Balıkesir’in Marmara ilçesinde bugün sadece 3 adet farklı fiyatlardaki sahibinden Marmara satılık arsa ilanı bulunuyor; bu ilçenin arsa piyasasının ne kadar dar ve spesifik olduğunu gösteriyor. Şu anda ilan edilen arsaların fiyatları 2,6 milyon TL ile 2,9 milyon TL arasında değişirken, alan büyüklükleri 301 metrekare ile 380 metrekare arasında karşımıza çıkıyor. Marmara satılık arsa tercihlerindeyse arsaların tamamı imarlı olarak kayıtlı ve tapu devri sürecinde — yani alıcıya bu belge ile aktarılmaya hazır durumda.
Ereğli adıyla da bilinen ilçede Marmara arsa fiyatları bugün itibarıyla 8.600 TL ile 9.600 TL arasında değişiyor. Bu fiyatlar metrekare başına değerlendirildiğinde, yaklaşık 300 metrekarelik bir arsanın ortalama 2,8 milyon TL civarında olduğunu ortaya koyuyor. Marmara satılık arsa piyasasındayse sadece sahibinden ilanları aktif; emlak ofisleri üzerinden yayınlanan herhangi bir ilan bulunmuyor — dolayısıyla tüm seçenekleri bizzat ilan sahibinden görmek gerekiyor. İlçenin imar durumuna bakıldığında da tüm arsaların konut imarlı olduğuyla karşılaşıyoruz; yani üzerinde bina inşa edilmesi planlanan parsellerden oluşan bir portföy mevcut.
Parsel satın alırken ilk adım imar durumunu kontrol etmek olmalı — Marmara’da konut arsası alımlarında dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, ilgili belediyeden alınan belgeyle imar durumunun onaylanmış olması. ada parsel sorgusu, talep edilen parsel bilgilerinin tapu kayıtlarından tetkik edilmesiyle başlıyor; yani kadastronun doğru aktarımını takip etmek şart. Satın alma işleminde tapu devri sırasında karşı tarafın hisseli olup olmadığına da bakılması gerekiyor — hisseli arsa alımlarında ortakla anlaşma süreci, ileride fikir ayrılıklarının önüne geçmek için hayati önem taşıyor. KAKS ve emsal değerleri de satın alma kararını etkiliyor; bir arsanın üzerine bina yapılabilecek Emsal (inşa edilecek kat alanının arsa büyüklüğüne oranı) ve KAKS (kat adedi hesabı) oranlarının yerel yönetmeliklere uygun olduğunun araştırılması gerekli.
Bugün Marmara ilçesinde aktif halde sadece 3 ilan bulunuyor; bu ilanların 2’si Topağaç Köyü’nde, 1’iyse Yiğitler Köyü’nde. Topağaç Köyü sahibinden Marmara satılık arsa tercihlerinde öne çıkarken, Yiğitler Köyü de tek ilanla odağındaki köylerden biri haline geliyor. Köylerde yoğunlaşmış olan ilanlar, banliyö yaşamı arayışında olanlar için alternatif bir seçenek sunarken, bu ilçenin yerleşim yoğunluğunun sınırlı düzeyde kalmasına da sebep oluyor.
Herhangi bir imar durumu araştırmasına girmeden önce o parselin hangi amaçla kullanılabileceğine karar vermek gerekiyor — Marmara’daki imtarlı arsa ilanlarının tamamı konut imarlı olduğundan, tarımsal faaliyet ya da ticari inşa planlayanlar içinse ilave araştırmalar yapılması şart. arsa m² büyüklüğüyle fiyat arasında doğru orantı kurmak da önemli; örneğin 380 metrekare büyüklüğündeki bir parsel, 301 metrekarelik bir arsaya göre %30 civarında daha fazla kazanç sağlamasa bile, inşa sürecinde avantaj sunabiliyor. tapu devri sırasında varsa ipotek durumunun sorgulanması da satın alma sürecini riske atmamak adına kritik bir adım — tapuda herhangi bir kısıtlama bulunan parseller, gelecek yıllarda yeniden satışa çıkarılmak istendiğinde alıcı bulmada zorluk yaşanmasına yol açabiliyor.
İnternette Marmara satılık arsa araştırması yaparken kullanılan filtreler arasında fiyat aralığı, arsa m² büyüklüğü ve imar durumu en başta geliyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılan bir aramada fiyat bandının 2,5 milyon TL ile 3 milyon TL aralığına çekilmesiyle Marmara’nın tekil ilanlarının tamamına ulaşılabiliyor. Aynı şekilde, sahibinden ilanlara odaklanmak isteniyorsa, platformun “sahibinden” filtresi yardımcı olabiliyor. Diğer yandan, tapu arama sırasında aranan parselin mutlaka tapuda aktif konumda olup olmadığının kontrol edilmesi gerekiyor; yani kadastro kayıtlarında silinmiş bir parselin yayınlanmış olma ihtimaline karşı dikkatli olmakta fayda var.
Bugün sahibinden Marmara satılık arsa ilanlarında 3 adet liste bulunuyor; emlak ofislerindeyse hiçbir ilan bulunmuyor. Bu durum, ilçe piyasasının küçük ölçekli bir dairenin satış dinamikleriyle paralel olduğunu gösteriyor — yani alıcı ve satıcı direkt temas kuruyor. Sahibinden ilanlarda fiyatlar genellikle pazarlığa daha açıkken, emlak ofisleri üzerinden satışlar genelde köprü kurucu rol üstleniyor. Ofislerden hizmet almak, belge doğruluğu ve tapu devri takibi konusunda yardımcı olmakla birlikte, komisyon maliyetleriyle karşılaşmayı da beraberinde getiriyor.
Marmara ereğlisi satılık arsa sahibinden ilan sayısının bugün itibarıyla 3’e çıktığını; bu da alıcıların pazarlık paylarını genişletebileceği anlamına geliyor — zira sahibinden sistemi, emlak komisyonu olmadan
Bugün Marmara’daki Marmara satılık arsa pazarında sadece 3 ilan mevcut; bu da “Marmara’da hangi arsalara ulaşabilirim?” sorusuna yanıt olarak 301-380 metrekare büyüklüğündeki, tamamı imarlı konut parselleri olduğunu gösteriyor.
Ereğli adıyla da anılan ilçenin Marmara ereğlisi satılık arsa fiyatları 2,6 milyon TL’den başlarken 2,9 milyon TL’ye kadar yükseliyor. Bugün piyasadaki yegâne ilanlar sahibinden sistemi üzerinden yayınlanıyor; dolayısıyla alıcıların direkt olarak ilan sahibine ulaşması gerekiyor.
Balıkesir genelindeki ilanlar için Balıkesir satılık arsa sayfasına bakın.
