Tokat ilinin Merkez ilçesine bağlı Beybağı mahallesi, şehrin batısında yer alan ve tarımsal potansiyeliyle öne çıkan bir yerleşim bölgesidir. Konum olarak Tokat merkezine yaklaşık 10 kilometre mesafede bulunan Beybağı, hem tarım arazileri hem de münferit arsalarıyla yerli araştırmacı ve yatırımcıların dikkatini çekmektedir. Halen yayınlanan Beybağı satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı sıfır olsa da bölgenin gelecek yıllarda konut ve tarım yatırımları için ilgi çekeceği tahmin edilmektedir. Mevcutta, arsa fiyatlarının metre kare bazında 150 TL ile 450 TL arasında değiştiği; tarla ve bahçe arazilerinin ise 100 TL ile 300 TL/m² bandında bulunduğu görülmektedir.
Kentin tarımsal üretim ağırlıklı bölgelerinden biri olan Beybağı’nda, Beybağı arsa ve tarla fiyatları yerleşim yoğunluğuna ve arazi niteliğine göre farklılık göstermektedir. İmarlı parsellerin fiyatı, imarsız arazilere göre ortalama %30-40 daha yüksek seyrederken, tarla ve bağ bahçeleri metre kare bazında daha düşük fiyatlandırılmaktadır. Bugün itibariyle, hazırda kaydedilen satılık arsa ilanları bulunmamakla birlikte, geçmişteki ilanlara bakıldığında 200 m²’lik imarlı arsaların 60 bin TL’den başladığı, 1000 m²’lik ekili tarlaların ise 80 bin TL’ye kadar pazarlık yapılabildiği görülmektedir. Fiyatlandırmada en belirleyici faktörler arasında konum, erişilebilirlik ve imar durumu öne çıkmaktadır.
Bir Beybağı arsa ve tarla satın alırken ilk adımda yapılması gerekenlerden biri, parsellerin ada ve parsel numaraları üzerinden kadastro sorgusunu gerçekleştirmektir. Bu sorgulama, arazinin yasal sahibini ve varsa paydaşlarını ortaya koyarken, tapu sicilinde herhangi bir haciz ya da kısıtlayıcı kayıt olmadığını da doğrulamaya yardımcı olur. Ayrıca tapu devri işleminden önce, KAKS ve emsal değerlerinin belediyeden onaylı belgelerle teyit edilmesi gerekir; aksi takdirde ilerleyen süreçte sorun yaşanma riski yüksektir. Bunun yanı sıra hisseli tarlalarda, devir işleminden önce tüm paydaşların rızasının alınması hukuki açıdan zorunlu hale gelir.
Beybağı bölgesinde satışı yapılan parseller genellikle arsa ya da tarım arazisi tapusu şeklinde kayda geçmektedir. Müstakil arsaların tapu kaydı, parsellerin üzerinde bina inşa edilmesine imkan tanıyan imar planlarıyla doğrudan ilişkilidir; bu nedenle satın alma öncesinde mutlaka imar durumunun netleştirilmesi gerekir. Hisseli tapulu tarlalar ise miras yoluyla ya da ortak kullanım anlaşmalarıyla ortaya çıkar ve bu tip mülklerde tapu devri işlemleri daha karmaşık bir süreci beraberinde getirebilir. Bugüne kadar yayımlanan ilanlarda, bu tip hisseli arazilerin toplam ilan sayısına oranının son derece sınırlı olduğu gözlenmiştir.
toprakarsa.com üzerinde sahibinden Beybağı satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak için sayfanın sol tarafında yer alan filtre sistemini kullanabilirsiniz. Burada metrekare aralığını, fiyat bandını ve imar durumunu özelleştirerek aramanızı daraltabilirsiniz. Arama sonuçları karşılaştırılırken, ilanlarda belirtilen ada-parsel numaralarının kıyaslanması, doğru mülkün seçilmesinde kilit rol oynar. Yeni eklenen ilanlar platformun ana sayfasında yer aldığı için, düzenli aralıklarla kontrol edilmesi fırsatların kaçırılmaması açısından önem taşır.
Satılık ilan sayısının şu anda sıfır olmasına rağmen, Beybağı’nın tarımsal potansiyeli ve Merkez ilçeye yakınlığı gelecekteki talebin artabileceğine işaret etmektedir. Kısa vadede ilave fiyat baskısı oluşmasa da, uzun vadeli yatırım planları yapanlar için metre kare fiyatlarının mevcut seviyelerde kalması cazip bir seçenek sunuyor. Sahip olunan arazilerin fonksiyonu, halihazırda tarım arazileri ağırlıklı olduğu için, gerektiğinde imar planı değişikliklerine tabi tutulabilme ve daha sonra arsa niteliğine kavuşabilme ihtimalleri de göz ardı edilmemelidir.
Bölgede geçmişte yayımlanan ilanlara göre, imarlı arsaların metrekare fiyatları 250 TL’den 450 TL’ye kadar çıkarken, imarsız parseller 150 TL ila 250 TL bandında yer almıştır. Tarla ve bağ bahçesi arazileri ise 100 TL/m² ile 200 TL/m² arasında değişen fiyatlarla alıcı bulmaktadır.
Satın alma sürecinde tapu kaydının tamamen temiz olduğuna emin olunmalı; özellikle hisseli parsellerde tüm paydaşların rızası mutlaka belgelenmelidir. Ardından, KAKS ve emsal değerlerinin belediyeden onaylı bir şekilde alınması, imar planına uygunluğun garanti altına alınmasını sağlar.
toprakarsa.com’un ilan arama arayüzünde yer alan metre kare, fiyat ve imar durumu filtrelerinden yararlanarak, Beybağı satılık arsa ve tarla kategorisinde ilanlar daraltılabilir ve karşılaştırma yapılabilir.
Toplam satış fiyatının, ilgili parselin metre kare değeriyle bölünmesiyle hesaplanan metre kare fiyatı, karşılaştırma yapılırken en güvenilir yöntemdir. Örneğin, 60 bin TL’ye satılan 200 m²’lik bir arsanın metrekare fiyatı yaklaşık 300 TL olarak ortaya çıkar.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
