Doğudan batıya ulaşım koridorunda kendine özel bir coğrafyaya sahip olan Erzincan, sarp dağların çevrelediği ova tabanlarında hem tarımsal üretim hem de yerleşim genişletme potansiyeli sunan az sayıdaki ilin başında geliyor. Bölgenin iklimsel olarak ılıman geçiş havzasında yer alması, topraklarının sert kalkerli ve alüvyonlu katmanlardan oluşması, Erzincan satılık arsa ve tarla arayan yatırımcıların dikkatine sunuluyor. İl genelinde halihazırda sadece bir adet arsa ilanı bulunurken, fiyatın 2,8 milyon TL’den ibaret kaldığı bu durum pazarda baskın bir trendin olduğunu gösteriyor. Kadastro kayıtları kadar mülkiyet hukuku da hassasiyetle irdelenmeyi bekleyen bir bölge olan Erzincan’da, ilan yoğunluğu neredeyse tümüyle Üzümlü ilçesinde toplandığından alıcıların konum tercihlerini dar bir aralıkta değerlendirmesi gerekiyor.
Sahibinden platformunda yer alan tek Erzincan satılık arsa ve tarla ilanı 2,8 milyon TL fiyatla 3.200 m² arşın bir alanı kapsıyor. Bu rakamdan hareketle Erzincan’ın kilometrekareye düşen ortalama fiyatının 875 TL/m² düzeyinde seyrettiğini söylemek mümkün. Söz konusu parselin imarlı olduğunu da not etmek gerekiyor zira il genelindeki mevcut ilan stoku tümüyle imarlı arsadan oluşuyor. Toplam ilan sayısının bire kadar gerilemiş olması, ilçeler bazında yoğunlaşmanın ne derece sınırlı olduğunun da bir göstergesi kabul edilebilir. Bu durum yeni ganimet arayanların ya fiyat odaklı hareket etmek ya da pazardaki tek seçenekte ısrarcı olmak zorunda kalacağı anlamına geliyor.
Bir arazinin satın alınmasında kademeli bir inceleme süreci devreye giriyor. Öncelikle parselin imar durumu kontrollü bir şekilde tetkik edilmeli, belediyelerin imar planı uygulamalarıyla bağlantılı bilgiler alınmalı. Kadastro müdürlüklerinden alınacak ada-parsel sorgusu, söz konusu arazinin tapuda hangi ada ve parselde kayıtlı olduğunu ve mülkiyet sahiplerini net biçimde ortaya koyuyor. Zira tarla olarak kaydedilmiş bir alanın aslında altında tarım arazisi statüsünde yer aldığı ve tarım dışı kullanıma kapalı olabileceği unutulmamalı. Uygulama imar planında KAKS ve emsal oranlarına bakarak ne kadar inşaat yapılabileceği hesaplanabiliyor; Erzincan’daki mevcut ilan stoku üzerinden buna dair bir veri olmadığı için adaylar kendi incelemelerini bireysel olarak yürütmek durumunda kalabilir.
Toplam bir ilanla temsil edilen sahibinden Erzincan satılık arsa ve tarla pazarında ilçelerin gidişatını rakamlar net olarak gösteriyor. Erzincan’a bağlı dokuz ilçe içerisinde sadece Üzümlü’de kayıtlı ilan bulunuyor ki bu durum il genelindeki boşluğu da ortaya koyuyor. Üzümlü ilçesi, ilin doğusunda yer alan ovada tarımsal faaliyetlerin yoğunlaştığı bir yerleşim olarak dikkat çekiyor. Zaten az sayıdaki ilanın tamamının burada toplanmasının tek sebebi ilçenin coğrafi konumu ve tarıma elverişli arazilerinin varlığı olabilir.
Piyasanın neredeyse durağan bir seyir izlediği Erzincan’da ilçeler arasında arsa ve tarla fiyatına dair kayda değer bir dalgalanma bulunmuyor. Pazarın Üzümlü ilçesiyle sınırlı kalması, fiyatların konum bazında farklılaşmasına geniş anlamda imkan tanımıyor. Bu durumun ardında ilin küçültülmüş ilan envanterinin yanı sıra, ulaşım ve altyapı olanaklarının il genelinde yüksek düzeyde standartlaştırılmış olması da yatıyor. Parselin hangi ilçeye ait olduğu, münferit satışta baskın bir faktör olarak karşımıza çıkmıyorken, belediyelerin imar planı uygulamaları arasındaki küçük nüanslar yerel talebi de sınırlı ölçüde belirliyor.
