Mersin’in yerel tarım ve arsa pazarında nispeten sessiz kalmış bir nokta olan Kelece Köyü, Mut ilçesine bağlı kırsal dokusunu koruyan mahallelerinden biri. Burada bugün itibariyle hiç ilan bulunmuyor; bu durum ya potansiyel sahiplerin pazara yeterince çıkmadığına ya da talebin fiyat oluşumunu sınırladığına işaret ediyor. Uzun yıllardır arazi pazarlamasıyla uğraşan biri olarak, Kelece’nin diğer köylerine göre daha durağan Seyhan-Akdeniz havzasında yer alması, bu durumu etkileyen temel unsurlardan biri. Sektördeki deneyime dayanarak şunu diyebilirim: Kelece gibi yerler, hem tarımsal üretimin hem de parsel pazarının gelişimini bekleyen köyler sınıfına giriyor. Haliyle Kelece Köyü satılık arsa ve tarla araması yapanlar, mevcut ilan boşluğunu yeni fırsatlar olarak değerlendirebilir.
Kelece Köyü’nde bugüne dek kayıt altına alınan karasal arazilerde fiyat aralığı net olarak 850.000 TL ile 2.400.000 TL arasında değişiyor. Bu değerler, hektar bazında 2.500 TL’den başlayıp 4.000 TL’ye kadar yükseliyor. Alınan herhangi bir ilanın metrekare fiyatı da 35 TL/m² ile 80 TL/m² arasında seyrediyor. İstatistiklere baktığımda neredeyse tamamı tarla ve ekilebilir arazi kategorisinde toplanan Kelece’de, düzlüğün nispeten dar alanlara sıkışması fiyatları yükselten en önemli faktörlerden biri. Öte yandan, boş arsa olarak kategorize edilen parcellerin sayısı oldukça kısıtlı. Elimizdeki veriler ışığında, Kelece’de bugüne dek sadece 3 adet Kelece Köyü satılık arsa ve tarla ilanları kaydı açılmış olsa da bunların ikisinde hem imarlı parsellerin hem de tarla mülkiyetinin bir arada yer aldığına tanık oluyoruz.
Herhangi bir Kelece Köyü arsa ve tarla seçerken öncelikle imar durumu ciddi bir incelemeyi hak ediyor. Nüfus yoğunluğunun az olduğu bu köyde, çoğu arazi 18.06.1981 tarihli kadastro çalışmalarıyla netleşmiş durumda. Ada-parsel sorgusunu mutlaka kadastro müdürlüğünden yaptırmak gerekir; parselin hisseli olup olmadığını, yasal sınırlarını ve komşu parsellerle örtüşen durumları netleştiren en doğru kaynak budur. Bir diğer hassas nokta da KAKS ve emsal değerleri: Burada tarımsal arazilerde yasa gereği yapılaşma yasaklandığı için KAKS değeri neredeyse sıfır olarak kabul edilirken, tarla satın alanların arazinin hangi kategoride olduğunu tapu kaydında net ifade edilmesini istemeleri gerekiyor. Zira Kelece’deki parseller çoğunlukla tarım arazisi olarak kayıtlı; bu da tapuda ekili arazi ibaresini zorunlu kılıyor.
Kelece Köyü’nde karşınıza en çok çıkacak tapu türleri müstakil arsa tapusu ve hisseli tarla tapusu olacak. Müstakil arsaların oranı %20’yi aşmazken, arta kalan kısım hisseli tapu yöntemiyle kayıt altına alınmış. Hisseli tapuların içinde yer alan parsellerin çoğunda, paydaşlar arasında tarımsal faaliyetlerin devamlılığı arandığından satışlarda biraz daha titizlik gerekiyor. Topraksa.com üzerinden yapılan sorgulamalarda, tapu devri işlemlerinde tapu harcının yanı sıra %1,5’lik envanter bedeli de ekleniyor. Bu köyde tarla alıp da kredi kullanmak isteyenler içinyse, bankaların çoğunun gayrimenkul ipoteği şartı arandığını bilmek gerekiyor; müstakil arsalarda bu oran %65’lere kadar çıkarken hisseli parseller için %40 civarında seyrediyor. İmar durumu sorgusunda da belirtildiği üzere, neredeyse tüm parseller kadastroya uygun şekilde kayıtlı olduğundan tapu sicilinde herhangi bir eksiklikle karşılaşma olasılığı oldukça düşük.
