İstanbul’un Anadolu Yakası’nı E-5’in doğu kanadından takip ettiğinizde karşılaştığınız son büyük ilçe olan Kartal, hem yoğun yerleşimin hem de yeşil tarlaların bir arada buluştuğu nadir noktalardan. Kartal satılık arsa ve tarla ilanları incelendiğinde, ilin doğusuna doğru kaygınca yükselen fiyat eğilimiyle dikkat çeken bir piyasa olduğu görülüyor. Şu anda sistemimize eklenen sadece üç ilanla hareketli sayılmayan bu pazarda, 83 m² ile 250 m² aralığında değişen büyüklükler ve 4,9 milyon TL ile 15 milyon TL arasındaki fiyat bandı öne çıkıyor.
Mevcut üç ilanın tamamı imarlı arsa kategorisinde yer alırken, sahibinden ilan ağırlığı %100’e yakın. Sahibinden platformunda yayınlanan bu ilanların dağılımında ise açık ara en önde Hürriyet Mahallesi bulunuyor; ildeki iki ilanın yanı sıra 1.500.000 m²’lik bir tarım arazisi de Yunus köyünde karşımıza çıkıyor. Toplam 167 m² ortalama büyüklüğe sahip olan ilanların ortalama metrekare fiyatı 30.000 TL’nin üzerinde seyrediyor, ki bu da kartonpiyer arsa arayanların dikkatini çekecek bir veridir.
Kartal’ın sahip olduğu parsellerin neredeyse tamamı imarlı statüde olsa da, ilin batısında yer alan Kordonboyu hattına yakın bölgelerde hisseli tarla ve ekili arazi kalıntılarına da rastlamak mümkün. Örneğin, Yunus köyündeki ilan incelendiğinde; 250 m² olarak ilan edilen alanın hisseli tapu kaydına sahip olduğu, dolayısıyla miras veya ortak mülkiyet yapılabileceği noter kayıtlarında görülebiliyor. Kartal arsa ve tarla fiyatları bu detaylarla doğrudan ilişkilendirildiğinde, kaba inşaat hesapları kadar tapu paylaşımının da piyasa dinamiğinde payı olduğu rahatlıkla anlaşılıyor.
Düzemli görünümlü parsellerin altında yatan imar durumunu mutlaka tapu ve kadastro sorgusuyla doğrulamak şart. Örneğin, Kartal’da satılık arsa ve tarla ilanlarında verilen imar durumunun 5 kat KAKS (Kat Alan Katsayısı) üzerinden mi, yoksa koruma amaçlı imarsız statüde mi olduğunu bilirseniz, ileride karşılaşabileceğiniz mücbir durumlara karşı tedbir almış olursunuz. Ada-parsel sorgusundan da faydalanarak komşu parsellerin durumu hakkında fikir edinmek, uzun vadeli bir yatırımda riski minimize eder.
İlan hacminin neredeyse tamamının Hürriyet Mahallesi’nde yoğunlaşması tesadüf değil. Buradaki parseller, Maltepe ilçesine komşu olmaları sebebiyle ulaşım avantajı sunarken, aynı zamanda TEM’e de yaklaşık 12 km’lik mesafede yer alıyor. Yunus köyündeki tek ilan ise kentsel yayılmanın henüz tam anlamıyla dokunmadığı, ekilebilir arazi statüsündeki son parsellerden biri olarak karşımıza çıkıyor. Dolayısıyla, Kartal satılık arsa ve tarla ilanları arayanlar için tercihlerini mahalle yoğunluklarına göre şekillendirmekte fayda var; yoğunluğu artıracak herhangi bir metro hattı inşa planı henüz resmi kaynaklarda yer almıyor.
Kartal arsa ve tarla fiyatları söz konusu olduğunda ilk bakılması gereken unsur konumdan ziyade büyüklüktür. 83 m²’lik bir parselin 4,9 milyon TL’ye satılması, metrekare fiyatını ortalamanın altında bırakmasına rağmen, asıl önemli olanın imar durumuyle birlikte ada-parsel bazında değerlendirme zorunluluğudur. Örneğin, 15 milyon TL’yi aşan fiyatın arkasında yatanın ise 250 m²’lik imarlı arsa olduğu görülüyor; bu da Kartal’daki fiyat skalasının büyüklüğe endeksli olduğunu kanıtlıyor. Tapu türünden kaynaklanan sorunlar da dikkate alındığında, hisseli parsellerin fiyatlama sürecinde ek bir indirim unsuru olabileceğine dikkat etmek gerekiyor.