Erzincan’da tapu devri, Kadastro Müdürlükleri ve Tapu Sicil Müdürlükleri üzerinde yapılan titiz bir kontrole bağlı. Parselin tapu devri işlemi öncesinde, ada-parsel sorgusu gerçekleştirilerek mevcut mülkiyet sahibi ve varsa paydaşlar tespit ediliyor. İmar durumu denen evrak incelemesindeyse belediyenin ilgili planlama birimlerinden alınan tüm belgelerin incelenmesi gerekiyor. Bu süreçte KAKS ve emsal oranlarına bakılarak parsellerin hangi amaçla ve ne büyüklükte inşaat yapılabileceği de kesinleşiyor. Tarım arazisi statüsündeki parsellerin satışında ayrıca Tarım ve Orman Bakanlığı’nın izni de aranabiliyor. Tekil bir arsa ilanı üzerinden hareketle genel bir prosedür tarif etmek zor olsa da Erzincan’daki mevcut duruma bakıldığındaaynı bölgede bulunan parsellerde de benzer bir yol izlenebilir.
Piyasadaki olağanüstü düşük ilan sayısına bakıldığında hangi kanaldan arama yapılacağı ikinci planda kalabiliyor. Sahibinden’de yer alan tek Erzincan satılık arsa ve tarla ilanı, pazardaki esnekliği sınırlandırırken emlak ofislerinin de stoklarının tükendiği bir gerçeği ortaya koyuyor. İki ayrı kanaldan yapılan aramalar sonucu aynı sonuca ulaşma ihtimali yüksek olan Erzincan’da, alıcıların ya pazardaki tek seçeneğe odaklanması ya da bir süre beklemek zorunda kalması kuvvetle muhtemel. Bu durum alıcıların pazarda daha da az sayıda seçenekle karşılaşma riskini beraberinde getiriyor.
Toprakarsa.com üzerinden Erzincan satılık arsa ve tarla ilanlarına yönelik arama yapılırken fiyat bandının yanı sıra m² aralığı, tapu durumu ve imar durumu filtrelerinin kullanılması gerekiyor. Platformun sunduğu bu seçenekler sayesinde kullanıcılar, ilanda yer alan tek arsa hakkında detaylı bilgiye kolayca ulaşabiliyor. Müstakil arsa arayanların dikkat etmesi gereken nokta, il genelindeki arzın son derece kısıtlı olması sebebiyle filtre daraltma işleminin öne çıkması gerektiği yönünde.
Bankaların arsa kredisine yaklaşımı, tapu türüne ve parselin imarlı olup olmadığına bağlı olarak değişiklik gösteriyor. Erzincan’da tek ilanın tamamıyla yayvan bir piyasa olmamasından ötürü bankaların da kredi onay süreçlerinde katı kriterlere yönelebileceği göz önünde bulundurulmalı.
Erzincan satılık arsa ve tarla arayışında bulunanların dikkate alması gereken ilk husus pazardaki son derece dar ilan hacmi. İl genelinde sadece bir adet ilanın bulunması, adayların hemen karar vermek zorunda kalabileceğini akıllara getiriyor. Aynı zamanda imar durumu sorgusunun da titizlikle yapılması, var olan parsellerin potansiyelinden en iyi şekilde faydalanma yolunda önemli bir adım sayılıyor.
Toplam 2,8 milyon TL fiyatla sunulan 3.200 m²’lik arsa, Erzincan’da kilometrekareye düşen fiyatın 875 TL olarak hesaplanması anlamına geliyor. Bu rakamdan hareketle il genelinde parsel bazındaki fiyatların paylaşıldığını görmek mümkün. Bu veriler, ilde bulunan parsellerin neredeyse tümüyle imarlı olduğunu da ortaya koyarken, kullanıcıların fiyat araştırmalarını bu yönde yapmaları gerektiğini gösteriyor.
Bir arazi satın alırken tapu durumu, imar durumu ve ada-parsel sorgusu büyük önem taşıyor. Erzincan özelinde pazardaki kısıtlı seçenekler nedeniyle bu kontrollerin titizlikle yapılması hayati bir rol oynuyor. Zira ilde sadece bir ilanın bulunması nedeniyle alıcıların herhangi bir hata yapma lüksü de oldukça sınırlı.
Erzincan satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak için Toprakarsa.com üzerinde fiyat, m² aralığı ve imar durumu filtrelerinden yararlanılabiliyor. Tekil bir ilanla temsil edilen pazarda, bu filtrelerin kullanımı oldukça kolaylaştırıcı bir rol oynuyor.
Toplam fiyatın m²’ye bölünmesiyle elde edilen 875 TL/m² oranı Erzincan’daki ortalama parsel değerini ortaya koyuyor. Bu yöntem, ilin parçalı coğrafyasına rağmen fiyat belirlenmesinde basit bir hesaplama aracı olarak kullanılabiliyor. Toprak ve hazine mülkiyet durumuna göre de bu rakamın yer yer değişiklik gösterebileceği unutulmamalı.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Kemaliye | 2 | 136 ₺ |
| Kemah | 1 | 1.131 ₺ |
| Üzümlü | 2 | 1.347 ₺ |
| İliç | 1 | 1.468 ₺ |
| Refahiye | 2 | 5.841 ₺ |
| Merkez | 4 | 6.116 ₺ |
