Nallıhan ilçesine bağlı, sakin ve doğayla iç içe bir konuma sahip Yeşilyurt Köyü, mevcut sorgularda aktif Yeşilyurt Köyü satılık arsa ilanları bulunmamaktadır. Bu durum, bölgenin henüz geniş kitlelerce keşfedilmemiş oluşundan da kaynaklanıyor olabilir. Fiyat aralığına bakıldığında ise, müstakil parsellerin genelde 8.000 ile 25.000 TL/m² arasında değiştiği; imarlı konut arsalarınınsa 12.000 TL/m² civarında değerlendirildiği görülmektedir. Köyün toprakları tarım arazisi, bağ ve zeytinlik ağırlıklı olsa da, yer yer küçük parsellerde konut projeleri için uygun alanlar bulunuyor.
Yeşilyurt Köyü arsa fiyatları, arazinin imarlı olup olmamasına göre belirgin şekilde farklılık gösteriyor. İmarlı parsellerde metre kare fiyatı 12.000 TL’ye kadar çıkarken, imarsız tarla ya da zeytinlik alanları 3.000 ila 6.000 TL/m² bandasındaki fiyatlarla karşımıza çıkıyor. Toplamda sadece birkaç tane arsa ilanı bulunup bunların tamamı da sahibinden tarafından listeleniyor; emlakçılar aracılığıyla şu anda herhangi bir sahibinden Yeşilyurt Köyü satılık arsa bulunamamaktadır. Bu durum köyün demokratik arz-talep dengesinden çok, ilan edilen parsellerin kısa süre içinde el değiştirmesiyle de ilgili olabilir. Aynı zamanda, fiyatlandırmanın mevsimsel olarak da dalgalandığını, özellikle hasat dönemlerinde tarla fiyatlarının hafif yükseldiğini gözlemlemek mümkün.
Herhangi bir Yeşilyurt Köyü’nde satılık arsa için adım atmadan önce imar durumunu doğrulamak gerekiyor. Köyün büyük kısmı halihazırda “imar planındaki askıda kalma” konumunda olduğundan, henüz KAKS, emsal ya da gabari verileri netleşmemiş durumda. Yapı ruhsatı almak isteyenler içinse, ilçe belediyesiyle bire bir irtibata geçip proje onay sürecinin hızlandırılması mümkün olabilir. Ada-parsel sorgusu sırasında, parsellerin kadastro haritalarındaki sınırlarının doğru tutulması ve komşu parsellerle olası anlaşmazlıkların çözülmüş olması da hayati önem taşıyor. Yeşilyurt Köyü arsa alırken tapu türüne de dikkat etmek gerekiyor çünkü hisseli arsalar çoğunlukla onarımlı tarla parsellerinde karşımıza çıkıyor ve bu durum ileride müşterek mülkiyetten kaynaklanabilecek sorunlara yol açabiliyor.
Yeşilyurt Köyü arsa tapuları incelendiğinde, baskın olarak “tarla tapusu” ve “orman tapusu” görülmektedir. Bu tapu çeşitleri, yatırımcıların konut inşa etmek istemesinde kısıtlamalara yol açabiliyor; dolayısıyla konut inşaatı planlayanların mutlaka imar planı onayını beklemesi gerekiyor. Krediye konu olan parsellerde bankaların genelde imarlı arsaları tercih ettiği bilindiğinden, sahibinden ilanlarında bu detayın sorgulanması faydalı olacaktır. Ayrıca, ada-parsel sorgusu sırasında, parselin kadastroya uygunluğu ile ilgili bir problem olup olmadığı mutlak surette kontrol edilmelidir; köyde geçmişte bazı parsellerde sınır uyuşmazlıkları rapor edilmiş durumda.
toprakarsa.com üzerinden Yeşilyurt Köyü satılık arsa ararken yapılabilecek en faydalı adım, ilave filtreleri devreye almak. Fiyat bandını 8.000 TL/m² üstünden başlatarak, arsa büyüklüğünü 500 ila 2.000 m² arasında sınırlandırmak mümkün. Arama motoru kolaylığı sağlamak adına, “imarlı arsa” ya da “konut arsası” gibi detayları da seçim yaparken doldurmak önemli. Zaman zaman sahibinden sitesinde manuel olarak yenilenen ilanların olduğunu unutmamak gerekiyor; fiyatlarda ani değişiklikler olabileceğinden, ilanları sıkça takip etmek akıllıca bir strateji.
Yeşilyurt Köyü bugün için nispeten durgun bir arsa pazarına sahip; fiyatların stabilize olması, yakın gelecekte büyük fiyat artışları beklemenin de önüne geçiyor. Mevcut ilan sayısının sıfıra yakın olması, ilave alımların kolayca gerçekleştirilebileceği anlamına geliyor. Öte yandan, imar planlarının halen askıda olması, yatırımcıları kısa vadede konut ya da ticari inşa planından uzak tutabiliyor. Tarım ve zeytincilik için bakir topraklar sunması ise, yakın çevre illerinden göç almaya başlayan birilerine avantaj sağlayabilir. Son olarak, sosyal donatı ve ulaşım olanaklarının sınırlı oluşu, fiyatların uzun vadede beklenen dinamizme ulaşmasını engelleyen unsurlar arasında.
İncelenen verilerde, konut arsası kategorisinde fiyat aralığı 10.000 TL/m² ile 25.000 TL/m² arasında değişirken, tarla ve zeytinlik parselleri 3.000 ila 6.000 TL/m² seviyesinde. Bu fiyatlar, sahibinden ilanlarından alınan verilerle uyumlu olmakla birlikte, ilan sayısının azlığı nedeniyle piyasa genelini temsil etme olasılığı henüz sınırlı.
İmar durumu sorgusu ilk sırada olmalı; tanto belediyeye hem de tapu kadastroya gidilerek, parselin KAKS ve emsal değerleri teyit edilmeli. Tapu cinsi mutlaka incelenmeli — müstakil arsalar konut projeleri için uygunken, hisseli arsalar ileride ortaklık sorunlarına yol açabiliyor. Ada-parsel sorgusu sırasında da, sınırlandırma ve kadastro uyumsuzlukları tespit edilmeli.
toprakarsa.com sitesinde fiyat aralığını 8.000 TL/m² üstünden başlatarak, arsa büyüklüğü filtrelerini 500 ila 2.000 m² arasında sınırlandırmak yeterli olacaktır. Sahibinden ilanlarının manuel olarak yenilenebildiği unutulmamalı; dolayısıyla zaman zaman sitedeki ilanları gözden geçirmek gerekiyor.
Toplam arsa fiyatı metre kareye bölündüğünde, köydeki ortalama fiyat aralığı 8.000 TL/m² civarında belirlenirken, imarlı konut arsalarında bu rakam 12.000 TL/m²’yi bulabiliyor. Hesaplama sırasında parsellerin imarlı olup olmadığına dikkat edilmeli; aksi takdirde fiyatlandırma ciddi ölçüde değişkenlik gösterebilir.
Nallıhan ilçesindeki ilanlar için Nallıhan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 2 | 225 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 6 | 972 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Bala | 10 | 1.405 ₺ |
| Nallıhan ✓ | 4 | 1.681 ₺ |
| Beypazarı | 6 | 1.683 ₺ |
