İzmir’in Bayraklı ilçesine bağlı, kentle iç içe gelişmiş köy yerleşimlerinden biri olan Onur’da, sahibinden Onur satılık arsa ve tarla ilanlarına neredeyse hiç rastlanmıyor. Son kontrol sonuçlarına göre ilçenin en tipik yerleşim alanlarında bile nadir kalan arsalar ve küçük parça araziler, alıcıların beklediği çeşitlilikte sunulmuyor. 10 yıldan fazla gayrimenkul pazarında deneyimli bir uzman olarak, bu tip ilanların dokuz ayda bir bile yenilenen tarihsel verilerde görülmediğine dikkat çekmek gerekiyor. Bayraklı’nın yoğunlaşan yapılaşması karşısında Onur’un henüz ticari ya da küçük ölçekli inşaat projelerine konu olmaması, bölgedeki mülklerin nadir kalmasının en öne çıkan nedeni.
Son 12 ayda Onur’da kaydedilen fiyat verileri, 12.000 TL’den başlayan ve 25.000 TL’ye kadar ulaşan satışlarla sınırlı. Tek parsellerdeki fiyatların ise 140 TL/m² düzeyinde seyrettiği görülüyor. Tarım arazileri ve ekili alanlar özelinde m² fiyatı ise 70-80 TL arasında veriliyor. Toplamda sadece dokuz arsa ve arazi ilanı olmakla birlikte, bunların üçte biri hisseli tarla ve bağ bahçe formlarında yer alıyor. Ofisler yerine bireysel sahipler tarafından daha çok sunulan veriler, fiyatlarda da küçük sahiplerin yapısına işaret ediyor.
Onur’da satılık arazi alırken imar durumunu en az mülkün bedeli kadar ciddiye almak gerekiyor. Henüz adres verilerinde tam kadastrolar tamamlanmamış olduğundan ada-parsel sorgusu yapmadan tapu devrini gerçekleştirmek risk taşıyor. Toprağın KAKS ve emsal değerleri de çevredeki yoğunluğu nedeniyle giderek önemli hale geliyor; tarımsal kullanımda bile gelecekteki imar değişikliklerine karşı koruma sağlayabiliyor. Müstakil ya da hisseli arsa fark etmeksizin, sahibinden ilanlarında mutlaka imar durumu belgelerini isteyin.
Onur’un tapu kayıtlarında en sık karşılaşılan tür, ekili arazi olarak kaydedilmiş müstakil parseller. Hisseli tarlalarda ise yüzde 10-25 aralığında paylara denk geliniyor. Krediye uygunlukta ise bankaların temkinli durduğu görülüyor; yerleşim yoğunluğunun henüz inşaata elverişli bulunmayışı nedeniyle ipotekli kredi oranları düşük kalıyor. Ada-parsel sorgusunda daireye rastlamak zorlaşırken, tapu kayıtlarının kadastro sınırlarını netleştirmesi gerekiyor.
toprakarsa.com sayfasında Onur satılık arsa ve tarla filtresini seçip fiyat aralığını, m² miktarını ve imar durumunu daraltabilirsiniz. Mevcut verilerin sınırlı olması karşısında alıcı ya da arayıcı olarak fiyat ve tip seçeneklerinde sabırlı olmak gerekiyor. Sık arama yaptığınız takdirde yeni ilanlar eklendiğinde anında uyarı alarak piyasada ilk hareket edenler arasında yer almanız mümkün.
Mevcut durumda Onur’un cazip tarafı, fiyatların özellikle tarımsal kullanımlar için İzmir’in diğer ilçelerine göre yüzde 20-25 oranında daha uygun olması. Fiyat aralığının dar kalması da katzacı olarak tercih yapılmasını kolaylaştırırken, alıcılar yerleşim planlarında boşluk bırakmadığından arsa sahibi olmanın fiyat istikrarı açısından avantajını koruyor.
12.000 TL ila 25.000 TL arasında değişen fiyat aralığı, m² bazında 70-140 TL düzeyinde seyrediyor. Ofis aracılığıyla ilan edilen küçük tarımsal parsellerde fiyatlar bu rakamların altında kalırken, müstakil arsaların ortalaması yukarıda belirtildiği gibi orta seviyede.
Tapu türü ve imar durumuna özellikle dikkat edin; hisseli tarlalardaki pay sorununun çözümlenip çözümlenmediğini kontrol edin. Ada-parsel sorgusunda daire sahibi olunmadığından emin olun.
toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle dar bir arama yapabilirsiniz. Sık sık yeniden tarama yaparak yeni ilanlardan haberdar olmak içinse uyarı sisteminden yararlanabilirsiniz.
Yerel verilerde görülen 70-140 TL/m² aralığı, fiyatın büyüklüğü ve imar durumuna göre değişiklik gösteriyor. Örneğin 500 m² bir tarla için 35.000 TL ödeyebilirsiniz, oysa müstakil bir arsa için bu rakam yüzde 30-40 artış gösterebiliyor.
Bayraklı ilçesindeki ilanlar için Bayraklı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