Kartal satılık arsa ve tarla ararken toprakeras.com üzerindeki filtreleri kullanırken, imar durumu ve ait olduğu referans defterine dikkat etmek şart. Arama sayfasında yer alan “imarlı”, “imar durumu belli değil”, “tarımsal arazi” ve “hisseli tapu” seçenekleri sayesinde yanıltıcı ilanları eleyebilirsiniz. 167 m² civarında bir ortalama büyüklükle karşılaşmanız durumunda, ilan detayında yer alan ada ve parsel numarasını kopyalayıp Kadastro Müdürlüğü’nün online sorgusundan sorgulayarak verilerin doğruluğunu teyit edebiliyorsunuz. Bu sayede, 83 m² ile 250 m² arasındaki alanın fiyat aralığını rahatlıkla karşılaştırma şansınız oluyor.
Güncel verilere göre Kartal’daki tüm sahibinden Kartal satılık arsa ve tarla ilanları sahibinden.com platformunda yayınlanmış durumda. Bu durum, emlak ofislerinde kayıtlı ilan sayısının oldukça düşük olduğunu gösteriyor. Sahibinden ilanlarını doğrudan sahiplerinden takip etmenin avantajı, fiyat pazarlığında doğrudan muhatapla görüşme imkanı sunması. Öte yandan, emlak ofislerinin sunduğu tapu süreci takip hizmeti ve müşteri temsilciliği de riskleri minimize eden bir unsur olarak değerlendirilebilir. Ancak, Kartal piyasasında emlak ofislerine ait ilan sayısının azlığı, fiyatların standart olmamasının da bir sebebi olarak öne çıkıyor.
Sistemdeki üç ilanın tamamı 4,9 milyon TL ile 15 milyon TL arasında seyrediyor. 167 m² ortalama büyüklük dikkate alındığında, ortalama metrekare fiyatın 30.500 TL ile 60.000 TL bandında olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Bu fiyatlamanın altında yatan ana unsurlar arasında imar durumu ve konumun yanı sıra, parsellerin ada-parsel bazındaki yerleşimi de yer alıyor.
Öncelikle tapu kaydında yer alan ada ve parsel numaralarını Kadastro Müdürlüğü’nün online sistemiyle sorgulamak gerekiyor. Kartal bölgesinde satılık arsa ve tarla ilanlarında hisseli tapu bulunabileceği unutulmamalı, bu da miras veya ortak mülkiyet süreçlerinde ek masraf anlamına gelebiliyor. Ayrıca, KAKS ve emsal bilgilerinin tapu kaydında yer alıp almadığına bakmak, gelecekteki inşaat planlarınız için kritik bir unsur oluşturuyor.
toprakarsa.com’daki “Kartal” filtresini kullanırken fiyat, m² ve tapu türü seçeneklerini eş zamanlı olarak filtrelediğinizde, size en uygun ilanlara ulaşabilirsiniz. İmarlı olup olmadığı konusunda şüpheye düştüğünüz parsellerdeyse, ilanın yayınlandığı platformun açıklama kısmını dikkatle incelemek, yeterli bilgiye ulaşmanızı sağlayacaktır.
Toplam fiyattan arsanın büyüklüğünü çıkardığınızda metrekareye indirgeyebilirsiniz. Örneğin, 4,9 milyon TL’ye satılan 83 m² bir parsel için yapılan basit hesap: 4,900,000 / 83 ≈ 59.036 TL/m². Bu hesaplama yöntemi, Kartal satılık arsa ve tarla arayışında karşılaştırma yaparken size objektif bir temel sunacaktır.
Bankaların arsa kredisi verme politikası, parsellerin tapu türüne ve imar durumuna göre değişiklik gösteriyor. Genellikle imarlı parseller için kredi onay süreci daha kolay ilerlerken, imarsız tarım arazilerinde taleplerin karşılık bulması zorlaşıyor. Kartal’daki mevcut ilanların tamamı imarlı olsa da, kredi kullanmayı düşünenler için en doğrusu bankaya danışılarak spesifik koşulların öğrenilmesi olacaktır.
İstanbul genelindeki ilanlar için İstanbul satılık arsa sayfasına bakın.
