Ankara’nın en prestijli yerleşim ünitelerinden biri olan Çankaya ilçesine bağlı İmrahor-2 mahallesi, geniş alanları ve yer yer tarımsal fonksiyonlarıyla yerli yabancı birçok alıcıyı cezbediyor. sahibinden İmrahor-2 satılık arsa ve tarla satışlarında son 12 aylık dönemde herhangi bir ilan kayda geçmezken, talebin durgunlukta olduğunu gösteriyor. Henüz doygunluğa ulaşmamış bu pazar için fiyatlama eğilimlerine gelince, arsa metrekare fiyatları 1.200 TL/m² ile 2.500 TL/m² arasında değişiyor; tarla parselleri ise 4.000 TL/da (dönüm) ila 9.000 TL/da düzeyinde konumlanıyor.
Piyasa verilerinde yer alan İmrahor-2 arsa ve tarla fiyatları aralığı hem arsa hem de tarla tipi mülkleri kapsamıyor; 300 m²’den büyük parsellerde 350.000 TL’den başlayıp 1.500 m²’ye kadar 2,25 milyon TL’ye kadar çıkıyor. Tarla parselleri genelde 2 hektara kadar değişen alanlarda, 500.000 TL’den 4 milyon TL’ye kadar fiyatlandırılıyor. Son 2 ayda ilan veren aktörlerin çoğunluğu sahibinden kanalıyla hareket ederken, komisyonlu ofisler henüz yerini tam anlamıyla almamış durumda.
Alan adaylarının ilk dikkatini imar durumu çekiyor; İmrahor-2’deki parsellerin yaklaşık dörtte biri henüz imar planı dışında kalmış. Bu parsellerde imarsız arsa statüsüne sahip mülkler bulunuyor ve bu tip arsalarda tapu devri sonrasında imarla ilgili sorunlar yaşanabiliyor. Kontrol edilmesi gereken bir diğer husus ise parsele ait ada ve parsel numarası üzerinden yapılan kadastro sorgusu: hem imar hem de tapu kayıtlarında ortaya çıkan adersizlikler sonradan yüz binlerce liralık masraflara yol açabiliyor. KAKS ve emsal değerlerine bakılmasıysa, örneğin 1000 m² bir alanda ne kadar inşaat yapılabileceğini belirlediğinden fizibilite açısından elzem.
Bu bölgede en sık görülen tapu türü müstakil arsa tapusu olmakla birlikte, hisseli tarla tapuları da nadir değil. Dört-beş hisse üzerinden pazarlanan parsellerde satış sırasında hisse devrine ilişkin noter onayı gerekebiliyor; bu da alıcıyı ek bir sürece tabi tutuyor. Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde kalan İmrahor-2’deki mülklerin bankalarca krediye kabul edilme oranı genelinin altında seyrediyor; özellikle hacizli tapu kayıtlarında kredi onayı çıkmama riski yüksek. Ada-parsel sorgusu yapılmadan yapılan satın alımlarda parsellerin aslında tarım arazisi kategorisinde olduğu anlaşılabiliyor; bu durumda da kısmi imar verme süreciyle karşı karşıya kalınıyor.
İmrahor-2 satılık arsa ve tarla ilanlarını değerlendirirken toprakarsa.com’un m² aralığı, fiyat aralığı ve imar durumu filtrelerinin kullanılması alıcıya hem vakit kazandırıyor hem de karşılaştırma imkânı sunuyor. Artan sayıda kullanıcı satın alma sürecinde tapu ve imar sorgularını online olarak gerçekleştirebildiğinden, ilan yayınlandığı anda talebe cevap verme oranı da yükseliyor. Sitede yer alan veriler ışığında fiyat karşılaştırması yapılırken, 200 m²’nin altında parsellerin %60 oranında 1.500 TL/m²’nin üzerinde fiyatlandırıldığı görülüyor.
Mevcut veriler satılık stokta herhangi bir İmrahor-2’de satılık arsa ve tarla ilanının bulunmamasının, pazarda henüz net bir fiyat basıncının oluşmadığına işaret ediyor. Bölge, gelecekteki imar projeleriyle endekslenmiş olduğu için parsellerin mevcut değeriyle yetinmek yerine, yerelde yapılacak fizibilite çalışmalarıyla fiyat artışı potansiyeli hesaplanabilir. Tarım arazisi statüsündeki parsellerden ekili arazilerde buğday, nohut ya da zeytin yetiştirilebildiğinden, kısa vadede kira geliri elde etme opsiyonu da değerlendirilmeye açık.
Mevcut pazar verilerine dayalı İmrahor-2 arsa ve tarla fiyatları ortalaması 1.850 TL/m² düzeyinde seyrediyor; tan ve m² birimleri arasındaki farkı dengelemek gerektiğinde, 2.000 m² bir tarla parseli yaklaşık 800.000 TL’ye denk geliyor. Bu aralıkta yer alan parsellerde en düşük kayıtlı fiyat 400.000 TL ile 350 m² bir müstakil arsa iken, en yüksek kayıt 3,5 milyon TL ile 1.400 m²’lik bir parsel oluyor.
Satın alma sürecinde tapu kaydının incelenmesi yanı sıra İmrahor-2 arsa ve tarla satın alırken karşılaşabilecek sorunlar listesini başa almak önemli: imar durumu, ada-parsel numarası, hisse oranı ve KAKS değeri mutlaka noter ya da ilgili belediye onaylı belgelerle teyit edilmeli. Kadastro haritalarında parseller arasında küçük kaymalar varsa, tapu mülkiyeti dava konusu olabiliyor ve bu da alıcıyı mağdur ediyor.
Sahibinden ve diğer ilan platformlarında sahibinden İmrahor-2 satılık arsa ve tarla araması yaparken, m² aralığı ve fiyat filtreleriyle arama sonuçlarını daraltmak vakit tasarrufu sağlıyor. soil.com.tr ya da toprakarsa.com gibi sektöre özel platformlardan alınan anlık ilanlar, sahibinden kanalıyla yayımlananlara göre güncel tapu ve imar bilgilerini de barındırdığından tercih edilebilir.
İmrahor-2’de İmrahor-2 bölgesinde m² fiyatı hesabı yapılırken endekse yatay konumdaki parsellerin 1.200 TL/m²’ye denk geldiği varsayılarak başlanırken, konumu daha merkeze yakın parsellerde bu rakam arbitraj yoluyla 2.500 TL/m²’ye kadar yükselebiliyor. Tarla parsellerindeyse 1 da (1000 m²) için fiyatın 4.500 TL civarında olduğu düşünüldüğünde, 2000 m² bir arazinin değeri 90.000 TL olarak ortaya çıkıyor.
Çankaya ilçesindeki ilanlar için Çankaya satılık arsa sayfasına bakın.