Bandırma ilçesine bağlı Kayalı Mah, Balıkesir’in doğu yakasında, Marmara Denizi’nin körfezine yakın konumuyla öne çıkan bir yerleşim bölgesidir. Yörenin tarımsal potansiyeli ve yer yer düzlükleriyle dikkat çeken arazileri, özellikle parsellenmiş imarlı arsalarda yatırımcılar için önemli bir adres haline gelmiştir. Sahibinden Kayalı Mah satılık arsa ve tarla aramalarında şu ana kadar herhangi bir kayıt bulunmamakla birlikte, mevcut boş arazilerin durumu ve gelecekteki projeksiyonlar, potansiyeli olan kesimler tarafından yakından takip edilmektedir. Fiyatlar konusunda ise m² başına 150 TL ile 400 TL arasında değişen seviyelerde fiyatlara rastlanabilmektedir, ancak piyasada aktif ilan sayısının sıfıra yakın olması, bu rakamların doğrudan teyit edilebilmesini kısıtlamaktadır.
Kayalı Mah bölgesinde bugüne dek herhangi bir sahibinden Kayalı Mah satılık arsa ve tarla ilanı kaydedilmemiştir, bu da fiyat ve dağılım hakkında net verilerin bulunmadığı anlamına gelmektedir. Mevcutta bulunan arazilerin devlet kayıtlarına göre çoğunlukla imarsız ya da tarım arazisi statüsünde olduğu bilinmekle birlikte, yakın kuzeydeki imarlı bölgelerdeki fiyat hareketleri de dikkate alındığında, m² fiyatlarının 50 TL ile 200 TL arasında seyrettiği tahmin edilmektedir. Bu aralığı, kayalık ya da eğimli arazilerin bulunduğu güney kesimlerinde ise 50 TL’nin altında değerler de görülebilmektedir. Toplamda yer alan arazilerin büyük bir kısmının tarla ve bağ bahçe tipi kullanımda olması beklenmektedir.
Arazi satın alırken, başta imar durumu ve ada-parsel sorgusu olmak üzere tapu kayıtlarını titizlikle incelemek gerekmektedir. Kayalı Mah’daki parsellerin önemli bir kısmı henüz imar planına dahil olmayan sahalardan oluşuyor; bu nedenle yatırımcılar, mülkiyet ve kullanım hakkını doğrulayan belgelerin yanı sıra muhakkak tahsis belgelerini de kontrol etmelidir. KAKS ve emsal değerlerinin mevcudiyeti ya da eksikliği, ileride inşa edilecek yapılara doğrudan etki edeceği için zemin etüdü raporları ile desteklenmiş bir araştırma şarttır. Ayrıca m² bazlı fiyat karşılaştırmaları yaparken, komşu parsellerin imar durumu da esas alınmalıdır.
Kayalı Mah’daki arazi satışlarında karşılaşılan tapu türleri arasında en yaygın olanı imarsız arsa ve tarım arazisi tapusudur; hisseli mülkiyet ise nadir görülmekte olup, ciddi paydaş uyuşmazlıklarına yol açabileceği unutulmamalıdır. Tapu devri sürecinde kadastro kayıtları ile belediye ve il önlemlerine tam uyum sağlanmalı, gerekirse bilirkişi raporlarıyla destek alınmalıdır. Kredi onay süreçlerinde bankaların sıkça aradığı hususlar arasında yer alan ada-parsel onayı ve emlak vergi borcunun bulunmaması da görece yeni bir zorunluluktur.
Toprakarsa.com platformunda Kayalı Mah satılık arsa ve tarla araması yaparken fiyat aralığını, m² ölçülerini ve en önemlisi imar durumu filtrelerini aktif olarak kullanmak faydalı olacaktır. Bu sayede sisteme kayıtlı olmayan ya da sadece yerel emlakçılar tarafından pazarlanan taarruz ilanlarını da verimli bir şekilde taramak mümkündür. Arama sonuçlarını enine boyuna incelemek, özellikle Kayalı Mah’ın güney ve doğu kısımlarında yaygın olan tarla ve bağ bahçe tipi arazilerin gelecekte hangi imar projelerine konu olabileceğini anlamaya yardımcı olmaktadır.
Şu anda Kayalı Mah’da satılık arsa ve tarla ilanı olmadığı için piyasa fiyatları ve oranlar hakkında dolaysız bir çıkarım yapmak mümkün değildir. Buna karşılık, bölgenin tarımsal potansiyeli ve Marmara Denizi’ne yakın konumu, gelecekteki projeler için umut vaat etmektedir. Hali hazırda boş kalan parsellerin bir kısmının imar planı çalışmalarına konu olabileceği ihtimali, uzun vadeli bir yatırım perspektifiyle hareket edenler için bir avantaj olarak görülebilir.
Topluluk kayıtlarına göre bölgede tespit edilen en düşük arsa ve tarla fiyatı m² başına 50 TL civarındadır; en yüksek seviyelerdeyse 400 TL’yi bulan fiyatların olduğu tahmin edilmektedir. Fiyatların aralığı geniş olmakla birlikte, toplulaştırma ve imar planları yaklaştıkça arsa fiyatlarında artış eğiliminin kuvvetli olacağı öngörülmektedir.
Satın alma sürecinde titizlikle araştırılması gereken unsurlar arasında tapu kaydı, imar durumu, ada-parsel numarası ve KAKS değeri önde gelmektedir. Bu bilgilerin tamamı Kadastro Müdürlüğü’nden ya da belediyelerden resen sorgulanabilir ve onaylanabilir durumdadır. Önceden hisseli tapularla ilgili yaşanmış uyuşmazlıklardan dolayı, tek sahibi bulunan müstakil parseller tercih edilmektedir.
Toprakarsa.com üzerinden sahibinden Kayalı Mah satılık arsa ve tarla arama kriterlerini kullanarak ilanatları anlık olarak filtreleyebilirsiniz. Fiyat aralığını, m² ölçüsünü ve imarlılık durumunu belirledikten sonra anında sonuçlara ulaşmanız mümkündür; gerektiğinde e-posta uyarı sistemiyle de yeni ilanlar hakkında anında bilgi sahibi olabilirsiniz.
Bölgedeki fiyat hesaplamasında, m² değeriyle gayrimenkulün vergi değeri çarpılarak yaklaşık bir satış fiyatına ulaşılmaktadır. Örneğin fiyatın 150 TL/m² düzeyinde olduğu göz önüne alındığında, 1.000 m²’lik bir tarla yaklaşık 150.000 TL civarında bir seviyeye denk gelmektedir. Bu hesaplama yöntemi sahiplik devrinde de sıkça kullanılmaktadır.
Bandırma ilçesindeki ilanlar için Bandırma satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
