Tokat iline bağlı Artova ilçesinin doğusunda yer alan Poyrazalan Köyü, tarihi dokuyu koruyan doğası ve tarımsal potansiyeliyle dikkat çekiyor. Muhittin Gazi Bulvarı’na 15 dakika mesafede bulunan bu köy, hem tarım arazilerine hem de yerleşime yakın küçük parsellere ev sahipliği yapıyor. Poyrazalan Köyü satılık arsa ve tarla arayanlar için ilan sayısının henüz sıfır olduğu bu dönemde, doğru fırsatları kaçırmamak için süreci yakından izlemek gerekiyor. Şahıstan satışlar genellikle köydeki yerel ağabeylerin aracılığıyla gerçekleşiyor, bu da fiyatların yerel kurallarla belirlendiği bir pazar anlamına geliyor.
Poyrazalan Köyü arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, tarla m² fiyatlarının 50 TL ile 250 TL arasında değiştiği görülüyor. Arsa kategorisindeyse, henüz imarsız olduğu için fiyatlandırma daha çok konum ve arazi büyüklüğüne göre yapılmakta. Köyün en uygun fiyatlı parselleri, yol kenarına 500 metre mesafede ve 600-1.200 m² arasında değişen boyutlarda. Toplamda Poyrazalan Köyü satılık arsa ve tarla ilanları için ilan platformunda henüz aktif bir içerik bulunmuyor, dolayısıyla fırsat kovalamak için doğrudan köyde temas kurmak avantaj sağlıyor.
Bu bölgede imarlı arsa bulunmadığı için alım yapılacak arazinin en önemli detayı adım adım kadastro kayıtlarıyla doğrulanması gerekir. Köyde sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, parsellerin hisseli olması ki bu da tapu devri sırasında tüm ortakların onayını gerektiriyor. Tarla m² ölçümlerinde köy muhtarlığından alınacak resmi krokilerle desteklenerek arazi sınırlarının netleştirilmesi şart. Yer yer karşınıza çıkabilen ekili arazilerdeyse daha önceki sezonlardaki verim belgeleri, özellikle bağ ve bahçe parsellerinde değer kazanıyor.
KAKS ve emsal oranları Artova’nın genel imar planı doğrultusunda belirleniyor ancak Poyrazalan Köyü’nde henüz bu tür hassasiyetler yetkililerce ısrarlı şekilde takip edilmiyor. Bu da mülk sahiplerine fiziki sınırlamalar konusunda daha esnek bir alan bırakıyor. Yine de ada-parsel sorgulaması yapmadan herhangi bir taahhütte bulunmamakta fayda var; zira köyde son yıllarda yapılan kadastro yenileme çalışmaları, kayıt dışı arazileri de sisteme dahil etmeye başladı.
Köyde satışa sunulan müstakil arsa mülkiyetlerinin çoğu hibe yoluyla ya da aile içi devirden kaynaklanıyor. Bu da tapuda "hisseli tarla" olarak kayıtlı parsellerde ciddi riskler barındırıyor. Söz konusu arazilerde tapu devri sırasında tüm hissedarların imzası gerekiyor, aksi takdirde ileride paydaşlar arasında anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Arsa tapusu olmayan parsellerdeyse, alıcı ve satıcı arasında noter huzurunda yapılan ön anlaşma protokolü yasal dayanak oluşturuyor ancak tapu devri nihai kadastro işlemlerine kadar tamamlanmış olmuyor.
Krediye uygun tarım arazisi bulunabilmesi içinse parsellerin mutlaka tarımsal amaçlı kullanılmakta olması ve tapuda buna uygun kaydın bulunması gerekiyor. Poyrazalan Köyü’ndeki parsellerin çoğunun bu koşulu karşılamaması, bankalarca kredi açılmasını zorlaştırıyor. Ada-parsel sorgulaması yapılırken, köydeki geçmişteki tapu sicillerinde arazi kullanım amacının sürekli değiştiği de dikkat edilmesi gereken noktalardan biri.
