Eskişehir’in doğu kapısı konumundaki Tepebaşı, şehir merkezine sadece 10 dakikalık mesafede yer alırken aynı zamanda tarım arazileri ve imarlı parselleri ile farklı yatırım seçenekleri sunuyor. Yoğun göç almayan ama yerel nüfusu dinamik tutan ilçede, sahibinden Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak artık çok daha sistematik. Mevcut 32 ilanlık stokta fiyatların 210 bin TL’den başlayıp 17 milyon TL’ye kadar çıktığını görüyoruz; bunun yanı sıra 151 metrekarelik küçük bir parselden 14 bin 500 metrekarelik büyük arazilere kadar değişen alan seçenekleri mevcut.
İlçenin Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilan stoku incelendiğinde imarlı arsaların çoğunluğu oluşturduğunu görüyoruz — 25 adedi imarlı, 6 adedi tarla ve yalnızca 1 bağ bahçe ilanıyla karşımıza çıkıyor. Ortalama bir imarlı parselin 500-1000 TL/m² bandında seyrettiğini, tarla fiyatlarının ise genellikle 50-200 TL/m² arasında değiştiğini belirtmek gerekiyor. En yüksek fiyatlı ilanın 17 milyon TL’lik 14 bin 500 metrekarelik bir parsel olduğunu düşünecek olursak, fiyatların hem alanın büyüklüğüne hem de konumuna göre ciddi ölçüde etkilendiği açık.
Herhangi bir parcelle ilgili ada parsel sorgusu yapmadan önce mutlaka kadastroya ya da tapu dairesine gidip detaylı belge incelemesi yapmak gerekiyor. İmar durumuna göre KAKS ve emsal hesaplamalarının yapılacağı parsellerde özellikle hisseli tapulu arsalar için noter onaylı ortak karar belgeleri talep edilmeli. Henüz onay bekleyen imar planı değişikliklerinin varlığı da ilan açıklamalarında net olarak belirtilmeyebilir, dolayısıyla resmi kurumlardan doğrulama şarttır.
İlan yoğunluğu açısından en dikkat çeken noktalar Uludere, Yeniakçayır ve Nemli Köyü olarak sıralanabilir. Uludere’de tam 5 ilanın yer alması buranın yerleşim yoğunluğunu ve arsa arzını yansıtıyor. Yeniakçayır’ın ardından Nemli Köyü’nün de tarım arazisi bakımından zengin olduğunu ve özellikle bağ-bahçe ilanıyla farklı bir seçenek sunduğunu görüyoruz.
Tepebaşı satılık arsa ve tarla fiyatlarını belirleyen en önemli unsur konum, alanın büyüklüğü ve imar durumudur. Şehir merkeziyle arasındaki ulaşım süresi, çevredeki yapılaşma düzeyi ve altyapı yatırımları da fiyatlama üzerinde doğrudan etkiye sahip. Küçük parseller genellikle kentsel planlama açısından daha cazip görülse de, tarım arazilerinde parsellerin birleştirilme olanakları ve gelecekteki imar artışı ihtimalleri fiyatı yükselten unsurlar arasında bulunuyor.
Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilanlarını toprakarsa.com üzerinden ararken fiyat aralığı, metrekare ve tapu türü gibi filtreleri kullanmak oldukça kolay. Site içerisinde imarlı/imarsız parselleri ayırabilmek ve sahibinden/ofis ilanlarını ayırt edebilmek de mümkün oluyor. Bu sayede 32 ilanlık stok içerisinden doğrudan ihtiyaca uygun seçeneklere ulaşmak çok daha pratik hale geliyor.
İlanların tamamının sahibinden platformunda yayınlandığını görmek aslında Tepebaşı’daki pazarda emlak ofislerinin yoğunlukta olmadığını gösteriyor. Sahibinden ilanları direk sahiplerden alınabileceği için pazarlık şansının daha yüksek olduğunu söylemek mümkün. Emlak ofislerinde ise daha geniş stok seçeneklerine ulaşılsa da komisyon maliyetinin eklenmesi fiyatları doğrudan artırıyor.
En düşük fiyat 210 bin TL’den başlarken en yüksek 17 milyon TL’ye kadar çıkıyor. Genel bir m² fiyat hesaplaması yapacak olursak imarlı parsellerde ortalama 600-800 TL/m² bandı göze çarpıyor iken tarım arazilerinde bu değerin 100 TL/m²’nin altında olduğunu görüyoruz.
Parselin tapu türünün mutlaka doğrulanması ve imar durumunun resmi kurumlardan teyit edilmesi gerekiyor. Ada-parsel sorgusu yapılmadan alım gerçekleştirilmesi ileride ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Ayrıca birleşik parsellerin gelecekteki imar durumunu öğrenmek için belediyenin imar planlarını incelemek şart.
toprakarsa.com üzerindeki Tepebaşı satılık arsa ve tarla filtrelerini kullanarak fiyat aralığı, metrekare ve imar türüne göre aramanızı daraltabilirsiniz. Platformda sahibinden/ofis ilanları ayrımı da yapılabiliyor.
Toplam satış fiyatını parselin metrekaresine böldüğünüzde ortaya çıkan rakam bize m² fiyatını veriyor. Örneğin 200 bin TL karşılığında alınan 300 m² bir parselin fiyatı 666 TL/m²’dir. Bu hesaplama her ilanda karşılaştırma yaparken kullanılabilecek basit bir yöntemdir.
Arsa alımında kredi kullanımı bankaya ve tapunun mülkiyet durumuna göre değişkenlik gösteriyor. Vakıfbank, Ziraat Bankası ve diğer özel bankaların tarla ve imarsız arsalar için kredi verme koşulları farklılık taşıyor. Genelde bankaların tercih ettiği ipotek edilebilir tapu ve kredi notu gibi standart kriterler aranıyor.
Eskişehir genelindeki ilanlar için Eskişehir satılık arsa sayfasına bakın.
