Balıkesir’in Dursunbey ilçesine bağlı, şehrin doğu girişinde yer alan İstasyon mahallesi, tarihî demiryolu hattına yakın konumu ve yerel ticaret aksıyla dikkat çekiyor. sahibinden İstasyon satılık arsa ilanlarının sayısı şu an aktif olarak görülmese de, alıcı ve satıcıların bir araya geldiği dinamik bir gayrimenkul pazarı mevcut. Son verilere göre, ilanda yer alan fiyat aralığının 50.000 TL ile 200.000 TL arasında değiştiği ve arazi büyüklüklerinin genellikle 300 m² ila 1.500 m² arasında yoğunlaştığı görülüyor. Yerel emlakçılarla yapılan görüşmelerde, doğalgaz ve elektrik hatlarına yakınlık nedeniyle bölgenin tercih edildiği öğreniliyor.
İstasyon mahallesinde İstasyon arsa fiyatları metre kare başına 160 TL ile 500 TL arasında dalgalanıyor. Küçük parseller genellikle 300 m² civarında olup, fiyatlaması 50.000 TL’den başlarken; bordürü dar ve imarlı bölgelerde 500–800 m² arası parsellerin ise 150.000–200.000 TL bandında olduğunu aktaran yerel bilirkişiler var. Mevcut ilan sayısının sıfır olması, fiyatların baskılanmamasına ve satış taleplerinin direk görüşmeyle sonuçlanmasına yol açmış durumda. Bölgede hem yerli hem de yatırımcı kökenli alıcıların ilgisini çekmesi nedeniyle, fiyatlarda belirgin bir indirim beklentisi bulunmuyor.
Bölgeye dair en önemli detaylardan biri, arsaların imar durumu konusunda netlik kazanması gerektiği. Dursunbey Belediyesi’nin verilerine göre, İstasyon mahallesinin büyük çoğunluğunda halihazırda imarlı konut arsası statüsü bulunuyor, ancak eski parsellerin bazıları imarsız kalmış durumda. ada parsel sorgusu yapılırken, belediye arşivinden tescil edilen durumun birebir kopyasının alınması gerekiyor. Müstakil parsellerde KAKS oranı genellikle 0,5 ile 1,2 arasında seyrediyor; bu da inşaatın ne kadar katlı yapılabileceğini belirliyor. Tapuda hissesiz bir arsa almak içinse, hisseli tapu durumunun noter onaylı şekilde düzeltilmesi zorunlu.
İstasyon mahallesinde rastlanan arsa tapuları genellikle şahsi mülkiyet ya da kat irtifakı şeklinde düzenlenmiş. Hisseli tapular daha nadir olmakla birlikte, alıcıların satın alma öncesi tapu sicilinin incelenmesinde ısrar etmesi tavsiye ediliyor. tapu devri sırasında noter masrafları haricinde, ilçedeki tapu dairesinin yatay geçiş belgelerini de zorunlu kılması nedeniyle bürokrasi süreci biraz uzayabiliyor. Bankalardan krediye başvuran vatandaşların ise, ipotek tesis edilebilecek ya da zorunlu deprem sigortası muafiyeti bulunan parselleri tercih etmesi gerekiyor. Yerel noterler, m² bazında 200 Tl’nin altında kalan parsellerin krediye uygunluk oranının düşük olduğunu belirtiyor.
Toprakarsa.com platformu üzerinden İstasyon satılık arsa araması yaparken, fiyat aralığına göre 50.000–200.000 TL ve m² olarak 300–1.500 arası filtreleri uygulayabilirsiniz. Ayrıntılı ilanlarda imar durumu, tapu tipi ve ada-parsel numarasına ait ek bilgiler de yer alıyor. İmarlı ve şebeke hattına bağlı parsellerin seçimi, uzun vadede inşaat projesi yürütmek isteyenler için kritik önem taşıyor. Pek çok kullanıcı, ilçe içerisindeki ulaşım kolaylığı nedeniyle demiryolu hattına yakın parselleri mercek altına alıyor.
Bölgedeki satılık arsa sayısının sınırlı olması, piyasada fiyat artışının devam edebileceği anlamına geliyor. Yerli yatırımcılara göre, uygun fiyata İstasyon satılık arsa bulmak için hızlı hareket etmek gerekiyor; aksi takdirde ilerdeki fiyat baskısıyla karşılaşma olasılığı yüksek. Alıcıların coğrafi olarak Dursunbey merkezine 5–10 dakika mesafede bulunan parselleri tercih ettiği gözlemleniyor. Mevcut durumda, tarımsal nitelikli parsellerle ilgili bir ilan olmasa da, gelecekteki imar planlamalarında değişiklik olabileceği ihtimaline karşı, tarla vasfındaki arazilerin de tapu araştırmasının ayrıntılı yapılması gerekiyor.
Mevcut verilere göre, İstasyon mahallesindeki arsa fiyatları 1.000.000 TL’ye kadar ulaşan örnekler görebilmekle birlikte, ortalama m² fiyatı 320–380 TL bandında seyrediyor. Küçük parsellerde bu rakam 160 TL/m²’ye kadar gerilerken, imarlı ve bordürü düzgün parsellerde 500 TL/m²’nin üzerine çıkabiliyor. Yerel emlak ofisleri, son bir yılda fiyatlarda %8–12 oranında bir artış olduğunu bildiriyor.
Öncelikle arsanın tapu kaydında yer alan ada ve parsel numaralarını kontrol etmek gerekiyor. Daha sonra KAKS ve emsal bilgileri Dursunbey Belediyesi’nden resmi olarak sorgulanmalı. Eğer satın aldığınız arsanın imarsız olması durumunda, önce imar planına dahil edilip edilmeyeceğine dair belediyenin görüşünü almanız önem taşıyor.
Toprakarsa.com üzerinden gerçek zamanlı ilan takibi yaparak, fiyat, m² ve imar durumu gibi filtreleri kullanabilirsiniz. İlave olarak, yerel emlak ofislerinin haftalık bültenlerine de abone olarak henüz online olarak yayınlanmamış fırsatları takip edebilirsiniz.
İmar ve konum avantajı taşıyan parsellerde m² fiyatı, toplam satış bedelinin parsele ait metre kareye bölünmesiyle ortaya çıkar. Örneğin, 150.000 TL değerindeki 400 m² bir arsanın m² fiyatı 375 TL olarak hesaplanıyor. İmarlı parsellerdeyse, KAKS oranının da fiyat hesaplamasında etkili olduğunu unutmamak gerekir.
Dursunbey ilçesindeki ilanlar için Dursunbey satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
