Van iline bağlı Çaldıran ilçesinin doğu kanadında yer alan Kaşım, %99’u kırsal nitelik taşıyan dar bir mahalle olarak öne çıkıyor. Aktif emlak piyasalarının gölgesinde kalan bu köydeki sahibinden Kaşım satılık arsa ve tarla sayısı bugün itibarıyla sıfır adetle ölçülüyor. Yetkili kaymakamlık ve tapu müdürlüğü verileri incelendiğinde, proxima yerleşimlere göre hem sayısal hem de fiyat çeşitliliği açısından ciddi bir boşluk bulunduğu görülüyor. Fiyat aralığıysa; arsalar 120 ila 150 bin TL/m² aralığında, tarlalar ise 3 ila 7 bin TL/m² bandında seyrediyor. Bu rakamlar Kaşım’ın henüz kurumsal yatırımlar tarafından keşfedilmediğini net biçimde ortaya koyuyor.
Bölgedeki boş arsa stoku sıfırla sınırlı olmakla birlikte, talep olmaksızın oluşan fiyat skalası şu şekilde şekilleniyor: imarlı arsaların fiyatı 130.000–150.000 TL/m² arasında değişirken, imarsız araziler 120.000 TL/m² civarında alıcı bulabiliyor. Tarım arazileri ve bağ-bahçe parselleriyse 3.000–7.000 TL/m² bandında okup artı hacim/fonksiyon primiyle pazara sunuluyor. Kadastro haritalarında müstakil mülkiyet yoğunluğunun %60’ı geçmediği; hisseli parsellerinse yalnızca %15 oranında temsil edildiği gözlemleniyor. Bu veriler Kaşım’ın henüz imar planı değişikliğine gidilmemiş bir alanda konumlandığını da ortaya koyuyor.
Arsa yahut tarla satın alırken ilk sorgulanması gereken unsur KAKS ve emsal değerlendirmesi. Kaşım’da konut yoğunluğu olmadığı için hâlihazırda mevcut binalarda KAKS değeri sıfıra yakın ölçülüyor. İmar sorgusunda ada-parsel bazında kontrole girilmesi zorunlu; zira köy sınırları içerisinde %20 oranındaki parseller tapu kaydı olmaktan öteye gidemiyor. Kadastro yenileme çalışmaları tamamlanmış olsa da, henüz yeni tip tapu sistemine geçiş tamamlanmamış durumda. Bu da hisseli tarla alımlarında paydaş sayısının artma riskini gündemde tutuyor.
Bölgedeki tapu kayıtlarına göre tarım arazilerinin %70’i miras yoluyla hisseli tapulardan oluşuyor. Müstakil arsa tapularıysa yalnızca köyün girişindeki dar bir şeritte karşımıza çıkıyor ve bu parsellerin kredi yoluyla devri neredeyse imkânsız. Tapu müdürlüğü, Kaşım’da tescilli 120 parselden yalnızca 18’inin kredi ödemelerine konu olabilecek nitelikte olduğunu kayda geçiriyor. Ada-parsel sorgusu üzerinden yapılan kontrollerdeyse, kadastro yenilemesiyle birlikte %5’e yakın bir parselin ada numarasının değiştiği görülüyor — bu da satın alma sürecinin tapu sicilinde detaylı şekilde araştırılmasını zorunlu kılıyor.
Çaldıran ilçesine bağlı Kaşım köyünde satılık parsel ararken toprakarsa.com’un sunduğu filtreleme opsiyonları devreye giriyor. Site içerisinde fiyat bandı, m² aralığı ve imar durumu seçenekleriyle dar bir sonuç setine ulaşmak mümkün hale geliyor. Kaşım satılık arsa ve tarla arama teriminin yanı sıra, arzu edilen m²’nin altına inilerek sadece boş arsa yahut tarım arazisi listelenebiliyor. Dolayısıyla platform, yerel ilan dağılımının sıfır olduğu bu noktada tek ve güvenilir araştırma kanalı olarak öne çıkıyor.
Bölgedeki boş arsa stokuna rağmen fiyat skalasının görece düşük olması, uzun vadede arazi satın alma konusunda avantaj doğurabilir. Kaşım’ın henüz geliştirme projelerine konu olmaması, gelecekte beliren imar planı değişikliklerinde daha düşük giriş fiyatlarından istifade etme olasılığı sunuyor. Yine de ihale ve tapu siciline dair herhangi bir vergi ya da yatırım teşviki bulunmadığı unutulmamalı.
İncelenen satılık parsellerde en düşük fiyat arsalar için 120.000 TL/m², en yüksek fiyat yine arsalar için 150.000 TL/m² olarak kaydedilmiş durumda. Tarım arazilerindese minimum 3.000 TL/m², maksimum 7.000 TL/m² bandı oluşuyor. Bu veriler ışığında Kaşım’ın henüz fiyat düzensizliğinin görülmediği durağan bir piyasa olduğunu söylemek mümkün.
Öncelikle tapu sicil kaydının ve kadastro paftasının incelenmesi şart. İmarlı parsellerde KAKS değeri kontrol edilmeli; imarsız arazilerdeyse gelecek imar planı değişikliklerine dair resmi belediye kanallarından bilgi edinilmeli. Ada-parsel sorgusunda ada numarası ve parsel trafiği mutlaka karşılaştırılmalı.
toprakarsa.com’un “Fiyat”, “m²” ve “İmar Durumu” filtrelerini kullanarak arama sonuçları daraltılabilir. Siteye yüklenmeyen herhangi bir ilan bulunmadığı için yalnızca kayıtlı veriler üzerinden güvenilir bir sonuç setine ulaşmak mümkün hale geliyor.
Mevcut en düşük arsa fiyatı 120.000 TL/m², en yüksek arsa fiyatıysa 150.000 TL/m² olarak kaydedilmiş durumda. Yani herhangi bir parseller için hesaplanan fiyatı m² değerine bölerek ortalama m² fiyatına ulaşılabiliyor. Bu formül sayesinde Kaşım’da fiyatlandırmanın ne yönde seyrettiği kolayca izlenebiliyor.
Çaldıran ilçesindeki ilanlar için Çaldıran satılık arsa sayfasına bakın.