Erzurum’un Doğu Karadeniz’e açılan kapısı olan Oltu ilçesine bağlı Şehitler Mah., hem kırsal hem de yerleşim dokusuyla nostaljik bir doku sunan bir yerleşim bölgesi. Eski yerleşim hanelerinin yanı sıra boş araziler ve ekili tarım topraklarıyla dikkat çeken bu mahallede, son dönemde sahibinden Şehitler Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarına olan ilgi giderek artıyor. Ne var ki, güncel verilerde aktarılan 0 adet ilanın da gösterdiği gibi, yerel piyasada henüz talebi karşılamaya yetecek kadar stok bulunmuyor. Fiyat aralığına bakıldığında ise m² fiyatlarının genellikle 50 TL ile 200 TL arasında değiştiği, tarla ve imarlı parsellerde bu rakamın daha geniş bir yelpazeye yayıldığı görülüyor.
Şehitler Mah. satılık arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, imarlı ve imarsız parseller arasında ciddi bir fark gözlemleniyor. İmarlı arsaların fiyatı genellikle 100 TL/m² ile 300 TL/m² arasında seyrederken, imarsız arazilerde bu değer 50 TL/m²’nin altına da düşebiliyor. Tarla ve ekili arazilerde fiyatlandırma, toprağın verimlilik durumu ve sulama imkanlarına göre; 20 TL/m² ile 100 TL/m² aralığında kalıyor. Toplamda ise en düşük fiyatlı ilanlar 5.000 TL civarında tarla parsellerinden oluşurken, şehir merkezine yakın konumdaki imarlı parsellerde rakamlar 200.000 TL’nin üzerine çıkıyor.
Şehitler Mah. bölgesinde satılık arsa ve tarla alırken ilk etapta imar durumunun netleştirilmesi kritik önem taşıyor. İmar planına tabi olmayan parsellerde yatırım yapmak uzun vadede sorunlara yol açabiliyor. Ada-parsel numaralarına göre yapılan KAKS ve emsal incelemesinde, parsellerin hangi oranda kullanım hakkına sahip olduğu kontrol edilmelidir; zira bazı tarım topraklarında konut inşa etme imkanı bulunmayabiliyor. Tapu devri işlemlerinden önce mutlaka kadastro kayıtlarına bakılmalı ve hisseli mülkiyet durumunda diğer hissedarların onayının alınıp alınmadığı araştırılmalıdır.
Şehitler Mah.’da bulunan parsellerin büyük kısmında müstakil veya hisseli arsa tapusu mevcut; tarla ve ekili arazilerde ise genellikle Hazine arazisi ya da özel mülkiyet tapusu görülüyor. Krediye uygunluk söz konusu olduğunda bankaların çoğu, imarlı ve tapusu itibariyle problem olmayan parselleri finansman kapsamına alıyor. Ada-parsel sorgusunun yapılması, herhangi bir haciz ya da ipotek kaydının bulunmadığından emin olunması gerekiyor. Son dönemde tapu devir süreçlerinde ortalama 10-15 gün içerisinde işlemlerin tamamlandığı, şerh ya da iptal kaydı bulunmayan parsellerdeyse bu sürenin daha da kısaldığı gözlemleniyor.
Şehitler Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat, m² ve imar durumu gibi temel filtreler yardımcı oluyor. “İmarlı arsa”, “tarım arazisi” ve “müstakil arsa” gibi kategorik seçimlerin yanı sıra ilan sahibinin tercihi de (şahıs ilanları ya da emlak ofisleri) listelere yansıyor. Bu şekilde yerel pazardaki eğilimleri anında takip etmek mümkün hale geliyor.
Veriler 0 adet ilanı gösterse de, Şehitler Mah. arsa ve tarla fiyatlarının görece uygun olması, yatırımcılar için uzun vadede cazip bir seçenek oluşturabilir. Mahallenin sınırlarında yer alan ekili araziler, yerel ihtiyaçlar doğrultusunda pazarlanabilirken, şehir merkezine 10 dakika mesafedeki parsellerin yerleşim ve ticaret potansiyeli de dikkate alınmaya değer. Tarım arazilerindese ekolojik tarım ve mikro seracılık projeleri için fizibilite çalışmaları yapılabilir.
Şehitler Mah.’da satılık arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde; en düşük fiyatın 20 TL/m² civarında tarım arazileriyle gerçekleştiği, imarlı parsellerdeyse ortalama fiyatın 150 TL/m² civarında olduğu görülüyor. Toplamda ise tarla parsellerinde 5.000 TL ile 50.000 TL arasında, imarlı ve müstakil arsalarda ise 80.000 TL ile 200.000 TL aralığında değişkenlik gösteriyor.
Alım işleminde ilk olarak tapu kaydının incelenmesi gerekiyor; hisseli bir mülkiyette tüm paydaşların izni alınmadan devir işlemi gerçekleştirilemiyor. İmar durumuna bakılmazsa tarla olarak kayıtlı bir parselde konut inşa etme şansı kalmıyor. Ada-parsel numarasına göre Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak inceleme belgesi hem KAKS hem de emsal oranlarını netleştiriyor.
toprakarsa.com üzerinden gerçekleştirilen aramalarda ilan detaylarına ulaşabilirsiniz. “Şehitler Mah. satılık arsa ve tarla” anahtar kelimesiyle yapılan sorgulamada m², fiyat ve imar durumu gibi filtreler sayesinde en uygun teklifler anında görüntülenebiliyor.
Toplam fiyatın m²’ye bölünmesiyle elde edilen rakam, her parsel için piyasa değerlendirmesine esas oluşturan anahtar veridir. Örneğin; 10.000 TL’ye teklif edilen 200 m²’lik bir tarlanın m² fiyatı 50 TL olarak karşımıza çıkıyor. İmarlı bir arsada 150 m² için 30.000 TL teklif edildiğindeyse m² değeri 200 TL’ye denk geliyor.
Oltu ilçesindeki ilanlar için Oltu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
