Ankara'nın Keçiören ilçesine bağlı, kentin kuzeyinde konumlanan Hisar Mahallesi; son yıllarda özellikle arsa ve Hisar Mah. satılık arsa ve tarla arayışındaki yerli yatırımcılar ile yerleşik sakinlerin radarında yer alan bir bölge konumunda. Son bir aylık sürede yayımlanan sahibinden Hisar Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarında fiyat skalası 385 bin TL ile 3,3 milyon TL arasında değişirken, arsa ölçüleri de 92 m² ile 1.000 m² aralığına yayılıyor. Alıcılar için sınırlı sayıda ilanın mevcut olduğu bu mahallede, tüm ilanlar doğrudan sahiplerinden sunulmuş durumda ve tamamı imarlı arsalar kategorisinde değerlendiriliyor.
Yerel piyasada en sık karşılaşılan Hisar Mah. arsa ve tarla fiyatları, 4.200 TL/m² düzeyinden başlayıp 3.300 TL/m² ortalamasını aşan değerlere dek geniş bir yelpazede ilerliyor. Toplamda yalnızca altı adet ilanın tümü imar sahibi arsa kategorisinde olup, halihazırda tarımsal amaçlı tarla ilanı bulunmuyor. Mevcut satılık arsa ve tarla portföyü incelendiğinde, en küçük parselin 92 m² ile sınırlı kalırken, en geniş mülkiyetin ise 1.000 m² civarında olduğu görülüyor.
Hisar Mah. satılık arsa ve tarla alırken ilk adım, imar durumunun mutlaka incelenmesi gerekir. Zira ilçenin merkezi konumunda yer alan bu mahalledeki tüm parsellerin tamamı %100 imarlıdır; dolayısıyla tapu kaydında gerekli koşulların sağlandığına dair belgeye ihtiyaç var. Emsal ve KAKS oranları anında araştırılmalı; bu oranlar, inşa edilebilecek kat sayısı ve bina yüksekliği konusunda doğrudan belirleyici unsur taşıyor. Generali %2,0 ila 3,5 arasında değişen KAKS değerleri, Hisar Mahallesi'nde standart kat yüksekliklerine denk gelirken, m² bazında inşaat alanına dair kısıtlar araştırılmaya değer.
Mevcut sahibinden Hisar Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarının tamamında müstakil tapu sistemi uygulanmış durumda; yani hisseli veya iştirak halindeki parsellere rastlanmıyor. Bu durum, alıcıların satın alma sürecinde karşılaşabileceği hisse uyuşmazlık riskini ortadan kaldırıyor. Ayrıca, tapu devri işlemlerinin Keçiören Tapu Müdürlüğü bünyesinde gerçekleştirildiğine dair resmi evraklar, birçok ilanda alıcıya sunulmuş şekilde yer almakta. BuHazine arazisi ya da orman arazisi kategorisine dahil parseller de Son altı ilanda yer almayan parseller, dolayısıyla ekstra inceleme gerektiren özel durumlara işaret etmiyor.
Hisar Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarına göz atmak için çevrimiçi platformda yer alan fiyat filtresini 385 bin TL ile 3,3 milyon TL aralığına ayarladıktan sonra, metro boyutu içinse 92 m² eşik değerini seçerek istenilen listeye kolayca ulaşabilirsiniz. Sayfada m² aralığı ve imar bilgisiyle birlikte sunulan ilanlar, hangi parsellerin hangi ada ve parsel numarasına ait olduğunu da net şekilde belirtmekte.
Toplamda yalnızca altı ilanın el değiştirebilir durumda olması nedeniyle Hisar Mah. arsa ve tarla fiyatları yer yer baskın ihalelere konu olabiliyor. Fiyat aralığının geniş olması, bütçesine göre konut ya da ticari alan almayı hedefleyenler için çeşitli seçenekler sunarken, imarlı parsele yatırım yapmak isteyenler için de kolaylık sağlıyor. Küçük ve orta boyutta parsellerin yoğunlukta olması, proje geliştirmeye uygunluk açısından da esneklik kazandırırken, yer altı ve yer üstü ulaşım bağlantılarının merkeze yakınlığı avantajı olarak öne çıkıyor.
Fiyat skalası 385 bin TL ile 3,3 milyon TL arasında değişirken, ortalama m² fiyatı 4.200 TL düzeyinde seyrediyor. En düşük bedeli 92 m²’lik bir parsel alırken, en yüksek tutar ise 1.000 m²’lik bir parselle ilgili. Yer yer donatısıyla hazır inşaata elverişli parseller, çoğunlukla 4 milyar TL civarında alıcı buluyor.
En önemli unsur imar durumunun tapu kaydında işaret edildiği gibi olması; aksi takdirde KAKS ve emsal değerleriyle ilgili düzensizlikler inşaata engel oluşturabilir. Ada-parsel numaralarındaki tutarsızlıklar da dikkatli şekilde sorgulanmalı. Son olarak, Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin ilgili sayfasından imar planı üzerinde doğrulama yapılması, satın alma sürecini sağlam temellere oturtur.
Sahibinden Hisar Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarına en güncel haliyle ulaşmak için site filtrelerini fiyat aralığı ve m² sınırına göre ayarlayabilirsiniz. Aradığınız tipoloji imarlı arsa kategorisine denk geliyorsa, ilan listesinde yer alan tüm kayıtlar doğrudan sahibinden sunulduğu için ilave komisyon maliyetinden kaçınmış olursunuz.
Örnek vermek gerekirse, 500.000 TL bedelli ve 120 m²’lik bir parselin m² fiyatı 4.166 TL’ye denk geliyor. Toplam fiyatın, metrekare cinsinden büyüklükle basit bölme işlemiyle çıkarılan bu değer, piyasa ortalamasıyla karşılaştırıldığında yatırımcıya gerçekçi bir fikir sunuyor.
Keçiören ilçesindeki ilanlar için Keçiören satılık arsa sayfasına bakın.
