Van Gölü’nün kuzey kıyısında yer alan Tuşba, hem yerleşiklerin hem de yatırımcıların ilgi gösterdiği bir ilçe konumunda. Sadece köklü yerleşim yerlerinden oluşmakla kalmıyor; aynı zamanda tarım arazileri ve geniş parselleriyle de dikkat çekici. sahibinden Tuşba satılık arsa ve tarla ilanlarını incelediğimizde, mevcut 6 fırsatın fiyat aralıklarının 1.5 milyon TL ile 13.5 milyon TL arasında değiştiğini görüyoruz. Bunların arasında 292 m²’lik küçük bir parselden 7.729 m²’lik dev bir arsaya kadar çeşitlilik mevcut. İlçe genelindeyse imarlı arsaların sayısı çoğunlukta; 4 adet imarlı araziye karşılık 2 adet tarla ilanı bulunuyor ve bütün ilanlar sahibinden platformunda yayınlanmış durumda.
Piyasanın büyüklüğüyle ilgili en net gösterge, her 6 ilanın sadece 1-2 günde bile el değiştirebilecek kadar hareketli olması. Geride kalan dönemde fiyatlama açısından en düşük rakam 1.5 milyon TL civarında seyrederken, en yüksek fiyatlar 13.5 milyon TL’ye kadar ulaşabiliyor. Alan bazında bakıldığında 292 m² ile 7.729 m² arasında değişen parseller bulunuyor ve bu da Tuşba’nın sunduğu çeşitliliği gözler önüne seriyor. Tür bazında ise 4 imarlı arsa, 2 tarla olmak üzere dağılım net bir şekilde anlaşılıyor. Hepsi sahibinden ilanları olarak yayınlandığı için de yatırımcılar için doğrudan satıcıdan alım opsiyonu mevcut.
Tuşba satılık arsa ve tarla alırken ilk etapta imar durumuna bakmak şart. İmarı olmayan bir parselin üzerinde gelecekte bina inşa etmek oldukça zor hale gelir; dolayısıyla yatırımın amacına uygun bir seçim yapmak için KAKS ve emsal gibi parametreler mutlaka kontrol edilmeli. Tapu türüne de önem vermek gerekiyor; kadastro çalışmalarının yeni tamamlandığı bölgelerde hisseli tapu sıkıntıları yaşanabiliyor. Parselin ada ve parsel numarasını Kadastro Müdürlüğü’nden ya da e-devlet üzerinden sorgulamak da hikâyenin farklı bir yüzünü ortaya koyabilir. Son olarak, imarlı arsaların kat alanı hesabıyla ilgili verileri de emlak ofislerinden destek alarak karşılaştırmakta fayda var.
Eldeki veriler, Alabayır köyünün 2 ilanla en yoğun ilanın bulunduğu bölge olduğunu gösteriyor. Burayı İstasyon Mahallesi’ndeki tek ilan ve ardından Kalecik Köyü’ndeki 1 ilan takip ediyor. Bu dağılım, ilçenin batı aksında tarım arazilerine yakınlık nedeniyle daha fazla tarla ve imarlı arsa ilanı çıktığını, doğuya doğru ise yerleşim yoğunluğu nedeniyle parsellerin daha küçük ve değerli olduğunu ortaya koyuyor.
Bir Tuşba satılık arsa ve tarla’nın fiyatı, öncelikle yer aldığı konuma göre şekilleniyor. Van Gölü’ne yakın parseller genellikle premium fiyatlara sahipken, kırsal bölgelerdeki tarla ilanları metre kare bazında daha düşük bir seviyeye yerleşiyor. Parselin m²’si doğrudan fiyat skalasını etkiliyor; küçük parsellerde fiyat artış hızına oranla daha yüksek birim maliyet oluşabiliyor. İmarlı olarak satışa sunulan arsalar da imarsız olanlara kıyasla daha geniş bir alıcı kitlesine hitap ediyor. Son olarak tapu tipinin de (müstakil, hisseli vs.) fiyatı etkilediğini belirtmek lazım.
Eğer aradığınız özgün verileri mercek altına almak istiyorsanız, önce metre kareye göre fiyat karşılaştırmaları yapabilirsiniz. Tuşba satılık arsa ve tarla ilanlarını ararken m², fiyat aralığı ve tapu tipini filtreleyerek listenizi daraltabilirsiniz. İmarlı bir arsa arıyorsanız, KAKS ve emsal verilerini de listeye eklemeyi unutmayın. Platformun sunduğu ileri arama seçenekleri sayesinde imarsız olarak tanımlanan parselleri de rahatlıkla ayırabiliyorsunuz. Bu sayede hem zaman kaybı yaşamaz hem de doğru adayları hızlıca belirleyebilirsiniz.
Sahibinden ilanlarının avantajı, doğrudan satıcıyla iletişime geçerek pazarlık yapılabilmesi ve komisyon ücreti ödenmemesi. Bu da nihai fiyatı yaklaşık %3-5 oranında aşağıya çekebiliyor. sahibinden Tuşba satılık arsa ve tarla ilanlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise ilan fotoğraflarının ve tapu bilgilerinin ne kadar net olduğuna bakmak. Emlak ofisleri ise daha geniş ağı sayesinde henüz platforma düşmemiş ilanlara ulaşabilme ve yönlendirme yapabilme imkânı sunuyor. Böylece bireysel alıcıların gözünden kaçabilecek fırsatları da değerlendirebilmeniz mümkün. Her iki yolun da artıları eksileri var; seçim yatırımcının tercihine kalmış durumda.
Mevcut ilanlara göre en düşük fiyat 1.5 milyon TL, en yüksek fiyat ise 13.5 milyon TL aralığında seyrediyor. Ortalama birim fiyatlar incelendiğinde, metre kare başına 4.500 TL ile 2.000 TL arasında değişkenlik gösterdiği görülüyor.
İmar durumu mutlaka kontrol edilmeli; imarlı olmayan bir parselin üzerine bina yapmak mümkün olmayabilir. Tapu türü de önemli; kadastro verilerine göre hisseli paylı tapuların olduğundan emin olun. Parselin ada-parsel numarası üzerinden de kadastro sorgusu yapılabilir.
Toprakarsa.com üzerinden fiyat aralığı, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak listeyi daraltabilirsiniz. İlave olarak tapu tipini de filtreye ekleyerek aramanızı daha da özel hale getirebilirsiniz.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle hesaplanan birim fiyatlar, genellikle 2.000 TL ile 4.500 TL arasında değişiyor. Örneğin 1.5 milyon TL’lik bir parsel 300 m²yse yaklaşık 5.000 TL/m²’ye denk geliyor.
Arsa alımlarında kredi kullanımı bankaya ve tapu tipine göre farklılık gösterebiliyor. İmarlı arsalar için bazı bankalar ihtisas kredisi sunarken, imarsız ya da tarım arazilerinde kredi onayı süreci daha uzun ve sıkı olabiliyor. Nihai kararı verecek olan bankanın değerlendirme kriterleri doğrultusunda hareket etmek gerekiyor.
Van genelindeki ilanlar için Van satılık arsa sayfasına bakın.
