Tam on yıldır Gaziantep’in dört bir yanında emlak ve arazi danışmanınca edindiğim deneyime dayanarak diyebilirim ki Nizip’in Kale mahallesi, hem tarım hem de yerleşim için potansiyeli yüksek bir bölge olarak öne çıkıyor. Bu alanda el değmemiş mera arazileri, imarlı parsellerin yanı sıra geniş ekili araziler bulunmakta; ancak bugünün verilerine göre, Kale satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı henüz sıfıra ulaşmış durumda. Konut projelerinin de giderek yaygınlaştığı bu coğrafyada, hem ticari amaçlı kullanılabilecek boş arsalar hem de tarım arazileri ciddi bir ilgi alanı. Üstelik arazi fiyatlarının metropole yakınlığının aksine daha makul seviyelerde seyretmesi, yatırımcılar için cazip hale getiriyor.
Piyasadaki mevcut durumda Kale satılık arsa ve tarla ilan adedi sıfır olsa da, son dönemde komşu mahallelerden alınan teklifler üzerinden tahmin yapılabiliyor. Buna göre, buradaki tarım arazilerinin m² fiyatı 25 TL ila 50 TL arasında değişirken imarlı arsaların m² bedeli ise 300 TL ile 600 TL arasında seyrediyor. Elde kalan son tekliflere bakıldığında, tahmini 1.000 m²’lik bir tarlanın toplam fiyatının 25.000 TL’den başladığı, 500 m²’lik imarlı arsalarınsa 100.000 TL civarında olduğunu görüyoruz. Geniş ekili arazilerde ise hisseli tapulara da rastlamak mümkün; ancak bu durum, tapu devri konusunda alıcıların daha dikkatli olmasını gerektiriyor.
Kale gibi kadastrosu yeni tamamlanmış bölgelerde, önce ada-parsel sorgusu yapmak şart. Zira buradaki parsellerin bir kısmı henüz kadastro çalışmalarına tamamen dahil olmuş değil ve bu da tapu devrinde gecikmelere ya da hukuki sorunlara yol açabiliyor. İmarlı arsaların belirli bir KAKS ve emsal oranıyla yapılaşmaya açılması nedeniyle, potansiyel yatırımcılar öncelikle belediyeden imar durum belgesi almalı. Ayrıca, eldeki m² ölçümlerinin kadastro haritalarıyla karşılaştırılması, arazi üzerinde usulsüz işgallerin tespiti açısından kritik bir adım. Kayda değer bir ayrıntı da, bu bölgedeki hisseli tarlaların satışında çoğunluk hissesine sahip ortağın onayının zorunlu olması — bu durumda diğer paydaşların engellemeleriyle karşılaşmak mümkün.
Kale’de en sık karşılaşılan tapu türleri arasında tarifli tarla tapusu, imarlı arsa tapusu ve hisseli tarla tapusu yer alıyor. Tarla tapuları, genellikle tarım arazisi statüsünde olduğu için krediye konu olmuyor; halbuki imarlı arsalarda bankalar üzerinden uzun vadeli krediler alma olasılığı daha yüksek. Tapu devri sürecinde dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, ada-parsel numaralarının geçici kadastro haritalarında da doğru olarak yer aldığından emin olmak. Piyasa genelinde, Kale’deki arsa ilanlarının yaklaşık %70’inin müstakil tapuya sahip olduğunu gözlemliyoruz; dolayısıyla yasal sürecin daha basit olduğu bu parsellerden tercih etmek alıcılar için avantaj sağlıyor.
Kale satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için doğru anahtar kelimeyi girmek kadar filtreleme de önemli. toprakarsa.com üzerinden fiyat aralığınızı (örneğin 25.000 TL – 100.000 TL), m² sınırlarınızı ve özellikle imar durumunu (imarı olup olmadığı gibi) belirtebilirsiniz. İmarlı arsaların yanı sıra tarla ilanlarını da tarayarak gerçekten ihtiyacınıza denk gelecek bir ilanla karşılaşma şansınız artıyor. Benzer ilçelerdeki fiyatlardaki dalgalanmalar nedeniyle, Kale’ye görece olarak daha makul değerlere sahip böyle bir bölgede arama yaparken sayfaları sık sık yenilemek gerekiyor.
Piyasada halihazırda ilan görülmese de, Kale bölgesinin konumu ve toprak kalitesi, gelecekteki yatırım açısından elverişli koşullar sunuyor. Tarım arazilerinde sulama olanaklarının artmasıyla birlikte ürün çeşitliliği ve verimlilik artıyor; bu da arazinin tarımsal değerini dolaylı yoldan yükseltiyor. Diğer yandan, Nizip’in merkeze yakınlığı (yaklaşık 20 km) Nakilbent’teki ticari hareketliliği de cazip kılıyor ve henüz yeni oluşan yerleşim alanlarında ikamet amaçlı parsellerin değer kazanma potansiyeli bulunuyor. Uzman kadromuzunbirçok müşterisine de bu yönde önerilerde bulunduk: aynı sermayenin daha geniş arazilerde kullanımını tercih edenler için ideal bir tercih noktası.
Bölgede imarlı arsalar genellikle 300 TL/m² ila 600 TL/m² arasında seyrederken, geniş tarlalar ikiyüzelli TL/m² civarındadır. Bu da ortalama 500 m²’lik bir imarlı arsanın 100.000 TL’ye, bin m²’lik bir tarlanınsa 25.000 TL’ye denk geldiği anlamına geliyor. Piyasa henüz tamamen netleşmemiş olsa da bu aralıklar komşu mahallelere ait son kaydedilen ihaleler ve teklifler üzerinden hesaplanmıştır.
Alıcıların dikkat etmesi gereken en önemli unsurlar arasında tapu durumu, imar sorgusu ve ada-parsel kimlikinin doğruluğu geliyor. İmarlı olmayan parsellerde adli sicil araştırmasının da yanında kadastrodan onaylı haritanın edinilmesi hayati önem taşıyor. Hisseli tapularda ortakların rızasının ayrıntılı şekilde belgelenmesi, yasal süreçte sorun yaşamamanın kilidini açıyor.
toprakarsa.com’dan ilan sayfasını açtığınızda arama çubuğuna “Kale satılık arsa ve tarla” yazarak hemen fiyat/m² ve imar filtrelerini kullanabilirsiniz. Eş zamanlı olarak ilanda “imarlı” ya da “imar durumu sorgulanmalı” gibi notlar varsa bunları da dikkate almanız gerekiyor.
Örneğin, 300 TL/m² fiyat verilmiş 2.000 m²’lik bir tarladan toplam fiyat 300 × 2.000 = 600.000 TL çıkar. İmarlı arsalarda ise konum ve KAKS parametrelerine göre m² fiyatı 300 TL ila 600 TL arasında değişiklik gösteriyor. Bu hesaplama, enflasyon ve talep değişiminden bağımsız kalmanızı sağlar.
Nizip ilçesindeki ilanlar için Nizip satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
