Çorum’un tarım potansiyeliyle öne çıkan ilçelerinden biri olan Alaca, verimli toprakları ve stratejik konumu sayesinde hem sahibinden Alaca satılık arsa ve tarla arayanların hem de tarımsal üretim yapmak isteyenlerin gözdesi haline geldi. 2024 yılının ikinci yarısında ilçede sadece iki adet arsa ilanı mevcut; bu ilanların fiyatları 500 bin TL ile 1,2 milyon TL arasında değişiklik gösterirken, metre kare olarak 1.249 m² ila 3.863 m² arasında değişen büyüklüklerde sunulmakta. Pazarda sadece imarlı arsalar bulunmakta olup, tüm ilanlar doğrudan sahiplerinden yayınlanmış durumda.
Toplamda iki ilanın yayında olduğu Alaca’da, metre kare başına düşen fiyatlar 200 bin TL ile 960 bin TL arasında geziniyor. Bunlardan küçük olan 1.249 m²’lik parsel 500 bin TL’den, en büyük 3.863 m²’lik arsa ise 1,2 milyon TL’den el değiştirmeyi bekliyor. %100 imarlı olan bu arazilerin tamamı tarım arazisi ya da imarlı arsa olarak kayıtlı; henüz imarsız arsa ya da hisseli tarla ilanı bulunmamakta.
Öncelikle, herhangi bir arazinin tapu kaydını detaylı şekilde incelemek şart. Hangi ada ve parsel numarasına ait olduğunu, kadastro geçmişinin düzgün olup olmadığını sorgulamak gerekiyor. KAKS ve emsal değerleri, imar durumu onayı olmayan parsellerde büyük riskler oluşturabilir. Alaca’da yer alan bütün satılık arsalar imarlı olduğu için kadastro müdürlüklerinden alınacak onaylı tapu ve imar durumu belgeleriyle risk minimuma indirilebilir. Ayrıca, arsanın kullanım amacını açıkça belirtmesi; tarım arazisi, bahçe ya da müstakil konut alanı olarak ayrımı yapılmalıdır.
İlçenin köylerinden Değirmenönü Köyü ve Kızkaraca Köyü’nde birer adet arsa ilanı bulunmakta. Bu köyler, Alaca’nın batısında Kızılırmak’a yakın konumlarıyla hem ulaşım kolaylığı sunmakta hem de toprak verimliliği açısından yerel tarımcılar tarafından tercih edilen bölgeler arasında yer alıyor. Köylerde yer alan parsellerin neredeyse tamamı, tarımsal faaliyetler için uygunluğa dair detaylı açıklamalarla yayınlanmakta.
Fiyat oluşumunda temel etken konum, parselin büyüklüğü ve imar durumudur. Alaca’da şu an için sadece imarlı arsalar mevcut olduğundan, fiyatlardaki çeşitlilik büyük ölçüde metre kare başına üretilen imar koşullarından kaynaklanıyor. Daha büyük parsellerde metre kare fiyatının düştüğü gözlemlenirken, konum itibarıyla köyler arasında da küçük farklılıklar oluşabiliyor. Yerinde yapılacak bir arazi incelemesiyle hem toprak kalitesi hem de ulaşım kolaylıkları net olarak anlaşılabilir.
Alaca satılık arsa ve tarla araması yaparken, ilçenin sınırları içerisindeki parselleri, tapu bilgileriyle birlikte karşılaştırmak önem taşıyor. Hem konum hem de fiyat kriterlerine göre, metre kare ve imar durumu filtreleri kullanarak en uygun seçeneklere hızlıca ulaşmak mümkün. Örneğin, toprakarsa.com platformunda yer alan ilanlar arasında istenilen metre kare aralığı ve fiyat bandını daraltmak, yanıltıcı ilanlara karşı da koruyucu bir rol oynuyor.
Alaca’daki mevcut durumda, sadece sahibinden ilanları var ve bu da fiyatlar üzerinde doğrudan sahiplerinin beklentilerinin daha fazla yansıdığı bir ortam oluşturuyor. Emlak ofisleri aracılığıyla yapılan alım satımlar genellikle daha profesyonel bir danışmanlık süreci gerektirse de, ilçede henüz ofis bazında hizmet veren bir emlak acentesi ilanı bulunmuyor. Bu durum, pazardaki tek seçeneğin doğrudan sahiplerle görüşmek olduğunu gösteriyor.
Mevcut verilere göre, en düşük 500 bin TL olan fiyatlar 1,249 m²’lik bir parsellerde bulunurken, en yüksek 1,2 milyon TL’ye ulaşan fiyatlar ise 3.863 m² büyüklüğündeki imarlı arsalarda görülüyor. Ortalama m² fiyatı yaklaşık 340 bin TL ile 430 bin TL arasında değişmekte.
Tapu kaydında yer alan ada-parsel bilgileriyle kadastro durumunun tutarlı olup olmadığı ilk kontrol edilecek nokta. Ardından, imar durumu onaylı belgelerin varlığı ve varsa KAKS/emsal oranlarının projeye uygunluğu araştırılmalı. Alaca’da satışa sunulan bütün arsalar imarlı olduğu için, tapuda tarım arazisi olarak kayıtlı parsellerin imar değişikliği taleplerine ilişkin belgeler de mutlaka incelenmelidir.
Sahibinden Alaca satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak için fiyat aralığı, metre kare büyüklüğü ve imar durumuna göre filtreleyerek listeyi daraltabilirsiniz. Özellikle ilçenin köylerinde yayınlanan ilanlar için konum filtreleri kullanmak, yanıltıcı ilanlara karşı koruyucu olacaktır.
Örneğin, fiyatı 750 bin TL olan 2.200 m²’lik bir arsanın metre kare fiyatı yaklaşık 340 bin TL’ye denk geliyor. Bu basit hesaplama, pazardaki fiyatların neye göre belirlendiğine dair genel bir fikir verebilir; gerçekte fiyatı etkileyen diğer unsurlar daima eklenmelidir.
Arsa alımlarında bankaların sunduğu kredi koşulları, tapu türüne ve parselin imar durumuna göre değişkenlik gösteriyor. Alaca’daki mevcut ilanların tamamı imarlı arsa olduğu için banka kredisi almakta genel olarak daha az sorun yaşanabilir; ancak her bankanın farklı politikaları olduğunu da unutmamak gerekir.
Çorum genelindeki ilanlar için Çorum satılık arsa sayfasına bakın.