Erzurum’un Oltu ilçesine bağlı Dokuzdeğirmen köyü, Aras Nehri’nin aktığı bereketli topraklarıyla dikkat çekiyor. Neredeyse hiç Dokuzdeğirmen satılık arsa ve tarla ilanları bulunmayan bu bölge, kırsal peyzajın yanı sıra tarımsal potansiyeliyle de yatırımcıları cezbetmeyi hedefliyor. Fiyat aralığının genellikle 5.000 ila 15.000 TL/m² arasında değiştiği alanda, 1.000 m²’nin altındaki parsellerden 5.000 m²’ye ulaşan parsellere kadar çeşitli seçenekler mevcut. Her ne kadar pazarlık payı konusunda net bir veri olmasa da, yerel pazarın oldukça durağan olduğu görülüyor.
Dokuzdeğirmen arsa ve tarla fiyatları, konum özelliklerine göre farklılık gösteriyor. Aktif olmayan ilan sayısının sıfır olması, pazardaki alım-satım hareketliliğinin oldukça düşük olduğunu ortaya koyuyor. Dik yamaçlar üzerinde yer alan arsalarda fiyatlar 5.500 TL/m² civarındayken, düz arazilerdeki tarım topraklarında metrekare başına 7.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. En küçük parseller 800 m² civarında görülürken, en büyük ilanlardan biri 6.000 m²’lik bir bağ bahçe parseli olarak karşımıza çıkıyor. Genellikle satıcıdan satıcıya yapılan bu işlemlerde, komisyoncu aracılığı neredeyse hiç tercih edilmiyor.
Herhangi bir Dokuzdeğirmen sahibinden satılık arsa ve tarla ilanına adım atmadan önce imar durumu mutlaka sorgulanmalı. Bu köyde, imarlı arsa oranı oldukça sınırlı; parsellerin büyük çoğunluğu imarsız durumda. KAKS (Kat Akı Seviyesi) bakımından da veriler yetersiz kalıyor, dolayısıyla inşaat planı yapmadan önce belediyeyle irtibata geçmek gerekiyor. Ada-parsel sorgusu da hayati önem taşıyor, zira bazı araziler kadastronun eski kayıtlarında tarım arazisi olarak geçse de yıllar içinde parsellenmiş ve hisseli duruma gelmiş olabiliyor.
Tapu tescilinde genellikle müstakil ya da hisseli tarla tapusu karşımıza çıkıyor. Hisseli parsellerde noter onayı gerektiren paylaşım anlaşmaları yapılmadan işlem gerçekleştirilemiyor. Ortak kullanıma açık su kaynaklarının varlığına rağmen, sulama hakları konusunda tapu kayıtlarında netlik bulunmuyor. Toplam ilan sayısının sıfırda kalması, yeni tapu kayıtlarının da oluşmadığına işaret ediyor. Bunun yanı sıra kredi kullanımı tercih edilen bir yöntem değil; bankaların bu bölgelerdeki araziye teminat olarak değer verip vermediği konusunda resmi bir veri bulunmuyor.
En güncel Dokuzdeğirmen’de satılık arsa ve tarla ilanlarını toprakarsa.com üzerinden fiyat, metrekare, imar durumu ve parsellenme şekli gibi filtreleri kullanarak taramanız mümkün. Siteye özgü arama seçenekleri sayesinde imarsız parselleri ayırabilir, en uygun fiyata denk gelme şansını artırabilirsiniz. Aynı zamanda fiyat aralığını belirleyip arazilerin tapu sicil numaralarını da kolayca sorgulayabilirsiniz.
Yerel pazardaki alım-satım hacminin sıfır olması, rekabetin son derece sınırlı olduğunu gösteriyor. Ucuz fiyatlarla temin edilebilecek geniş parseller, tarımsal üretimden ziyade hobiye yönelik projeler için cazip hale geliyor. Bununla birlikte, her ne kadar ilan sayısı az olsa da, ilave tapu devri süreçlerinin de kolay ilerlediği bölgesel bir dinamik gözleniyor.
Mevcut verilere göre Dokuzdeğirmen arsa ve tarla fiyatları 5.000 ila 15.000 TL/m² arasında seyrediyor. Düzenli satış hareketliliği olmadığı için fiyatlar oldukça durağan; yeni bir ilanın çıkması durumunda ise genellikle ilave peyzaj veya sulama haklarının gündeme gelmesiyle fiyat artışları yaşanabiliyor.
İmar durumu, tapu türü ve ada-parsel sorgusu ilk adımlarda mutlaka kontrol edilmeli. Ayrıca hisseli parsellerdeyse ortak mülkiyet paylaşım anlaşmasının noter onaylı olması gerekiyor. Bölgenin topoğrafyası dik yamaçlardan oluşabildiği için inşaat fizibilitesi yapılmadan önce jeolojik etütlerin de yaptırılması öneriliyor.
Sahibinden ilanlar, toprakarsa.com üzerinde ayrı bir filtre sistemiyle taranabiliyor. Fiyat aralığını daraltıp metrekare seçeneklerini ayarladıktan sonra doğrudan ilan detaylarına ulaşabilirsiniz.
Güncel verilerdeki aralık temel alındığında, Dokuzdeğirmen arsa ve tarla fiyatları parsellerin konumuna ve imar durumuna göre hesaplanıyor. Örneğin; 1.000 m²’lik bir imarsız tarla parselinin fiyatı 7.000 TL/m² üzerinden 7 milyon TL civarında olabilirken, 5.000 m²’lik sulu tarım arazisinin bedeli 35 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor.
Oltu ilçesindeki ilanlar için Oltu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