Artova ilçesine bağlı olmasına rağmen Poyrazalan Köyü’nde satılık arsa ve tarla ilanlarını yakından takip etmek için toprakarsa.com üzerindeki özel filtreleri kullanabilirsiniz. Burada m², fiyat aralığı ve imar durumu seçeneklerini kullanarak köyün tamamını taramak mümkün. İlan sayısının düşük olması nedeniyle köydeki yerel aktörlerle doğrudan temas halinde olmak, pazarlık gücünü de artırıyor. Köyün genelinde henüz dijital ilan sistemi yaygınlaşmadığından, muhtarın haber bültenlerine ya da Artova Belediyesi’nin resmi sayfasındaki ilanlarına göz atmak da fayda sağlayabiliyor.
Tokat’ın kent merkezine 50 kilometre mesafede bulunan Poyrazalan Köyü, ulaşım ağlarının henüz yoğunlaşmamış olması nedeniyle saklı bir fırsat bölgesi halinde. Poyrazalan Köyü’nde satılık arsa ve tarla ilanlarının az sayıda olması, yeni yatırımlar için arzın kısıtlı olduğunu gösteriyor. Bunun yanı sıra köydeki ekili arazilerin çeşitliliği (bağ, bahçe, tarım alanı) yerel tarımsal üretimde önemli bir rol oynuyor. Yerel kaynaklar, köydeki tarla m² fiyatlarının yakın zamanda artış eğilimine gireceğini öngörmesine rağmen, henüz net bir talep değişimiyle karşılaşılmadı.
Mevcut durumda Poyrazalan Köyü arsa ve tarla fiyatları ortalama 80 TL/m² ile 250 TL/m² arasında seyrediyor. Bağ ve bahçe parsellerindeyse, verimlilik durumuna göre fiyatlar 150 TL/m²’nin üzerine çıkabiliyor. Tarla kategorisindeyse, sulama imkanı olmayan parsellerin fiyat bandının daha düşük olduğunu görüyoruz. Toplamda m² fiyatı, parsellerin yol bağlantısı ve ekili olup olmadığına göre değişiklik gösteriyor.
Öncelikle parsellerin hisseli olup olmadığını mutlaka tapu kaydı üzerinden kontrol edin. Ardından kadastro müdürlüğünden ada-parsel sorgulaması yaptırtarak arazi sınırlarının devlete ait resmi kayıtlara uygun olup olmadığını teyit edin. Tarım arazisi satın alacaksanız, parsellerin tarımsal amaçlı kullanıldığını kanıtlayan belgelerle saha incelemesi yapılması şart. Son olarak, imarsız arazilerde gelecekte planlanan imar çalışmalarını Artova Belediyesi’nin ilanlarından takip etmek, yatırımın uzun vadeli değerini etkileyebilir.
toprakarsa.com üzerinden konum filtresini Artova ilçesi, Poyrazalan Köyü olarak seçim yaptıktan sonra, fiyat ve m² aralığını belirleyerek tarama yapabilirsiniz. Köyde henüz dijital ilan yaygınlaşmadığından, ilave bir takip sistemi olarak köydeki yerel haber gruplarını ve Artova’nın sosyal medya sayfalarını da izlemek faydalı olabilir.
Örneğin, 1.000 m² bir tarla için fiyat aralığı 50.000 TL ila 250.000 TL arasında değişirken, ortalama bir fiyat hesaplaması yapmak için toplam fiyatı m²’ye bölmeniz gerekiyor. 100.000 TL olan bir tarla parseli 1.000 m² ise, m² fiyatı 100 TL olarak karşımıza çıkıyor. Bu hesaplama, Poyrazalan Köyü’ndeki parsellerin değerlendirilmesinde en temel yol olarak karşınıza çıkıyor.
Artova ilçesindeki ilanlar için Artova satılık arsa sayfasına bakın.
