Doğu Anadolu’nun en geniş illerinden biri olan Erzurum, sahip olduğu iklim koşulları, coğrafi çeşitliliği ve tarım potansiyeliyle dikkat çekiyor. Coğrafi İşaretler listesinde yer alan ve soğuk iklimden olumsuz etkilenmeyen yerli hayvanlarımız sayesinde yetiştirilen Erzurum’daki arsa ve tarla ilanları, hem yatırımcılar hem de tarımsal üretimde bulunanlar için farklı fırsatlar sunuyor. Dağların eteklerinde yer alan parsellerden vadilere inen geniş tarım arazilerine kadar çeşitlilik gösteren Erzurum’da, halen aktif olarak ilan edilen yalnızca dört adet Erzurum satılık arsa ve tarla seçeneği bulunuyor. Bu parsellerin fiyat aralığı 800 bin Türk Lirası ile 4,5 milyon Türk Lirası arasında değişirken, alan ölçüleri bakımından 385 metrekareden 32.232 metrekareye kadar tercihler mümkün. Söz konusu ilanların üçü imarlı arsa statüsünde olup, bir tanesi de tarla olarak kategorize edişmiş durumda.
Yalnızca dört adet ilanın yayınlandığı Erzurum’da, Erzurum arsa ve tarla fiyatları bakımından birden fazla fiyat bandı oluşmuş durumda. Veriler, 800 bin TL’lik minimum fiyatla başlayan ve 4,5 milyon TL’ye kadar ulaşan maksimum fiyatlara işaret ediyor. Ölçü çeşitliliği ise 385 metrekarelik küçük bir imarlı arsadan, 32.232 metrekarelik oldukça geniş bir tarım alanı genişliğine kadar farklılık gösteriyor. Üç adet imarlı arsa ve bir adet tarla olmak üzere ilan dağılımında, yatırımcılara sunduğu imkanlar arasında ekip biçmek ya da konut inşa etmek arasındaki tercihler yer alıyor. Ayrıca, tüm ilanların sahibinden platformundan yayınlanmış olması da, Erzurum’daki emlak piyasasının aktörleriyle doğrudan temas kurmanın önemini ortaya koymakta.
Erzurum gibi hem tarımsal üretimin hem de yerleşim projelerinin yaygın olduğu bir ilde arsa yatırımı yaparken, imar durumunun yanı sıra kadastro kayıtları ve tapu devri sürecindeki olası aksaklıklar öne çıkıyor. Özellikle yeni yatırımcılar için tapu türü, ada-parsel numarası üzerinden yapılan arazi sorgulamaları ve araziye ilişkin KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ile emsal miktarlarının tespiti yaşamsal önem taşıyor. Yatırımcıların dikkat etmesi gereken bir diğer unsur ise arazinin bağlı bulunduğu imar planındaki arazi kullanımına yönelik sınırlamalardır; çünkü imarsız ya da tarımsal amaçlı parsellerde yeni bina yapma imkanı bulunmayabilir. Erzurum’daki ilanlar arasında imarlı arsa yoğunluğu dikkate alındığında, konut projesi ya da ticari inşaat planlayanlar için tercih edilebilir seçeneklerin sayısı artıyor.
Geçtiğimiz günlerde yayınlanmış ilanlar ışığında Erzurum’un farklı ilçelerinde yer alan Erzurum satılık arsa ve tarla ilanları dağılımında Tortum, Aşkale ve Horasan öne çıkıyor. Toplam dört ilanın ikisi Tortum ilçesinde, biri Aşkale ilçesinde ve sonuncusu da Horasan ilçesinde ilan edilmiş durumda. Bu dağılım, Erzurum’un doğu-batı ve kuzey-güney eksenleri boyunca nasıl bir kullanım çeşitliliğine sahip olduğunu da gösteriyor. Tortum’un doğu sınırında yer alan ilan sayısındaki fazlalık, muhtemelen Doğubayazıt otoyoluna yakınlığın ve ulaşım kolaylığının etkisiyle açıklanabilir. Diğer taraftan, Aşkale ve Horasan’daki ilanlar ise şehir merkezine olan yakınlığıyla ve tarımsal üretime elverişli araziler bakımından tercih ediliyor.
Erzurum’un geniş coğrafyasına rağmen mevcudiyetinde yalnızca dört adet ilanın bulunması, fiyat ve ölçüler bakımından bölgesel farklılıkların oluşumunu kısıtlıyor. Bunun yerine, ilçeler arasındaki farklılıklar yerel talepler, altyapı düzeyi ve ulaşım olanaklarıyla daha net ortaya çıkıyor. Tortum gibi daha uzak ve yoğun tarım alanlarının yoğunlaştığı bir ilçede, metre kare başına fiyatlar diğer ilçelere göre daha makul seviyelerde seyrederken; şehir merkezine ve ana ulaşım yollarına yakın konumdaki Aşkale’de farklı konut projelerine uygun parsellerin daha yüksek fiyatlarla karşımıza çıkması bekleniyor. Horasan’daki tek ilanda ise hem tarımsal üretim hem de yerleşim projeleri için uygun geniş araziler yer alıyor.
