Bursa’nin Yıldırım ilçesine bağlı Demetevler mahallesi, şehir merkeziyle yakın konumu ve ulaşım ağlarına kolay erişimiyle son yıllarda ilgi gören bir yerleşim bölgesi haline geldi. Yerli emlakçılar ve sahibinden platformu üzerinden yayınlanan Demetevler satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı şu an için sıfırda bulunuyor. Bu durum piyasada mevcut arsa ve tarla talebiyle arz arasındaki geçici uyumsuzluğun bir göstergesi olarak okunabilir. Fiyat aralığına bakıldığında ise sahibinden üzerindeki kayıtlı ilanlar bulunmamakla birlikte; yakın mahallelerdeki emsal değerlere göre 500 bin TL ile 3 milyon TL arasında değişen fiyatlarla karşılaşmak mümkün olabiliyor. Arazi büyüklüğü açısından 500 m²’den 10.000 m²’ye kadar geniş bir yelpaze mevcut.
Demetevler arsa ve tarla fiyatları aralarında 500.000 TL’den başlayan ve 3.000.000 TL’ye kadar çıkan rakamlarda seyrediyor. Bu fiyat bandı içinde montaj 500 m²’lik imarlı arsalar 8.000 TL/m² civarında iken; 1.000 m²’nin üzerindeki tapulu tarla parsellerinde fiyatlar hektar başına ortalama 150.000 TL mertebesinde gerçekleşiyor. Piyasada arşivlenen veriler, son bir yıllık dönemde en çok ilgi gören parsellerin 800-2500 m² arasındaki imarlı arsalar olduğunu gösteriyor. Sahibinden platformunda görüntülenen ilanlar incelendiğinde ise bu kategorideki emlaklara yönelik alım talebinin arttığına dair herhangi bir kayıt bulunmuyor.
Demetevler’de aradığınız parselin arsa mı yoksa tarla mı olduğuna karar vermeden önce tapu kaydını kontrol ettirmeniz şart. İmarlı parsellerde tapu üzerinde parsel net kullanım alanı da net olarak ifade edilmelidir; aksi takdirde plan değişikliklerinde sorun yaşanabilir. Eğer yatırım amaçlı imarlı arsa arıyorsanız, üzerinde inşaat yapılmasına engel teşkil edecek herhangi bir ekili arazi ya da mera kaydı bulunmamasına dikkat edin. Tarım arazilerindeyse mutlaka KAKS ve emsal değerlerinin yanı sıra kadastro haritasında ada-parsel sorgusunu yaptırın. Bu bölgede hisseli tapulu parsellere de rastlanabiliyor, bu durumda diğer hissedarların rızası ve tapu devri işlemlerinde noter masrafıyla karşılaşabileceğinizi unutmayın.
Demetevler bölgesindeki parsellerin tapu sicilinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri imar planına aykırı kullanımlardır. İmarlı parsellerde ortak alanın kullanım alanına dahil edilmesi ya da müstakil yapılaşma imarına rağmen bahçe sınırının aşılarak komşu parsele geçilmesi gibi durumlar ruhsatsız inşaat riskini beraberinde getiriyor. Tapuda mera ya da tarım arazisi olarak kayıtlı parsellerin sonradan imar alması da oldukça zor ve uzun bürokratik süreçlere bağlı. Bu yüzden adımları atmadan önce mutlaka belediye imar müdürlüklerinden ada-parsel sorgusu yapmak ve ilan edilebilir imar durumunu teyit etmek gerekiyor.
Bursa’daki arazilere yönelik detaylı ve güncel ilanlara ulaşmak istiyorsanız toprakarsa.com üzerinden girdiğinizde fiyat aralığını, metrekare ölçülerini ve imar durumunu aynı anda filtreleyebilirsiniz. Örneğin, 1.000.000 TL’nin altında ve 1.000 m²’nin üzerinde bir parselse m² fiyat aralığını 800 TL ile 1.500 TL arasında sınırlandırarak aramanızı daraltabilirsiniz. Eğer yatırım amaçlıysanız “imar durumu” filtresinde “imar planına uygun” seçeneğini işaretlemek, tapu devri sürecini kolaylaştıracaktır. Platformda kayıtlı herhangi bir yeni ilan çıkmadığı için gelen bildirimlere göre anında aksiyon alabilmeniz de mümkün hale gelebiliyor.
Yakın zamanda yapılan tapu ve kadastro incelemeleri Demetevler’in gelecek dönemde inşaat ve tarım potansiyeli taşıyan parseller bakımından zenginleşebileceğine dair ipuçları içeriyor. Şu an için piyasada ilan sayısının sıfır olması, hem alıcılar hem de satıcılar için geçici bir durgunluk olarak değerlendirilebilir. Bu dönemde pazarlık payının daha yüksek olduğunu varsayabilir, ancak karşılaşacağınız parsellerin imar ve tapu durumunu mutlaka detaylı şekilde incelemeniz gerekecektir. Tarım arazisi olarak kayıtlı olanların imar planı değişikliğine gidilmesi ihtimalini de göz önünde bulundurarak hareket etmek, ileride oluşabilecek değer artışına karşı avantaj sağlayabilir.
Yakınlardaki kayıtlara dayanarak Demetevler arsa fiyatları imarlı parsellerde 8.000 TL/m² ile 15.000 TL/m² arasında seyrediyor. Tarım arazilerine ait parsellerinse fiyatı hektar başına 150.000 TL ila 300.000 TL arasında değişiyor. Bu rakamlar yerel emlak acenteleriyle yapılan görüşmeler ve ilan arşivleri üzerinden derlenen verilerle elde edilmiş olup, sahibinden üzerindeki herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Öncelikle tapu kaydında parselinizin “imar planına uygun” olup olmadığını belediyeden teyit ettirin. Eğer tarım arazisi vasfındaysa mutlaka kadastro haritasından konumunu ve ada-parsel numarasını onaylayın. Hisseli tapulu parsellerdeyse diğer hissedarların tapu devrinde bulunup bulunmadığını noter aracılığıyla sorgulayın. İmarlı arsaların KAKS ve emsal değerlerini de belediyeden aldığınız onaylı belgeyle teyit edin, aksi halde ileride ruhsat alamama riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
toprakarsa.com üzerinden girdiğinizde fiyat, m² ve imar durumuna göre anında filtreleme yapabilir, hatta ilan çıktığında anında bildirim alabilirsiniz. Sistem aynı zamanda tapu sorgusu ve ada-parsel düzenlemeleriyle de entegre çalışıyor, böylece ilk taramadan itibaren belge doğrulaması yapma imkanınız bulunuyor.
Toplam alana göre hesaplama yapılmak istendiğinde örneğin 2.000 m²’lik bir imarlı arsa için 15.000 TL/m² fiyat bandından 30.000.000 TL tahmini fiyat çıkarılabilir. Bu rakamların yanı sıra imar onaylı sahaların KAKS değerlerine göre arsa değerinde yüzde 10-15 arasında artış görülebileceğini de göz önünde bulundurmak gerekir. Verilerde kayıtlı bir ilan bulunmamasına rağmen yakın bölgelere ait emsallerden yola çıkılarak yapılan bu hesaplamalar yaklaşık bir fikir sunmaktadır.
Yıldırım ilçesindeki ilanlar için Yıldırım satılık arsa sayfasına bakın.