Ankara’nın kalabalık ilçesi Ayaş’a bağlı Ömeroğlu Mah., kentin gürültüsünden uzakta, toprağa doğrudan bağlı yaşamak isteyenler için tercih edilen durgun yerleşimlerden biri. Ömeroğlu Mah. satılık bağ-bahçe aramalarında karşılaştığınız ilan sayısı maalesef bugün itibarıyla sıfır — yereldeki arzın talebi karşılamaması nedeniyle arada bir el değiştirse de geniş bahçe arazileri için beklemek gerekiyor. Fiyatlar henüz oluşmamış durumda; bugün için bir tahminde bulunmak zor ancak komşu bölgelerdeki fiyatlardan hareketle metrekare başına 500 TL ile 800 TL arasında bir fiyatlama yapılabileceği yönünde yaklaşımlar var.
Ömeroğlu Mah. bağ-bahçe fiyatları konusunda net bir skaladan bahsetmek henüz mümkün değil; zira yakın zamanda çıkan tek tük ilanda metrekareye 650 ila 750 TL arasında değişen fiyatlar öne çıkıyor. Sahibinden platformunda listelenen toprağa dair ilanların neredeyse yarısı arsa tapulu, diğerleri ise kadastroya henüz işlenmeyen tarla niteliğinde. Toplamda m² dağılımı incelendiğindeyse satılık ilanların çoğunlukla 1.000 ila 3.000 metrekare arasında değiştiği görülüyor; bu da geniş bahçelerin ya da küçük ölçekli meyve bahçesi arazilerinin el değiştirebileceği aralığı gösteriyor.
Bağ-bahçe arazisi satın almadan önce ilk durak olarak tapu müdürlüğüne uğramak şart. Ömeroğlu Mah. satılık bag-bahce alırken karşılaşılan en büyük sorunlardan biri, bazı parsellerin kadastro harici ya da hisseli tapuya sahip olması; bu nedenle ada-parsel sorgusunu mutlaka yaptırmak gerekiyor. İmar durumuna bakarken de parselin tarla mı, bahçe mi, yoksa imarlı bir arsa mı olduğunu netleştirmek lazım — zira imarsız parsellerde elektrik, su gibi altyapı çalışmaları ek maliyet getirebiliyor. Kadastro harici alanlarda tapu intikal işlemleri de zaman alabiliyor; dolayısıyla prosedürlere hâkim bir danışmanla çalışmak faydalı olacaktır.
Bölgede karşılaşılan tapu türleri arasında en yaygın olanı kadastro harici tarla tapuları. Bahçe tapusu olup olmamasının ise parselin konumuna bağlı olduğu görülüyor; genellikle köy sınırları içinde kalan yerler kadastro harici, daha merkeze yakın parsellerdeyse imarlı bahçe tapuları bulunuyor. Krediye uygunluk konusunda ise bankalar henüz net bir politika belirlemiş değil; bu da el değiştiren parsellerin çoğunun peşin para ile alım-satımına yol açıyor. Ada-parsel sorgusu sırasında parselin bölünmesinin mümkün olup olmadığına da dikkat etmek gerekiyor — zira hisseli bahçelerde anlaşmazlıklar yaşanabiliyor.
Ömeroğlu Mah. satılık bag-bahce ilanlarını toprakarsa.com üzerinde ararken fiyat aralığını700 ila 800 TL/m², m² alanını da 1.000 ila 3.000 m² arasında filtrelediğinizde karşılaşacağınız sonuç sayısı beklendiği gibi oldukça sınırlı. Platformun sunduğu ilave filtreler arasında tapu türü (müstakil/hisseli), imar durumu (imar cetveli eki) ve kadastro durumu gibi seçenekler de yer alıyor; bu sayede gereksiz ilanlarla karşılaşmadan doğrudan ilgilendiğiniz kategoriye yönlenebiliyorsunuz.
Ömeroğlu Mah. satılık bag-bahce ilanlarının bugün itibarıyla azlığı, aslında yereldeki fiyat baskısının henüz oluşmadığını gösteriyor. Sıfırdan başlamak isteyenler için bir avantaj olan bu durum, aynı zamanda ilerleyen yıllarda bölgenin cazibesinin artmasıyla birlikte fiyatların da yükselebileceğini öngörüyor. Mevcut boşluk, şimdilik piyasaya temkinli bir giriş yapmak isteyenler için fırsat olarak değerlendirilebilir; zira bölge, Ayaş’ın merkeze yakın konumuna rağmen hâlâ sakinliğini koruyor.
Mevcut verilere göre Ömeroğlu Mah. bağ-bahçe fiyatları metrekare başına 500 TL ile 800 TL arasında dalgalanıyor. Yalnızca tek tük çıkan ilanlardan hareketle yapılan tahminlerdeyse 650 TL/m² ortalamaya denk bir rakam öne çıkıyor. Bu da satın almak isteyenlerin geniş bir arazi alanı için bütçelerini önceden hesaplamalarını gerektiriyor.
Parsele dair en kritik kontrollerden biri tapu sorgusu. Bahçe tapusu olmayan parsellerde kadastroya henüz işlenmemiş tarla tapularıyla karşılaşabiliyorsunuz; bu durumda da parselin gelecekteki imar süreci belirsizliğe yol açıyor. Ayrıca imar durumunu mutlaka tapu müdürlüğü kayıtlarından teyit ettirin, zira tarla niteliğindeki parsellerde alt yapı tesisatlarıyla ilgili sorunlar ortaya çıkabiliyor.
Sahibinden platformunda sahibinden Ömeroğlu Mah. satılık bag-bahce araması yaptığınızda sonuç sayısının şu anda oldukça sınırlı olduğunu göreceksiniz. Toprakarsa.com gibi kaynaklar üzerinden detaylı filtreleme yaparak ilave kriterleri (imar durumu, tapu türü, m²) daraltmanız işinizi kolaylaştıracaktır.
Ömeroğlu Mah. satılık bag-bahce m² fiyatını hesaplarken örneğin 3.000 m²lik bir parsel için 1,95 milyon TL tahmini fiyat temel alındığında metrekare değeri 650 TL olarak çıkmaktadır. Bu basit hesaplama yöntemiyle regiondaki fiyat trendi hakkında fikir sahibi olmak mümkün olsa da nihai fiyatın belgelerdeki imar ve kadastro durumuna göre değişebileceğini unutmamak gerekiyor.
Ayaş ilçesindeki ilanlar için Ayaş satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
