayıtlı olmayan parsellerde hisseli satış riski bulunurken, imar planında yeşil alan olarak işaretlenen arazilerde inşaat ruhsatı alınamaz. Ayrıca satın alınacak parselin KAKS (Kat Alan Katsayısı) ve emsal değerleri, yerel belediyeden alınacak bilirkişi raporuyla öğrenilmelidir. Tarım arazisi olarak satışa sunulan parsellerinse Tarım ve Orman Bakanlığı’nca onaylı haritalarla uyumlu olduğundan emin olunmalıdır.
Bu bölgede yaygın tapu türleri arasında müstakil arsa tapuları ve hisseli tarla tapuları bulunmaktadır. Hisli parsellerde kalan pay oranları, noter onaylı paydaş anlaşmalarıyla düzenlenmelidir. Tapu devri sırasında İller Bankası ya da Ziraat Bankası kredilerine uygunluk durumu fevkalade önemlidir; zira çoğu banka tarımsal amaçlı olmayan imarsız parseller için kredi vermekte çekimser kalmaktadır. Ada-parsel sorgulaması içinse Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak belgeyle, parsel sınırlarının komşu parsellerle çakışmadığından emin olunmalıdır. Güncel mevzuata göre tapu devrinde KDV oranı %18 iken, tarımsal amaçlı satışlarda istisnai durumlar oluşabilmektedir.
Sultanhanı Köyü’nde satılık arsa ve tarla bulmak için, internetten fiyat, metrekare ve imar durumu filtrelerinin kullanılması en akılcı yöntemdir. toprakarsa.com üzerinde yer alan arama motorunda ilgili filtreler aktifleştirildiğinde sadece bu bölgede mevcut parseller immediat şekilde görüntülenebilir. Arazi tipine göre ayrıştırma yapılabilen sistemde, fiyat aralığı 1.500-15.000 TL/m² arasında seçeneklere ulaşılabilmektedir. Ayrıca ilanların yayınlandığı tarihe göre sıralama yapılabilmesi, yeni çıkan fırsatları yakından takip etmeyi kolaylaştırmaktadır.
Mevcut verilere bakıldığında, Sultanhanı Köyü bölgesinde satılık tarla ve arsa sayısının oldukça sınırlı olması, fiyatların spekülatif bir şekilde artış göstermesini engellemekte. Yatırımcıların dikkatini çeken nokta ise bu bölgenin gelecekteki lojistik projelerden faydalanabilecek konumda bulunması. Eğer gelecekte bir kentsel gelişim planı hayata geçirilirse, o dönemde yerel parsellerin değerinde ciddi bir artış yaşanabilir. Bugün içinyse satın alma kararında aceleci davranmak yerine, parselin kadastro ve imar durumunun iyice araştırılması faydalı olacaktır.
Bölgede mevcut fiyatlar imarlı arsa için 10.000-15.000 TL/m² arasında seyrederken, imarsız tarla parsellerinde 1.500-4.000 TL/m² düzeyindedir. Bağ ve bahçe niteliğindeki parsellerdeyse fiyat bandı 3.000-5.000 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Öncelikle ada-parsel sorgusu yapılmalı, tapunun kadastro kaydına bakılmalı ve KAKS/emsal değerleri kontrol edilmelidir. Hisli parsellerde noter onaylı paylaşım sözleşmesi bulunmalıdır; tarımsal arazilerdeyse Tarım ve Orman Bakanlığı onaylı haritaların varlığına önem verilmelidir.
toprakarsa.com sitesinde yer alan arama motorunda fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle bu bölgedeki parseller kolayca bulunabilir. Filtreler sayesinde sadece imarlı arsaları veya tarla parsellerini ayrıştırarak arama yapmak mümkündür.
Bir arsanın metre karesine denk gelen fiyatı hesaplarken, toplan satış fiyatı parsellerin ortalama büyüklüğüne bölünmektedir. Örneğin 500 m² bir tarla 1.500.000 TL’ye satışa çıkarıldığında m² fiyatı 3.000 TL olarak hesaplanmaktadır.
Sultanhanı ilçesindeki ilanlar için Sultanhanı satılık arsa sayfasına bakın.