Erzurum gibi Anadolu’nun soğuk iklim kuşağında yer alan bir şehirde arazi satışı yaparken tapu türlerinin yanı sıra imar durumunun da dikkatle incelenmesi gerekiyor. Müstakil arsa, hisseli tarla ya da ekili arazi şeklinde oluşturulan ilanlar, satın alma sürecinde farklı hukuki ve idari süreçlere tabi olabiliyor. Ada-parsel numarası bazında yapılan kadastro kayıt sorgulamaları ve ilgili belediyenin imar planlarına başvurmak, satın alma sürecinin en önemli adımlarından biri. Özellikle imarlı arsalarda KAKS ve emsal miktarları belirlenerek, planlanan yapılaşma yoğunluğu hakkında bilgi edinilebilir. Erciyes Dağları’nın eteklerinde yer alan parsellerden ovasal alandaki tarım arazilerine kadar geniş bir yelpazede hizmet sunan Erzurum’daki herbir parselin tapu devri süreci, yerel belediyeler ve tapu müdürlüklerine yapılan başvurularla tamamlanıyor.
Yalnızca dört ilanın yayınlandığı bir şehirde, sahibinden Erzurum satılık arsa ve tarla formatında yayınlanan tüm ilanların sahibinden üzerinden eklenmiş olması, yerel emlak ofislerine kıyasla direkt sahiplerle temas sağlama avantajını öne çıkarıyor. Sahibinden platformunda yayımlanan ilanlar, commission (komisyon) ücretlerinden tasarruf etmek isteyen yatırımcılar için cazip hale gelirken, emlak ofisleri aracılığıyla yapılan satışlarda profesyonel danışmanlık hizmeti ve belgelendirme kolaylıkları sunulabiliyor. Erzurum’un yoğun kara kış koşullarında arazi satış sürecinin hızlandırılmasında, yerel emlakçılarla çalışmak yerinde bir tercih olabilir; ancak fiyatlama konusunda nihai karar genellikle alıcı ve satıcı arasında doğrudan görüşmeyle sonuçlanıyor.
Erzurum satılık arsa ve tarla arayan kullanıcılar için tarım arazisi, imarlı/imarsız arsa ya da bağ-bahçe arasında tercih yapılabiliyor. toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat aralığı, metre kare miktarı, tapu türü ve imar durumu olmak üzere dört temel filtreye odaklanılması gerekiyor. Böylelikle, şehir merkezinden kilometrelerce uzaktaki geniş tarım arazilerinden, konut projeleri için planlanmış müstakil parsellere kadar farklı ihtiyaçlara yanıt verebilecek sonuçlara ulaşmak mümkün. Erciyes’in eteklerindeki verimli topraklarda ya da Tortum’un dar vadilerinde bulunan parseller, internet üzerinden yapılan aramalarda yer ve kullanım amacına göre kolaylıkla ayrıştırılabiliyor.
Yalnızca dört ilanın yayınlandığı Erzurum’da, Erzurum satılık arsa ve tarla arayanlar için fiyat ve ölçü çeşitliliği sınırlı sayıda opsiyonu ortaya koyarken, konumlandırılmış her bir ilanın benzersiz fırsatlar sunduğu görülüyor. Genişliği 385 metrekareden 32 bin metrekareye kadar değişen bu parseller, Doğubayazıt’a giden yolda yer alan bir tarla ya da Tortum’un verimli ovalarında bulunan bir imarlı arsa olabiliyor. Sahibinden üzerinden yayınlanan bu ilanlar, satıcı ve alıcı arasındaki doğrudan iletişimin önemine de dikkat çekiyor.
Erzurum’daki mevcut dört ilanın fiyatları bakımından en düşük teklif 800 bin Türk Lirası olup, en yüksek teklif de 4,5 milyon Türk Lirası seviyesinde yer alıyor. Genel olarak metre kare fiyatına baktığımızda, ortalamanın 2.600 ila 112.000 TL arasında değiştiğini söyleyebiliriz. Bu fiyat aralığı, ilçeler arasındaki talep farklılıklarına ve arazilerin kullanım amacına göre şekilleniyor.
Satın alma sürecinde tapu kaydı üzerinden ada-parsel numarası sorgulanmalı, imar planındaki kullanım amacına uygunluk kontrol edilmeli ve varsa ekili arazilerdeki ürünlerin durumu değerlendirilmeli. Ayrıca KAKS ve emsal bilgilerinin incelenmesi, inşa edilmek istenen yapının ne derece mümkün olduğunu ortaya koyuyor.
toprakarsa.com adresinden yapılan bir arama sırasında fiyat, metre kare, tapu türü ve imar durumu olmak üzere dört temel filtreyi kullanmak, arama sonuçlarını daraltarak alıcıya en uygun parselleri sunuyor. Sahibinden gibi platformlardan doğrudan ilanlara ulaşmak da hızlı ve şeffaf bir yöntem sunuyor.
Burada fiyat hesaplama yöntemi basit bir matematiksel yaklaşımla ortaya konabilir: Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle metre kare fiyatı elde edilir. Örneğin 4 milyon TL’lik bir imarlı arsanın 2.000 metrekare olduğunu varsayarsak, metrekare fiyatı 2.000 TL olarak karşımıza çıkacaktır.
Erzurum’daki arsa ve tarla satışlarında kredi kullanımı, bankaların vereceği kararlar ve arazinin tapu türüne bağlı olarak değişiyor. Arsa kredilerinde genellikle bankalar tarafından farklı koşullar öne sürülebildiğinden, satın alma işleminden önce ilgili bankaların kredi şartlarını ve araziye ilişkin değerlendirme süreçlerini incelemekte fayda var.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Palandöken | 2 | 143 ₺ |
| Aziziye | 1 | 202 ₺ |
| Tortum | 3 | 298 ₺ |
| Oltu | 1 | 814 ₺ |
| Aşkale | 5 | 1.265 ₺ |
| Horasan | 1 | 2.598 ₺ |
