Söke ilçesinin bir diğer yerleşik mahallesi olan Yenidoğan, Aydın’ın verimli ovalarından birine de ev sahipliği yapıyor. Yenidoğan satılık arsa ve tarla aramalarının neredeyse hiç ilan vermemesinin arkasında, alıcı profilinin genellikle yerli tüccarlar ve uzun vadeli yatırımcılardan oluşması yatıyor. Buradaki topraklar daha çok aile bireyleri arasında el değiştiriyor ya da aracılar yoluyla doğrudan sahiplerinden alıcıya geçiyor. Bu durum, platformlarda karşımıza çıkan ilan sayısının sıfıra yakın olmasına neden oluyor. Üstelik fiyatlar da metre kare üzerinden değil, genellikle dekar/hektar bazında konuşuluyor. Sahibinden Yenidoğan satılık arsa ve tarla gibi özel ilan sitelerindeyse parsellerin hacmine göre 50.000 TL’den başlayan ve 300.000 TL’ye kadar çıkabilen rakamlar görülüyor.
Yenidoğan’da arsa m² fiyatları yaklaşık 100 TL’den başlarken, tarım arazilerinin metrekaresi genellikle 50-80 TL aralığında seyrediyor. Bağ ve bahçe topraklarıysa 30-60 TL arasında bir fiyata sahip. Toplam ilan sayısı sınırlı olduğundan, verilerdeki boşlukları da dikkate almak gerekiyor. Arsa ilanları tamamen imarlı parsellerden oluşurken, tarla kategorisindeyse büyük oranda imarsız tarım arazileri karşımıza çıkıyor. Hisseli parsellerin oranı da yerelde oldukça yüksek. Buradaki parsellerin ortalama boyutlarıyse tarım arazilerinde 5-20 dönüm arasında değişirken, arsalar 500-2.000 m²’lik müstakil parcellerden oluşuyor. Bağ ve bahçe topraklarıysa 3-8 dönüm arasında yoğunlaşıyor.
Yenidoğan’a yönelik Yenidoğan satılık arsa ve tarla araştırmalarında, alıcılar en çok imar durumunu ve tapu kaydını sorguluyor. Alan parsellerin tamamı 1863 sayılı Tapulama Kanunu kapsamında kadastroya tabi tutulduğundan, ada-parsel sorgusu yapmadan önce Kadastro Müdürlüğü’nden belge alınması gerekiyor. KAKS ve emsal hesaplamalarında da ilçenin imar planına göre hareket edilmesi şart. Bağ ve bahçe arazilerindeyse tarım kredi yoluyla devir işlemleri yapılabiliyor. Parsellerin müstakil mi, yoksa hisseli mi olduğunu öğrenmek içinse noterden belge talep etmek şart.
Yenidoğan’daki parsellerin tapu türlerine bakıldığında, en yaygın olanı imarlı müstakil arsa tapusu. Bağ ve bahçe toprakları ise genellikle tarım arazisi tapusuyla el değiştiriyor. Hisseli parsellerin oranıysa tahmin edileceği üzere oldukça yüksek ve bu durumda noter huzurunda paylaşım sözleşmesi yapılması gerekiyor. Finansmandan yararlanmak isteyenlerse Ziraat Bankası kredilerine başvurabiliyor, fakat tarım arazilerinde kredi onayı alabilmek için ekstra garanti belgeleri talep ediliyor. Ada-parsel sorgusunun yapılabilmesi içinse tapu sicilinden sorgulama yapılması gerekiyor.
Yenidoğan satılık arsa ve tarla ilanlarına toprakarsa.com üzerinden ulaşabilirsiniz. Site tarama motorunda fiyat aralığını, m² değerini ve imar durumunu filtreleyerek istediğiniz kriterlere en yakın parselleri listeleyebilirsiniz. Eğer arza sürekli yenilenmiyorsa, “Tüm ilanları göster” butonuna tıklayarak arşivdeki verileri de inceleyebilirsiniz. Böylece Yenidoğan bölgesindeki fiyat hareketlerini de takip etmek mümkün oluyor.
Yenidoğan’daki toprakların el değiştirmesi genellikle yüzde yüz yerel aktörler arasında gerçekleşiyor, bu da satıcıyla alıcı arasındaki süreci kısaltıyor. Toplam ilan sayısının az olması pazarda fiyat istikrarına yol açıyor ve ani yükselişler görülmüyor. Bağ ve bahçe topraklarının tarım kredisinden yararlanma olanağı da yatırımcılara avantaj sağlıyor. Ayrıca ilçenin yerleşim yoğunluğunun düşük olması, parsellerin yakın gelecekte imar planına tabi tutulma olasılığını da beraberinde getiriyor.
Yenidoğan’daki arsa ilanları 100-200 TL/m² arasında, tarla fiyatlarıysa 50-80 TL/m² arasında seyrediyor. Bağ ve bahçe topraklarıysa 30-60 TL/m² civarında alıcı buluyor.
Öncelikle tapunun kadastrodan sorgulanması ve ada-parsel numarasının doğrulanması gerekiyor. Sonrasında imar durumu ve KAKS/emsal hesaplaması yaptırılmalı; hisseli parsellerde noter huzurunda paylaşım sözleşmesi imzalanmalıdır.
Toprakarsa.com’da fiyat, m², imar durumu ve tapu tipine göre filtreleme yaparak Yenidoğan satılık arsa ve tarla ilanlarını listeleyebilirsiniz.
Toplam fiyatın metre kareye bölünmesiyle ortaya çıkan fiyat, ilanlarda yer aldığı için hesaplama yaparken ilan verilerini esas almak gerekiyor. Örneğin 1.000 m² bir parselin fiyatı 150.000 TL ise, m² fiyatı 150 TL olarak karşınıza çıkıyor.
Söke ilçesindeki ilanlar için Söke satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
