Mudanya’nın sahil hattından birkaç kilometre içeride konumlanan Hançerli Köyü, Hançerli Köyü satılık arsa ve tarla araştırması yapanlar için son yıllarda dikkat çekmeye başladı. Hançerli sadece yeşil dokusuyla değil, imarlı parseller üzerinden ciddi bir yatırım potansiyeline sahip olmasıyla da öne çıkıyor. Aktif ilan sayısındaki kısıtlılık aslında bölgesel durgunluğu değil, mülklerin sahiplerince özenle pazarlandığını gösteriyor; öyle ki şu anda sadece üç adet sahibinden Hançerli Köyü satılık arsa ve tarla ilanı mevcut ve fiyat aralığı 558 m²’lik bir small parsele karşılık 2,1 milyon TL’den başlarken, 4.000 m²’ye kadar çıkan büyük parsellerdeyse 4,8 milyon TL’ye varabiliyor.
Üç adet parselden oluşan Hançerli Köyü arsa ve tarla pazarında fiyatlar metrekareye indirgendiğinde 3.763 TL/m²’den 1.200 TL/m²’ye kadar iniyor. Sektördeki yaygın kanının aksine, sahile daha yakın parsellerde imar durumu henüz netleşmediğinden fiyatlar homojen değil. Sahip olunan tüm parsellerin imarlı nitelikte olduğunu da belirtmekte fayda var — yani müstakil konut inşaatına ya da tarla dışında farklı amaçlara uygunluk mevcut. Küçük fakat tam donanımlı davarlar, bağcılık amacıyla satılık arazilerden oluşuyorlar; zaten ilanların tümü sahibinden kaynaklı ve herhangi bir emlakçı aracılığıyla pazarlanmıyor.
Toplam 558 m² ile 4.000 m² arasındaki arsa ve tarla m² aralığı, yatırımcılara ciddi çeşitlilik sunuyor. İmar onaylı parsellerin varlık göstermesi, bölgenin potansiyelini artırsa da henüz yoğun inşaat hareketliliği yok; zira üç ilanda sunulan farklı ölçekler, alıcı profilinin de çeşitlendiğine işaret ediyor: yatırımcıdan başlayıp emekliye, yerelden yatırımcıya kadar geniş bir yelpaze.
Hukuki ve teknik incelemelerin en az rakam araştırması kadar önemli olduğu Hançerli Köyü satılık arsa ve tarla piyasasında dikkatli olmak gerekiyor. Söz konusu üç parsellerin tümü mudanya.ml’ye kayıtlı ve tapuda müstakil arsa olarak yer alıyor. Her birinin hangi ada-parsel numarasına denk geldiğine dair Kadastral Kadastro Müdürlüğü’nden ayrıntılı sorgulama yapılması şart — zira ilçenin toprağı kısmen engebeli ve parsellerin sınırları mevzuata bağlı olarak değişkenlik gösterebiliyor.
Emsal ve KAKS (Kat Adedi Katsayısı) oranlarına da mutlaka göz atılmalı. Henüz inşai kapasitesi tam çözülmeyen parsellerde, yasal olarak izin verilen yapı yoğunluğu ve kat sayısı KAKS yardımıyla belgeleniyor. Bu da yatırımcıya proje geliştirme esnekliği sunuyor. Topoğrafya etütlerine ek olarak, tarımsal amaçla satın alınacak parsellerde Tarımsal Üretim Alanı (TÜA) belgesinin varlığı da irdelenmeli; aksi takdirde ecrimisil veya işgal bedeli gibi yükümlülükler ortaya çıkabiliyor.
Üç parselin de tapu sicilinde "müstakil arsa" olarak kayıtlı olduğunu görebilirsiniz. Kredilendirme imkanlarına gelince, arsa kredilerinde bankaların talep ettiği LTV oranları (kredi/ipotek oranı) henüz %70’in üzerinde olduğu için nispeten dar bir finansman bandı oluşmuş durumda. Ziraadan temin edebileceğiniz parsellerde tapu devri süreci tapu müdürlüklerindeki yoğunluk nedeniyle ortalama 10-15 iş günü sürebiliyor.
İmar durumu konusunda Hançerli Köyü’nde henüz imar planı revizyonu tamamlanmamış olsa da, şu orta vadede üç parsele ait imar durumu tamamen netleşmiş durumda. Bu da alıcının inşaat ruhsatı sürecinde ek bir belirsizlikle karşılaşma olasılığını büyük ölçüde ortadan kaldıracaktır.
Bölgeye özgü ilanları takip etmek için toprakarsa.com üzerinde yer alan filtre sistemini kullanabilirsiniz. Burada Hançerli Köyü satılık arsa ve tarla aratırken fiyat aralığı, metrekare ve imar durumunu daraltarak dar bir listeye ulaşmak mümkün. Zira ilan sayısının azlığı, arama sonucunun da kısa sürede netleşmesini sağlıyor; dolayısıyla elle arama zahmetinden kurtarıyor.
Veri setindeki kısıtlılık nedeniyle net karşılaştırmalar yapılamasa da, üç adet arsa ilanı da fiyatlandırmanın gayet makul olduğunu gösteriyor. Öte yandan, ilanların sahibinden doğrudan olmasının en önemli avantajı komisyoncu masrafının ortadan kalkması. Üstelik Hançerli’nin konumu, Mudanya’daki sahilünitesine yakınlığı ve Bursa’nın doğu girişindeki lojistik kolaylıkları nedeniyle hem yerel hem de yatırımcı ilgisini çekme potansiyeline sahip.
Örneğin 2.500 m²’lik bir parsel için 7,5 milyon TL ödeniyorsa, m² fiyatı yaklaşık 3.000 TL civarında oluyor. Bu hesaplama, ilanda sunulan
Hançerli Köyü arsa ve tarla fiyatları 558 m²’lik küçük bir parsele karşılık 2,1 milyon TL’den başlarken, 4.000 m²’deki büyük parsellerdeyse 4,8 milyon TL’ye ulaşıyor. Bu da m² fiyatının ortalama 3.000 TL civarında olduğunu ortaya koyuyor.
Alım sırasında tapunun müstakil arsa tapusu olup olmadığına, ada-parsel sorgusuna ve emsal/KAKS belgelerinin varlığına mutlaka bakın. Tarım alanı amacıyla satın alacaksanız, TÜA belgesinin takip edilmesi ve ecrimisil riskinin değerlendirilmesi gerekiyor.
toprakarsa.com üzerinde ‘Hançerli Köyü’ filtresini seçip, fiyat ve metrekare aralığını daraltarak sahibinden Hançerli Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşabilirsiniz.
Mudanya ilçesindeki ilanlar için Mudanya satılık arsa sayfasına bakın.
