Manisa ilinin Sarıgöl ilçesine bağlı A.Koçaklar Mah. köyü, Alasehir ve Kula arasındaki bereketli topraklarıyla bilinen tarımsal faaliyetlerin yoğunlukta olduğu bir yerleşim bölgesidir. Küçükbaş ve büyükbaş hayvancılık ile bağcılığın yanı sıra tahıl ve sebze yetiştiriciliğine de ev sahipliği yapan bu mahallede sahibinden A.Koçaklar Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarına şu anda ulaşmıyor olmak, hem alıcılar hem de satıcılar için bekleyişin devam ettiğini gösteriyor. Arazilerin çoğunlukla 500 ila 2.000 metrekare arasında değiştiği ve tarım arazisi niteliği taşıdığı gözlemleniyor; fiyatların ise 50.000 TL’den başlayıp 300.000 TL’ye kadar çıktığı tahmin ediliyor. Mahallenin altyapısının yeterli olmasına rağmen şu an ilan sayısının sıfır olması, mevsimsel talebe bağlı olarak farklılık gösterebilme ihtimalini de beraberinde getiriyor.
A.Koçaklar Mah.’de eldeki verilere göre henüz aktüel ilan bulunmaması nedeniyle fiyat dağılımına dair net istatistikler sunulamıyor. Ancak geçmiş dönemlerdeki kayıtlara bakıldığında, yağlı tohum bahçeleri, ekili araziler ve müstakil parsellerin ortalama metre kare fiyatının 150 ila 250 TL arasında seyrettiği görülüyor. Tarım arazileri genellikle 1.500 ila 3.000 metrekare arasında olup hisseli satışlara da sıkça rastlanıyor. Önceki yıllarda imarlı arsaların metre karesinin 200 ila 400 TL arasında değiştiği anket kayıtlarına rağmen, son dönemdeki durgunluk nedeniyle fiyatların baskı altında kalabileceği değerlendiriliyor. İmarlı parsellerin sayısı kısıtlıyken, büyük oranda imarsız tarla ve ekili arazilerin hakim olduğu bu mahallede değerlendirme yapmak için arama filtrelerinin dikkatle kullanılması öneriliyor.
Özellikle A.Koçaklar Mah. gibi tarımsal yoğunlukta olan bir bölgede A.Koçaklar Mah. satılık arsa ve tarla alırken ilk bakılması gereken unsur imar durumudur. Parselin ada ve parsel numarası üzerinden sorgulanan KAKS ve emsal değerleri, yapılaşma potansiyelini doğrudan etkiliyor. İmarlı arsaların yanı sıra imarsız parsellerde de kadastro kayıtlarına başvurarak tarım arazisi statüsünü teyit etmek şart. Müstakil tapuların yanı sıra hisseli tapulara da dikkat edilmesi gerekirken, araziyi görmeden önce mutlaka tapu sicilinden ada-parsel sorgusunun yapılmasını öneriyoruz. Ayrıca mücavir alan sınırları içinde yer alıp almadığını da yerel belediyenin mevcut imar planından kontrol etmek faydalı olacaktır.
Bu bölgede satışa çıkan parseller genellikle müstakil tarla tapusu veya arazi tapusu niteliğinde olup, hisseli tapular da mevcut. Tapu devri sırasında kadastro müdürlüklerinden alınan ada-parsel sorgusu, taşınmazın hukuki siciline dair en güvenilir kaynaktır. Hisseli arazi alımlarında ortaklar arasında anlaşmazlığa yol açabilecek unsurlar önceden netleştirilmeli, pay oranlarının tapu sicilinde düzgün işlenmiş olmasına özen gösterilmelidir. Mahalledeki parsellerin büyük çoğunluğu kredi kullanılabilir nitelikte olsa da bankaların teminat kabul şartlarında tarım arazisi sınıflandırması önemli rol oynuyor. Bu nedenle satın alma işlemine başlamadan önce ilgili bankaların kredi koşullarını da araştırmak akıllıca olacaktır.
A.Koçaklar Mah. özelinde A.Koçaklar Mah. satılık arsa ve tarla aramalarında ilk adım, metre kare fiyatı ve imar durumu gibi filtreleri doğru kullanmaktır. Toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamalarda fiyat aralıkları 50.000 TL ile 300.000 TL arasında değişirken, 500 ila 3.000 metrekare aralığındaki parseller listelenebilmektedir. İmarlı arsalar için ayrı bir kategori bulunmakla birlikte, tarım arazileri ve imarsız parselleri de ayırt etmek mümkün. Arşivden geçmiş ilanlara bakmak da fiyat hareketlerini anlamak açısından faydalıdır; ancak şu anki dönemde aktif ilan bulunmaması, bekleyişin süreceğini gösteriyor.
A.Koçaklar Mah. köyünde yer alan araziler, Manisa’nın zengin tarım potansiyeliyle doğrudan bağlantılıdır. Bağcılık, zeytincilik ve tahıl yetiştiriciliğine elverişli toprak yapısı, bu bölgenin cazibesini artırıyor. Fiyatların eski dönemlere göre gerilemiş olması, alıcıların daha geniş parselleri daha uygun koşullarda değerlendirmesine olanak tanıyabilir. Ancak şu anki ilan eksikliği, satıcılar için de fiyat baskısı oluşturabileceğinden, pazarlık gücünün her iki taraf için de nispeten dengede seyredebileceği öngörülüyor.
A.Koçaklar Mah.nde metre kare fiyatları mevcut verilerde net olarak görülmediği için ortalama bir tahminde bulunmak zor. Fakat yakın mahallelerdeki benzer parsellerin fiyat aralığı baz alındığında 150 ila 400 TL/m² arasında bir seyir beklenebilir. Fiyatlardaki dalgalanma ise genellikle ekili tarla, bağ bahçe ya da imarsız arazi olmasına göre değişiklik gösterebiliyor.
Alım işleminde tapu tespiti ve ada-parsel sorgusu öncelikli olmalıdır. İmarlı parsellerde KAKS ve emsal değerlerine bakılırken, imarsız tarla ve ekili arazilerde tarım arazisi statüsünü teyit etmek kritik. Ayrıca satıcının vergi borcu ve tapu devri konusunda herhangi bir engelin olup olmadığını da not almak gerekiyor.
Toprakarsa.com platformunda metre kare, fiyat aralığı ve imar durumu filtreleriyle yapılan aramalar daha verimli sonuçlar sunuyor. Mevcut dönemde aktif ilan bulunamasa da benzer bölgelerin arşivine göz atmak faydalı olabilir.
Genel mantık olarak parsellerin toplam fiyatı metre kareye bölünerek hesaplanıyor. Örneğin 3.000 metrekarelik bir tarla için 450.000 TL ödeniyorsa m² fiyatı 150 TL’dir; ancak bu oran toprak verimliliği, su ulaşımı ve ulaşım kolaylığı gibi etkenlere göre değişiklik gösterebiliyor.
Sarıgöl ilçesindeki ilanlar için Sarıgöl satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
