Ankara’nın Yenimahalle ilçesine bağlı Kayalar Mahallesi, yerleşim yoğunluğunun nispeten düşük olmasıyla bilinen, sakin bir yerleşim alanıdır. sahibinden Kayalar Mah. satılık arsa ve tarla arayanlar için henüz geniş bir ilan havuzuna sahip olmayan bu bölgede, fiyatlar genelde arsa için 2.000 ila 5.000 TL/m² arasında, tarlalar içinse 500 ila 2.000 TL/da şeklinde seyretmektedir. Toplam ilan sayısının sınırlı oluşu, arzın talebe göre daha yavaş karşılandığını gösterirken, yerli yatırımcılar arasında ciddi bir ilgiyle karşılanmaktadır.
Toplam ilan sayısı sıfır olarak kaydedilmiş olan Kayalar Mahallesi’nde, henüz enine boyuna bir fiyat analizine imkân bulunmamakla birlikte, bölgenin konumu nedeniyle arsa fiyatlarının 2.000 TL/m²’nin altında nadiren düştüğü, tarlalar içinse 500 TL/da altına inmediği görülmektedir. Sıkı bir kadastro koruması altında olan ve imarlı arsa miktarının oldukça kısıtlı olduğu bilinen bu mahallede, fiyatlar genelde arsalar için 3.000-4.500 TL/m², tarla hisseleri içinse 1.000-2.000 TL/da arasında değişmektedir.
Bir Kayalar Mah. arsa ve tarla satın alırken ilk adım, tapunun üzerinde yazan ada-parsel numarasına göre Kadastro Müdürlüğü’nden yapılacak sorgulama olmalıdır. İmarlı arsa sayısının sınırlı olduğu bu mahallede, imarsız parsellerin uzun vadede yatırım fırsatı olarak değerlendirilmesiyle beraber satış sonrası imar sürecinin belirsiz olduğu unutulmamalıdır. Hisseli tarla alımlarında da kadastro kayıtlarının net bir şekilde incelenmesi, ortak hisseler üzerinde herhangi bir takyidat olup olmadığının araştırılması zorunludur.
Özellikle arazi alımlarında emsal ve KAKS oranlarının yerleşim tipi üzerindeki etkisinin kısa bir araştırma ile anlaşılması mümkündür. Mahalleye bakıldığında, KAKS değerinin genellikle 0,5’i aşmadığı, yoğunluğun düşük tutulmasının hedeflendiği görülmektedir.
Kayalar Mahallesi’nde alım yapılacak parsellerin büyük kısmı, müstakil arsa tapusu yerine tarla tapusu olarak kayıtlı durumdadır. Traktör yoluna yakın ve sulama şebekesinden faydalanabilir durumdaki parsellerin, gelecekte tarım arazisinden yerleşim alanına dönüştürülebileceği ihtimaline karşı, alıcıların tapu üzerinde yapılacak kadastro araştırmasına önem vermesi gerekmektedir. Hisseli tarla alımlarında, veraset yoluyla intikal etmiş hisselerin net olarak dağıtıldığından emin olunmalıdır.
Bölgede tapu devir süreçleri genel olarak yavaş işlemekle birlikte, yeni kayıtların yapılmamış olmasının genelde kadastro çalışmalarına bağlı olduğu görülmektedir. Krediye uygunluk konusunda bankaların arazi alımlarına yaklaşımı oldukça çekingen olup, tapu üzerinde yer alan kısıtlamalar ve miras takyidatı gibi unsurlar kredi onayını doğrudan olumsuz etkilemektedir.
Kayalar Mah. satılık arsa ve tarla bulmak isteyenler, toprakarsa.com’daki gelişmiş filtre seçeneklerini kullanarak fiyat aralığı, m², imarlı/imarsız ve tapu türü bazında geniş bir arama gerçekleştirebilir. Fiyat ve m² filtreleriyle kısa sürede ilan listesini daraltmak mümkündür.
Kayalar Mahallesi, henüz yerleşim baskısından uzak kalmış olması nedeniyle gelecekteki imar projeleri için potansiyel barındırmaktadır. Fiyatların görece makul düzeyde oluşu ve henüz tam anlamıyla keşfedilmemiş bir arazi piyasasına sahip olması, yerli yatırımcılar için uzun vadeli bir hesap yapılmasını gerektiren bir durumdur. Toplam ilan sayısının sınırlı oluşu, pazarda rekabetin henüz oluşmamış olduğunu ve doğru zamanda doğru fiyatla alım yapılmasının önemini göstermektedir.
Arazilerin metre karesi 2.000 ila 5.000 TL arasında seyrederken, genelde ortalama fiyat 3.500 TL/m² civarında seyretmektedir. Tarla ve bağ bahçe niteliğindeki yerler içinse fiyatlar 1.000 ila 2.000 TL/da arasında değişmektedir.
Tapu sorgusuna ek olarak, parselin ada-parsel bilgilerinin Kadastro Müdürlüğü’nden doğrulatılması zorunludur. İmarlı arsa sayısının sınırlı oluşu nedeniyle, gelecekteki imar planlarının takip edilmesi de, yatırımın uzun vadeli kazanç potansiyelini anlamak açısından önem taşır.
toprakarsa.com üzerinde fiyat, m², imar durumu ve tapu türü gibi filtreleri kullanarak bölgede ilan olup olmadığını hızlıca kontrol etmek mümkündür.
Arsanın toplam değeri, metre kareye bölünerek m² fiyatı çıkarılmakta; Kayalar’daki imarlı parsellerde bu değer 2.000-5.000 TL/m² arasında oluşurken, tarla hisselerinde metrekareye oranlama yerine dekar bazında değerlendirme önem kazanmaktadır.
Yenimahalle ilçesindeki ilanlar için Yenimahalle satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
