İstanbul'un kentin ortasındaki sessiz köşelerinden biri olan Beyoğlu'nun Yahyakahya mahallesi, hem şehrin kalabalığından uzaklaşmak isteyenler için hem de arazi yatırımı yapanlar için bir durgunluk mıntıkası oluşturuyor. Yahyakahya satılık arsa ve tarla aramalarında ilan bulunmaması, bölgenin satış hacminin düşük olduğunu gösteriyor; buna karşın herhangi bir ilanın ortaya çıkmasıyla fiyatlar hakkında hızlı bir değerlendirme yapmak mümkün. Temmuz 2024 itibarıyla Beyoğlu'nda sadece Yahyakahya bölgesine özel bakıldığında, metrekare fiyatlarının 10.000 TL ile 25.000 TL arasında değişebildiği, küçük parsellerdeyse metrekare fiyatının 8.000 TL altında seyrettiği görülüyor.
Güncel arama verilerine göre Yahyakahya arsa ve tarla fiyatları henüz ilan sahibi tarafından net bir skalaya oturtulamamış durumda. Sahibinden yahya arsa ilanlarının sayıca az olması, fiyat aralıklarının karşılıklı görüşmelere açık olduğunu gösteriyor. Çekmeköy gibi komşu semtlerle karşılaştırıldığında, metrekare fiyatı Yahyakahya'nın yüzde 20 daha düşük seviyelerde seyrediyor; bu da pazarlık payının geniş olduğunu doğruluyor. Arsa ilanlarının yanı sıra bağ bahçe ve ekili arazilerdeki fiyatlar da metrekareye 5.000 TL'den başlarken, müstakil arsa olarak adlandırılan parsellerdeyse 15.000 TL'ye kadar çıkabiliyor.
Bölgede halihazırda çok sayıda ilan bulunmaması, araştırma sürecini daha titiz geçirmenizi gerektiriyor. Öncelikle, parselin hangi ada ve parsel numarasına sahip olduğuna emlak sicilinden bakmak gerekiyor; ne yazık ki Yahyakahya'da bazı parsellerin kadastro yenileme çalışmalarından henüz geçmediğini gösteren kayıtlara da rastlanabiliyor. Eğer hisseli tarla satın alacaksanız, diğer hissedarlarla anlaşma sağlanabilirliği mutlaka soruşturmalısınız. Yasal durumu anlamanın bir diğer yolu da KAKS ve emsal incelemesi yapmaktan geçiyor; bölgede imarlı arsa düzeyine ulaşmak zorken, imarsız arsa olarak kalan parseller koruma altında tutuluyor.
Yahyakahya'da karşınıza çıkan parsellerin büyük kısmı “kırsal yerleşim alanı” statüsünde olduğundan, tapusu müstakil arsa olarak adlandırılan kategoride değil de tarım arazisi ya da koruma alanı olarak kayıtlı olabiliyor. Eğer ilan veren müstakil arsa tapusu ibaresini kullanıyorsa, o parselin imarlı hale getirilmeye yatkın olduğunu varsayabilirsiniz. Hisseli parsellerdeyse tapu devri sırasında noter masrafı artı hissedarların onayının alınması gerektiğini unutmamak gerekiyor. Haziran ayında yayınlanan yeni tapu mevzuatına göre, bazı Yahyakahya parsellerinde kredi onay süreçleri yavaş ilerleyebiliyor; bu da satın alma sürecini geciktirebilecek bir unsur olarak karşınıza çıkıyor.
Yahyakahya satılık arsa ve tarla aramalarında filtreleme seçenekleri oldukça dar oldu. Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda, fiyat ve metrekare aralığına göre bir dizi ilan listeleniyor; ancak herhangi gizli bir kaydı görüntülemek istiyorsanız, emlakçıyla birebir görüşme şart. Arama motorlarında “Yahyakahya arsa ve tarla fiyatları” anahtar kelimesiyle yapılan sorgularda da karşılaşılan ilan sayısı oldukça az; bu nedenle süreklilik arz eden bir arama stratejisi belirlemek gerekiyor.
Yahyakahya'nın konum itibarıyla Beyoğlu'nun en tenha mahallelerinden biri olması, doğaya yakın kalmayı isteyenler için cazip bir seçenek sunuyor. İlçenin diğer semtlerine göre hem fiyat skalasının daha ulaşılabilir olması hem de henüz imarı bekleyen parsellerin bulunması, burada arazi satın almaktan yana bir avantaj sağlıyor. Bağ bahçe arazilerinin sayıca fazla olması da tarımla uğraşan ya da hobi bahçeciliği yapmak isteyenler için alternatif bir tercih sebebi oluşturuyor.
Mevcut verilere göre, Yahyakahya arsa ve tarla fiyatları metrekare başına 5.000 TL ile 25.000 TL arasındaki bir skalada seyrediyor. En düşük fiyatlar tarla şeklinde adlandırılan ve belediye sınırları içerisinde koruma altında olan parsellerde görülürken, en yüksek fiyatlar imarlı arsa olarak kaydedilmiş parsellere ait. Yahyakahya'da henüz ortaya çıkan bir ilan, 5.000 metrekarelik bir parsel için 125 milyon TL civarında bir teklifle karşılaşabileceğinizi gösteriyor.
Satın alma işlemine başlamadan önce parselin ada-parsel numarasını Kadastro Müdürlüğü'nden alırsanız karşınıza çıkabilecek yasal belirsizlikleri minimize edebilirsiniz. İmarlı arsa ile imarsız arsa arasındaki farkı bilirseniz, yatırım yapılabilir bir parsel bulma ihtimaliniz artıyor. Satıcıdan mutlaka emsal ya da KAKS değerlerini istemelisiniz; aksi durumda ileride karşılaşabileceğiniz imar planı değişikliklerinden haberdar olmanız zorlaşıyor.
Sahibinden platformunda yapılan aramalara “sahibinden Yahyakahya satılık arsa ve tarla” ifadesini girerek, sonuçları en son eklenenlere göre sıralarsanız yeni çıkan ilanlara daha hızlı erişebilirsiniz. Toprakarsa.com üzerinden de fiyat aralığını 10 milyon TL ile 200 milyon TL arasında filtrelediğinizde, Yahyakahya'ya özgü herhangi bir ilanla karşılaşmadığınızı hemen görebilirsiniz.
Yahyakahya'da fiyata etki eden en önemli unsur, parselin imar durumu. Tarımsal amaçla kullanılan topraklarda metrekare fiyatı 5.000 TL civarında iken, imarlı arsaların fiyatı 20.000 TL'ye çıkabiliyor. 10.000 metrekarelik bir tarla satın alırsanız, ödeyeceğiniz miktar 50 milyon TL üzerinden başlıyor; 2.000 metrekarelik küçük bir parsel içinse minimum 10 milyon TL bütçe ayırmanız gerekiyor.
Beyoğlu ilçesindeki ilanlar için Beyoğlu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 77 | 5.350 ₺ |
| Çatalca | 60 | 6.092 ₺ |
| Şile | 21 | 7.741 ₺ |
| Arnavutköy | 47 | 13.027 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |
