Ankara’nın kuzeyinde, Ova’nın serin esintilerine yakın bir köyceğiz olan Kalaba Mah. aslında adı gibi figüratif bir yer değil; toprağı bereketli, insanları toprağa bağlı bir yaşamın merkezi. Sadece 2 tane sahibinden Kalaba Mah. satılık bag-bahce ilanı dolaşımda — toplamda 250 m² ile 300 m² arasında değişen alanlara sahip bu parseller, fiyat olarak 425 bin TL ile 3,5 milyon TL arasında el değiştirmeyi bekliyor. Yani eğer elinizde yeşillik severli bir bütçe varsa, yerel pazarda seçenekler sınırlı ama dikkate değer.
İki ilan üzerinden fiyatlar incelendiğinde, alt limit 425 bin TL civarında başlıyor; bu fiyat civarında 250-300 m²’lik bir bahçe arazisi için yüksekte sayılmaz. Üst limitine gelindiğindeyse 3,5 milyon TL’ye kadar çıkan teklifler, büyük ve meyve bahçesi niteliğinde olan mülklere ait. Satışlardaki bu geniş aralık, parselin içerdiği zeytin ağaçları ya da organize edilmiş bir bahçe düzenine bağlı olarak değişiyor. Aynı zamanda her iki ilanın da sahibinden teklif olması, komisyoncu baskısından uzak bir alım süreci vaat ediyor.
Söz konusu parsellerin hangi tapu türünde olduğunu sorgulamadan önce, ilk adım kadastroya gidip ada-parsel sorgusu yaptırmak gerekiyor. Müstakil bahçe statüsündeki parsellerde imar durumu genelde tarla ya da bahçe tapusuna denk gelirken, hisseli bahçelerde bölünmüşlükten kaynaklı sıkıntılar yaşanabiliyor. Eğer elinizde 300 m²’lik bir tarif varsa, tapuda “bahçe m²” olarak geçen parsellerde KAKS değerlerinin nasıl tanımlandığını incelemek faydalı olur — çünkü bazı bölgelerde sera ya da depolama alanının m²’si de bahçe olarak kredilendirilebiliyor.
İki ilanın her ikisi de müstakil bahçe tapusuna sahip; bu da hisse sorunlarının olmadığı anlamına geliyor. Hisseli bahçe tapularının aksine, müstakil parsellerde satın alma sırasında takasa gerek kalmıyor — sadece tapunun temiz olduğunu kontrol etmek yeterli. Bunun yanı sıra, bu parsellerin krediye uygunluğuna dair herhangi bir kısıtlama bilgisi yok; ancak bankaların kırsal alanlardaki değerlendirmeleri, parsellerin imar durumuna göre değişkenlik gösterebilir. Ayrıca, Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak ada-parsel sorgusuyla birlikte, parselin bağlı olduğu imar planı da incelenmeli.
Kalaba Mah. satılık bag-bahce anahtar kelimesiyle toprakarsa.com üzerinden arama yaptığınızda, fiyat, m² ve mahalle filtrelerini kullanarak sonuçları daraltabilirsiniz. Sahibinden üzerinden yayınlanan ilanlar genellikle ilk sırada çıktığı için, oradan da benzer bir listeye ulaşabilirsiniz. İki ilan sayısını göz önünde bulundurarak arama stratejinizi ayarlayın; fiyat karşılaştırmazda sadece fiyat değil, tapu durumu ve alanın büyüklüğü de kıstas olmalı.
İki ilan üzerinden de anlaşılacağı üzere, fiyat aralığının geniş olması ve toplam ilan sayısının az olması, pazarda hâkimiyet sahibi olan satıcıların fiyatı bireysel olarak belirleyebildiğine işaret ediyor. Küçük bir pazarda bile 425 bin TL’den 3,5 milyon TL’ye kadar fiyatlama yapılabiliyorsa, bu bölgede arazi alımında objektif bir fiyatlama sistemi bulunmadığının kanıtı sayılabilir.
425 bin TL ile 3,5 milyon TL arasında seyreden fiyatlar, parselin büyüklüğüne, meyve ağacı yoğunluğuna ve tapu durumuna göre değişiyor. Ortalama bakıldığında, 1 m² fiyatı 1.400 TL ile 11.700 TL arasında oynuyor — bu da yatırım yapılacak alanın hangi boyutlarda olduğunu anlamak için kullanılabilir.
Tapunun müstakil bahçe tapusu olup olmadığına, kadastro sorgusu yapılmadan karar verilmemeli. Ayrıca, parselin imar durumunu ve varsa sera ya da depo alanlarının m² olarak kaydedilip kaydedilmediğini belgelendirmek gerekiyor — aksi takdirde ileride m² kayıplarıyla karşılaşma riski ortaya çıkıyor.
toprakarsa.com’un fiyat, m² ve mahalle filtrelerini kullanarak arama yapabilir ya da doğrudan sahibinden.com üzerinden “Kalaba Mah. satılık bag-bahce” anahtar kelimesiyle ilanları süzebilirsiniz.
Toplam fiyatı parselin m²’sine böldüğünüzde, 1.400 TL ile 11.700 TL arasında bir fiyat aralığı ortaya çıkar — bu da yatırımcıların karşılaştırma yaparken kullanabileceği basit bir oran.
Akyurt ilçesindeki ilanlar için Akyurt satılık arsa sayfasına bakın.
