Tekirdağ ilinin Ergene ilçesinde yer alan Yulaflı mahallesi, son yıllarda kırsal üçüncü ve dördüncü sınıf tarım arazilerinin satışında hareketli bir cazibe merkezi haline geldi. Sahibinden Yulaflı satılık arsa ve tarla ilanlarında şu an itibarıyla kayıtlı herhangi bir liste bulunmazken, komşu ilçelerdeki taleplerin de bu bölgeye kaydığı gözlemleniyor. Arsa ve tarla fiyatları genellikle 50.000 TL ile 200.000 TL arasında değişirken, metre kare değerleri 50 TL/m² ile 150 TL/m² bandında seyrediyor. İlçe sınırları içerisinde yer alan Yulaflı, hem tarımsal faaliyetler hem de yer yer imarsız nitelik taşıyan parselleriyle dikkat çekiyor.
Yulaflı arsa ve tarla fiyatları esas olarak arazi sınıflandırmasına göre çeşitlilik gösteriyor. Sahibinden platformunda son bir yıl içinde yer alan ilanlarda, tarım arazilerinin çoğunlukla 50.000 TL ila 150.000 TL arasında, geniş ekili alanlarınsa 150.000 TL'den 300.000 TL'ye kadar çıktığı görülüyor. Metre kare bakımından değerlendirildiğindeyse 40 m² ila 1.000 m² arasında değişen parsellerde ortalama fiyatlar 50 TL/m² ile 150 TL/m² aralığındadır. Yaşanan talep eksikliğine rağmen gelecek dönemde özellikle ada-parsel bazlı satışlarda fiyat odaklı hareketlenme bekleniyor.
Yerel zemin araştırmasından önce mutlaka %100 netlikte bir imar durumu sorgusu yapılmalı. Halihazırda ilçede imarlı arsa ve tarla oranı oldukça düşük olup, imarsız parsellerin satışa hazır hale gelmesi uzun sürebiliyor. Ada ve parsel numarası üzerinden kadastro kayıtlarına erişilerek, arsa ve tarla tipinin hatasız şekilde tespit edilmesi tavsiye olunur. Alıcı tarafında ikinci el sermaye yerine banka kredisi kullanılacaksa, tapu devrinde noter huzurunda en geç iki ay içinde gerçekleştirilmesi gereken sicil işlemlerinin sürekliliği önem kazanıyor.
Yulaflı bölgesinde en sık rastlanan tapu tipleri hisseli tarla ve müstakil tarım arazisi. Satıcıların büyük çoğunluğu, alıcıların peşin ödeme yapmasında ısrarcı olurken krediyle alım durumunda bankaların tapu devrini onaylama süreci yoğun incelemeye tabi tutuluyor. Ada-parsel sorgusu yapılmadan gerçekleştirilen alımlarda, zaman zaman hisse oranında yanlışlıklar ya da kadastro hatalarıyla karşılaşılabiliyor. Bu nedenle noterler nezdinde mutlaka kadastro müdürlüğü onaylı rölöve evrakının da ibrazı istenmeli.
Yulaflı satılık arsa ve tarla araması yapılırken topraksa.com üzerinden öncelikle ilan tipi olarak "arsa" ve "tarla" kategorileri işaretlenmeli. Sıralama seçeneklerinde fiyatın yanı sıra m² ve imar durumu filtresi seçilerek sadece dilediğiniz tipteki ilanlara erişim sağlanabiliyor. Yeni eklenen ilanlar otomatik olarak siteye yansıdığından, periyodik kontrolte avantaj elde etmek mümkün.
Yulaflı, hem Ergene ilçesinin hem de Tekirdağ’ın genelinde geçiş bölgesine yakın konumuyla gelecekteki altyapı yatırımlarına gebe bir yerleşim. Fazla ilan olmamasına rağmen fiyatlardaki makul seyir, yatırım odaklı alıcıların dikkate alması gereken bir unsur olabilir. Coğrafi avantajın yanı sıra verimli tarım arazileri, gelecekteki satış performansını doğrudan etkileyebilir.
Güncel fiyat aralığı 50.000 TL ile 300.000 TL arasında değişiyor. Yüzölçümü dikkate alındığında en düşük 50 TL/m², en yüksek 150 TL/m² fiyatlar görülüyor. Bu da ülke genelindeki tarım arazisi ortalamasının biraz altında seyrediyor.
Öncelikle imar durumunun netleştirilmesi gerekiyor. Ardından KAKS ve emsal değerlerinin bağlı bulunduğu Taşınmaz Değerleme Uzmanlığı raporuna göre bir karşılaştırma yapılması tavsiye edilir. Son olarak müstakil arsa ve hisseli tarla ayırımına gitmek, tapu çeşitliliğinden kaynaklı riskleri minimize ediyor.
Sahibinden platformunda yer alan ilanlar içinde ad, ilçe ve arazi tipini seçip "fiyat", "m²", "imar durumu" filtrelemesi uygulayarak arama gerçekleştirebilirsiniz. Ayrıca m² bazlı fiyat karşılaştırması da yapılabiliyor.
Toplam fiyatın parselin yüzölçümüne bölünmesiyle hesaplanıyor. Örneğin 200.000 TL'ye satılan 1.000 m² bir tarla için m² fiyatı 200 TL olarak karşımıza çıkıyor. Bu hesaplama, özellikle Yulaflı gibi ilan çeşitliliğinin sınırlı olduğu yerlerde önem kazanıyor.
Ergene ilçesindeki ilanlar için Ergene satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
