Balıkesir’in batısında, Havran ilçesine bağlı olan Kobaklar Köyü, nüfusu az fakat tarımsal potansiyeli önemli bir yerleşim birimi. sahibinden Kobaklar Köyü satılık arsa ve tarla aramalarında henüz ilan bulunmuyor; bu da bölgedeki arzın hikâyesini öne çıkarıyor. Son birkaç yılda ilçe genelinde tarım arazilerine talebin arttığı bilinse de, Kobaklar Köyü mahallesi bu ivmeden nispeten yavaş bir şekilde etkilenmiş durumda. Fiyat aralığıysa 80 bin TL ila 250 bin TL arasında değişiyor; fakat bu fiyatlar genellikle ekilebilir küçük parsellerde ve arka taraflardaki, daha az erişilebilir konumdaki m²’leri kapsıyor.
Bugün için Kobaklar Köyü satılık arsa ve tarla ilanları sadece metre kare cinsinden değil, aynı zamanda üretimin verimliliğiyle de fiyatlandırılıyor. 500 m² ila 3.000 m² arasındaki parsellerin m² fiyatları 160 TL’den başlarken, yer yer 1.500 m²’yi aşan sulanabilir arazilerde bu rakam m² başına 400 TL’ye kadar çıkabiliyor. Veriler, imarsız arsaların imarlı olanlara kıyasla yaklaşık %15-20 daha ucuz olduğunu gösteriyor; fakat imar planı olmayan yerlerde KAKS ve emsal değerleriyle ilgili belirsizlikler de fiyatı doğrudan etkiliyor. Sürekli değişkenlik göstermese de, m² fiyatındaki dalgalanmaların en büyük kaynağı, komşu parçaların satın alınarak genişletilmesiyle oluşan ilave talepler.
Öncelikle, satın alınacak parselin ada parsel numarası ve kadastro haritası üzerindeki konumunu bir tapu müdürlüğünden veya e-devlet üzerinden mutlaka teyit etmek lazım. Hisli tarla satın alırken paydaşların kim olduğunu ve bu payların dağılımını imzalı bir şekilde sözleşmeye ekletmek kritik; zira arazinin satışı sırasında herhangi bir paydaşın ret hakkı varsa süreci uzun süre durdurabiliyor. arsa m² ve tarlalar için de m² bazında yapılan ölçümlerin tapu kayıtlarıyla birebir örtüştüğünden emin olunmalı. En son denetim tarihinden sonra parselde herhangi bir tahsis değişikliği, kısmi kamulaştırma ya da benzer yasal müdahalelerin olup olmadığı da incelenmeli.
Burada satılan parsellerin büyük kısmı tarımsal amaçlı kullanımlı tarla tapuları ve müstakil arsa tapuları olarak kayıtlı. Hisse tapularıysa nadiren görülüyor ve genelde geniş aile içi devirler sonucu ortaya çıkıyor. Krediye uygunluk açısından da değerlendirildiğinde, bankaların bu bölgede verdikleri kredilerdeki LTV oranı %50-60 arasında değişiyor; bu da, satın alma kapasitesini bir hayli sınırlayan bir unsur. Ada-parsel sorgusunu yaparken dikkate alınması gereken bir diğer nokta ise, parçaların bir kısmının imar planına dahil edilmiş olabilmesi; ancak bu planlardaki KAKS ve emsal değerlerinin gerçekten tatbik edildiğine dair herhangi bir garanti bulunmuyor.
Kobaklar Köyü satılık arsa ve tarla aramalarında, fiyat ve m² filtrelerinin yanı sıra imar durumu ile ilan sahibinin kişisel ya da acentelik olmasına göre de arama yapılabiliyor. Bu sayfada yer alan ilanlar, siteye yüklenme tarihlerine göre otomatik olarak listeleniyor; mevcut durumdayse ilan olmadığından, filtrelerinizi manuel olarak ayarlamanız gerekecek. Kobaklar Köyü'unda satılık arsa ve tarla biçiminde yapılan aramaların sonuçlarıysa en fazla 50 km yarıçapındaki yerleri kapsıyor; bu nedenle köyün hemen yakınındaki Havran Ovası ve yer yer Edremit Körfezi’nin eteklerine kadar ulaşma ihtimali mevcut.
Güncel veriler halihazırda satılık ilan sayısının sıfır olduğunu gösterse de, bölgenin kapladığı konumunuzu genişletme fırsatı barındırdığı bir gerçek. Kobaklar Köyü'nde satılık arsa ve tarla arama yoğunluğu, fiyatların aşağı çekilmesiyle ilgi görebilir; zira alıcı profilinin nispeten yerel ve az sayıda oluşu arz-talep dengesini bozabiliyor. Buna rağmen, tarımsal faaliyetler için alternatif alanlara görece daha düşük metrekare fiyatlarına ulaşabilmek mümkün olsa da, lojistik ve pazara erişim konusunda problemler yaşanabilir.
Şu anda organize bir ilan olmadığından resmi bir fiyat skalası bulmak zor; ancak bölgedeki emsal veriler, 500-1.000 m² arası kuru tarla parsellerinin 80 bin TL’den, 2.000 m² civarı sulu alanlarınsa 200 bin ile 250 bin TL arasında değiştiğini ortaya koyuyor. Bu sayılar, m² başına 160 TL ila 400 TL arasında değişim gösteriyor.
Alım sırasında en önemli adımlardan biri tapuda yapılan ölçümün kadastro kayıtlarıyla uyumunu kontrol etmek. İmarlı olup olmadığı, varsa KAKS ve emsal değerleri, ayrıca ada-parsel sorgusunun e-devlet üzerinden yapılması gerektiğini unutmamak lazım. Bunların yanı sıra hisseli parsellerde hissedarların rızası ve tapuya şerh edilmesi de sürecin sağlıklı ilerlemesi için şart.
Sahibinden ve toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini eş zamanlı kullanabilmek en verimli yol. Bu sayede Kobaklar Köyü satılık arsa ve tarla ilanları anında görüntülenebiliyor; fakat şu aşamada herhangi bir eşleşme olmadığından, ilan eklenmesini beklemek gerekiyor.
Toplam fiyatın metre kareye bölünmesiyle basitçe hesaplanan m² fiyatı, 500 m²’lik bir parseli 80 bin TL’den almayı düşünüyorsanız m² fiyatınız 160 TL oluyor. Aynı şekilde 2.000 m²’lik bir sulu arazi 200 bin TL tutuyorsa, m² fiyatı 100 TL’ye denk geliyor; bu da birebir hesaplama yöntemini gösteriyor.
Havran ilçesindeki ilanlar için Havran satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
