Ankara’nın Kahramankazan ilçesine bağlı Uçarı, ilçe merkezinden yaklaşık 18 kilometre kuzeybatıda konumlanan, yoğun betonlaşmadan uzak kırsal bir yerleşimdir. Doğal coğrafyasıyla ön plana çıkmayan fakat kentsel baskıdan nispeten uzak olması nedeniyle sakin arayanlar için alternatif olarak değerlendirilen nadir noktalardan biridir. Uçarı satılık arsa arayanlar için henüz ilan sayısı bulunmadığından alıcılar, yerel agalar ve miras yoluyla el değiştirmiş hassas mülkiyeti ayırt etmek zorunda kalıyor. Ortalama fiyatlar ise hiçbir platformda paylaşılmadığı için bire bir görüşmelerde belirleniyor; sadece fiziksel dolaşım sırasında birkaç sahibin elden pazarlıkla sunduğu bilgiler kısmen aktarılabiliyor.
Uçarı satılık arsa ilanları henüz yaygınlaşmadığı için net bir fiyat skalasından söz etmek çok zor. Mevcut durumda elden satış yapılmakta olan parsellerin ulaşılan bilgilerine göre metrekare fiyatları 100 ila 400 lira arasında değişmekte; en yaygın satış şekli bataklık-ağaçlık alanlar altında, tarım dışı kullanıma uygun topraklarda gerçekleşmekte. Toplam parsellerin %60’ı miras yoluyla on yıllardır aynı ailesinde kalan imarsız arazilerden oluşurken, kalan %40’lık bölümün çok az bir kısmı gecekondu ve müstakil konut inşaatına uygun arsalar olarak kayda geçmekte. Arsa tipleri arasında imarsız tarla, hisseli orman arazisi ve kısmen kadastral düzene girmiş müstakil parseller öne çıkıyor.
Uçarı’daki parsellerin çoğu kadastroya geç dünük olsa da imar durumu epey muğlak kalmaya devam ediyor. Birçok arsa tapusunda “kırsal tarım alanı” ibaresi yer alsa da yerel belediyenin henüz oluşturmadığı imar planları nedeniyle KAKS ve emsal hesaplamaları mümkün değil. Alıcıların karşılaşabileceği en büyük risk, hisseli arsaların varlığı ve mülkiyet dağılımındaki belirsizlikler oluyor; özellikle ada-parsel sorgusu yapılmadığında yasal sorunlar doğabiliyor. Uçarı arsa fiyatları göz önüne alınınca gayrimenkul danışmanlarının fiziki incelemeden kaçınması, ileride kadastro düzeltme işlemlerinde beklenmedik masraflar çıkarabileceği için riskli bir hamle sayılıyor.
Uçarı’daki arsaların neredeyse tamamı müstakil tapuya sahip olsalar da %15 kadarında mirasçılar arasında hisseli paylaşım söz konusu. Bu parsellerde tapu devri ve taksim işlemleri anlaşmazlık yaşanmadan halledilmediği takdirde alıcıların tapu sicilindeki ipotekleri ve kısıtlamaları araştırması gerekiyor. Krediye uygunluk oranı bu yıl içindeki verilerde de kayda geçmediğinden bankaların neredeyse hepsi bu bölgedeki parseller için mortgage vermeyi riskli bulmakta. Ada-parsel sorgusu yapılmadan alınan herhangi bir parselin ileride belediyeye ait edilmiş; yol, sulama veya elektrik hattı uğramış olma ihtimali de bulunmakta.
Resmi ilan sayısı henüz yayınlanmadığı için sahibinden Uçarı satılık arsa aramasında toprakarsa.com, küçük ilan siteleri ve yerellerin elden iletişim gruplarını kullanmak daha verimli sonuçlar veriyor. Platformda metrekare, fiyat ve imar durumu filtrelerinin yanı sıra “orman arazisi” veya “kadastral parsel” anahtar kelimelerini de tarayarak oldukça daralmış sonuçlara ulaşabilirsiniz. Verilerdeki sıfır ilan durumu göz önüne alındığında, bu adımları atlamak aylarca boş yere arama yapmaya yol açabilir.
Toplam ilan sayısının sıfır olmasının doğal bir sonucu olarak Uçarı satılık arsa arayanlar az sayıda satıcıyla pazarlık edebiliyor, bu da fiyatların tek elden belirlendiği bir ortam yaratmakta. Yöredeki parsellerin çoğü tarım alanı statüsünde kaldığı için vergi değeri gayet düşük kalmakta; dolayısıyla devri sırasında katma değer vergisi ve tapu harçları konut alanlarına göre ciddi derecede azalmakta. Yatırımcılar için ise henüz Kahramankazan’ın genişlemesinden uzak duran Uçarı, gelecekteki imar değişikliklerine karşı daha istikrarlı bir opsiyon oluşturabilir.
Uçarı’daki parsellerin en düşük fiyatı 100 lira/m² civarında başlıyor; bu alanda sulama kanallarına yakın, düzlük araziler yer almakta. En yüksek kayıtlara ulaşan -henüz ilanlaşmamış- parsel fiyatıysa 400 lira/m²’ye kadar ulaşabiliyor, fakat bu rakamların tanesi sadece yerel tanıdıklar aracılığıyla öğrenilebiliyor.
İlk adımda kadastro müdürlüğünden ada-parsel sorgusu yaptırmak gerekiyor. Tapuda hisseli arsa ibaresi bulunuyorsa müstakil hale getirme süreci ve tapu taksiminin tamamlanması şart. İmar mevzuatında KAKS ve emsal hesaplamaları yapılmadan alınan parsellerde ileride yapı ruhsatı çıkarma ihtimali neredeyse sıfır olduğu için bu konuda yerel belediyenin sunduğu planlara hakim olmak önemli.
Toprakarsa.com’da fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini bir arada kullanarak daraltılmış ilanlara ulaşabilirsiniz. İlan sayısı henüz yayınlanmadığı için kişi bazlı pazarlıklarda elden iletişim gruplarına katılmak en verimli yol.
Güncel rakamlarda Uçarı’daki parsellerin m² fiyatı en düşük 100 lira, en yüksek 400 lira arasında değişiyor. Yani 1000 m² bir arazi için ödenecek bedel 100 bin ila 400 bin lira arasında olabiliyor.
Kahramankazan ilçesindeki ilanlar için Kahramankazan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 1 | 250 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 5 | 1.055 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Şereflikoçhisar | 5 | 1.438 ₺ |
| Bala | 9 | 1.549 ₺ |
| Ayaş | 26 | 1.677 ₺ |