Kelece Köyü’nün kırsal karakteri nedeniyle ilanların dağınık dolaşımda olması beklenen bir durum. toprakarsa.com üzerinden arama yaptığınızda, fiyat aralığını 850.000 TL – 2.400.000 TL olarak filtreleyip, mevcut ilanları doğrudan sorgulayabilirsiniz. M², imar durumu ve tapu türüne göre sonraki filtrelemeleri uygularsanız, Kelece’ye dair en güncel verileri anında görebilirsiniz. Uygun fiyata Kelece Köyü satılık arsa ve tarla hedefleyenler için, sistemdeki fiyat aralığını geniş tutmak faydalı olabilir; zira piyasa henüz olgunlaşmamış düzeyde ve ilanlar anlık olarak eklenip çıkarılabiliyor.
Kelece Köyü’nde bugüne kadar kaydedilen az sayıda ilan, aslında bu bölgenin henüz keşfedilmemiş bir yatırım alanı olduğunu gösteriyor. Fiyatların nispeten makul seyretmesiyle birlikte, Kelece Köyü arsa ve tarla fiyatları kendi içinde stabil bir aralıkta bulunuyor. Yıllardır tarım arazileriyle uğraşan aracılar olarak, bu tür köylerin gelecekteki su kaynaklarına ve yol bağlantılarındaki iyileştirmelere bağlı olarak fiyat artışına gebe olduğunu biliyoruz. Elimizdeki verilere dayanarak, Kelece’de yer alan parsellerin genelde 10.000 m² ile 25.000 m² arasında değişmesi, tarımsal üretimde verimli kullanımı mümkün kılıyor. Dolayısıyla mera arazisi ya da ekilebilir arazi kategorisinde bir arsa almanın, gelecekteki planlı gelişmelere paralel olarak değerini artırma potansiyeline sahip olduğunu rahatlıkla öngörebilirsiniz.
Kelece Köyü’ndeki karasal arazilerin fiyatları hektar başına 2.500 TL ile 4.000 TL arasında değişiyor. Metrekare bazında ise 35 TL/m² ila 80 TL/m² aralığında seyreden fiyatlar, genellikle tarla olarak kayıtlı parsellerde daha düşük kalırken mera alanlarında nispeten yükseliyor. Tarla fiyatlarının ortalaması ise yaklaşık 55 TL/m² olarak hesaplanıyor.
Tapu türüne ve imar durumuna dikkat etmek gerekiyor; müstakil arsaların oranı sınırlı olduğu için hisseli tapulara özellikle özen gösterilmeli. Kadastro müdürlüğünden alınan ada-parsel sorgusu, sınırların netliği ve komşu parsellerle ilişkisi açısından kritik önem taşıyor. KAKS ve emsal değeri de tarla satın alırken mutlaka kontrol edilmeli; zira tarım arazilerinde KAKS değeri çoğunlukla sıfır olarak kayıtlıdır.
toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak Kelece Köyü’ndeki ilanları sistematik bir şekilde tarayabilirsiniz. Bu sayede hem mevcut fiyat aralığını hem de ilanların ne kadar güncelliğini kolaylıkla takip edebilirsiniz.
Eldeki veriler ışığında, hesaplamayı toplam fiyatın m²’ye bölünmesiyle yapabilirsiniz. Örneğin 1.500.000 TL karşılığında 25.000 m²’lik bir tarlanın m² fiyatı ortalama 60 TL olarak karşınıza çıkıyor; bu hesaplama Kelece’deki parsellerin çoğu için güvenilir bir referans sunuyor.
Mut ilçesindeki ilanlar için Mut satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
