Bandırma ilçesine ait Ayyıldız mahallesi, Balıkesir’in doğu ucunda, Marmara Denizi’ne yaklaşık 25 kilometre mesafede konumlanıyor. sahibinden Ayyıldız satılık arsa ve tarla ilanları için bugünlerde piyasada aktif alıcı bulunsa da stok sayısı oldukça sınırlı. Girişimcilerin ve yerli üreticilerin radarında giderek yükselen bu bölgede, henüz ilan sayısının sıfıra yakın olması, acil karar vermek isteyenler için hem fırsat hem de tedbiri artırıyor. Akyarlar kayalıklarının gölgesinde kalan verimli düzlükleri ve verimsiz tepecikleriyle Ayyıldız, hem tarımsal hem de inşaata uygun arazi arayışında farklılık yaratmaya aday.
Ayyıldız’da Ayyıldız arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, rayiçlerin son bir yıl içinde durağanlaştığı görülüyor. Mahalle içinde ikiye ayrılan fiyat gruplarından ilki, imarsız tarla toprakları için ortalama 25 ila 40 TL/m² arasında değişiyor. İmar yetkisi olmayan ya da kısıtlı imara sahip parsellerde bu oranın 20 TL/m²’nin altına düşmesi beklenemiyor. Diğer yandan, yakın gelecekte imar planı çıkarılması beklenen ve KAKS değeri henüz belli olmayan parsellerde fiyatlar 50 TL/m²’ye ulaşıyor. Paralelinde, m²’si 700 TL’den başlayan ve 1.200 TL’ye kadar çıkan imarlı arazi denemeleri de bulunuyor ki bu segment yatırımcı için en riskli ama potansiyel getirisi yüksek opsiyon olarak öne çıkıyor.
Ayrıca Ayyıldız’da alıcıları bekleyen en önemli engel, Ayyıldız arsa ve tarla fiyatları ve tapu durumunun uygunluğu kadar imar durumunun netliğidir. Henüz kesinleşmemiş mahalle yerleşik imar planı nedeniyle, yasal sürecin tamamlanmaması parsellerde hisse satışlarında ciddi belirsizlik oluşturabiliyor. Şu an yerel belediyeden alınabilecek ada-parsel raporlarında “imar verisi bulunmamaktadır” ifadesine rastlamak sık karşılaşılan bir durum. Aynı şekilde adanın 2024 revizyonu henüz resmiyet kazanmadığından, satıcıdan istenecek en temel belge tapu kaydının yanı sıra imar durumu belgesi olmalı. Ayrıca KAKS ve emsal değerlerinin henüz açıklanmaması, herhangi bir inşaat kararı almayı zorlaştırıyor.
Bu mahalleden alınan parsellerin tapularına bakıldığında çoğunlukla “müstakil tarla” ya da “hisseli tarla” ibareleriyle karşılaşılıyor; müstakil arsa tapusu çok nadir görülüyor. Krediye uygunluk açısından bankaların teminat olarak kabul ettiği parsellerin sayısı da oldukça kısıtlı. Bunun en önemli sebebi, tapu sicilinde çoğunlukla hisseli tarla şeklinde kayıtlı olması nedeniyle “tek adam mülkiyeti” eksikliği. Şu anki koşullarda hisseli tapuların bankaya teminat gösterilmesi ancak hisse sahiplerinin çoğunluğunun onayı ve noter huzurunda imza ile mümkün. Ada-parsel sorgusunda da görüleceği üzere adaların henüz kadastro tescili bitmediğinden, tapu devri sırasında beklenmedik gecikmeler yaşanabiliyor.
Ayyıldız satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak içinse sınırlı sayıda platform yeterli olabiliyor. Sitenin yerel ilan sayısındaki düşük hacim nedeniyle, fiyat/m², imar durumu ve parsel alanı filtreleriyle arama yapmak en verimli yöntem. Özellikle “geçici imarsız” etiketiyle yayınlanan ilanlar, yatırımcılar tarafından kısa vadede inşaat açısından riskli görülse de uzun vadede değer kazancı potansiyeli taşıyor. Filtreler kullanıldığında, ilanların çoğunun kapatılmış olması ya da fiyatının birkaç hafta içinde değişmesi beklenebilir.
Bölgede alıcı profilini iyice araştırmak gerekiyor. Zira tarım arazilerinin fiyatlarının yakın gelecekte artış göstereceğine dair bir beklenti var; ancak henüz ilan sayısının sıfır olması nedeniyle bu varsayımda net bir eğilim yok. Aynı şekilde, yakınlarda devam eden sanayi yatırımlarının artmasıyla ulaşım ağının gelişebileceği öngörüleri de bulunuyor. Fiyatların henüz durağan seyretmesinin ardından yoğun ilgi gelmesi durumunda, fiyatların kısa sürede ikiye katlanması da mümkün. Dolayısıyla acil karar vermek yerine, sabırlı olmak ve ilanın birden fazla platformda takibini yapmak akıllıca bir yaklaşım oluyor.
İmar durumu net olmasa da yakın gelecek için fiyat aralığı şu şekilde: imarsız tarla toprakları 20-40 TL/m², henüz imar alan parseller 25-50 TL/m², imar edilebilir parsellerse 50-120 TL/m² arasında seyrediyor. Ortalama m² fiyatıysa ulaşılabilir aralıkta 120 TL civarında görülüyor.
Tapu türünün müstakil mi hisseli mi olduğunu mutlaka sorgulayın. Ayrıca imar durumunun belediyeden onaylı belgelere dayandığını teyit edin. Ada-parsel sorgusu yaparak kadastro durumu hakkında fikir edinin.
Araç filtrelerini kullanarak fiyat, metrekare ve imar durumuna göre ilanları daraltabilirsiniz. Sahibinden sayfasında “Ayyıldız satılık arsa ve tarla” anahtar kelimesiyle arama yaptığınızda da detaylı sonuçlara ulaşabilirsiniz.
Örneğin, fiyatı 10.000 TL olan ve 200 m²’lik bir parselin m²’si 50 TL olarak hesaplanır. Bu hesaplama, bölgenin fiyat skalasını anlamak için iyi bir referans sunuyor.
Bandırma ilçesindeki ilanlar için Bandırma satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
