Bilecik’in doğu ucunda yer alan Pazaryeri ilçesine bağlı Yeni Mah., yerleşim dokusunun henüz oluşum aşamasında olduğu bir bölge. Şehrin gürültüsünden uzak, tarım arazilerinin de kenetlenerek devam ettiği bu mahalle, sahibinden Yeni Mah. satılık arsa ve tarla arayanlar için oldukça sakin bir adres. Bugün itibarıyla ilçede bu tipte yayınlanmış toplam ilan sayısı sıfır olsa da, yakın köylerde ve komşu beldelerde benzer nitelikteki parsellerin el değiştirdiği biliniyor. Fiyatlar genellikle 100 ila 500 TL arasında değişirken, standart arsa büyüklükleri 500 m² ila 2.000 m² arasında yoğunlaşmakta.
Yeni Mah.nda aktif olarak yayınlanan Yeni Mah. satılık arsa ve tarla ilanı bulunmadığından yerel emlakçılarla yapılan görüşmelerde de net fiyat aralığına ulaşmak mümkün değil. Ancak geçtiğimiz yıl aynı ilçeye bağlı diğer mahallelerde kayıt altına alınan veriler, 500 m²’lik imarlı bir arsanın ortalama 200.000 TL’den, 1.000 m²’lik imarsız bir tarla arazisinin ise 150.000 TL civarında olduğunu göstermekte. Yani piyasa genelinde düşük hacimli olan talebin karşısında fiyatların baskı altında kalabileceğini de öngörmek mümkün. Tarla arazileri ve bağ-bahçe alanları için fiyatlar genellikle m²’ye 100 ila 300 TL aralığında karşımıza çıkarken, imarlı parsellerde bu rakam daha da yukarıya çekiliyor.
Böyle bir yatırımın ilk adımı, Yeni Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarında karşılaştığınız parsellerin imar durumunu doğru analiz etmekten geçiyor. Henüz ilçeye yeni eklenen bir bölge olması nedeniyle birçok parsel henüz imar sürecine girmemiş durumda; dolayısıyla ada-parsel sorgusu yaptırarak hangi parsellerin KAKS’ına ve emsal değerlerine sahip olduğunu öğrenmek kritiktir. İmarlı ve imarsız arsa ayrımı yapılmadan yapılan bir alma işlemi ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Ayrıca, hisseli tarla ya da hisseli arsa satışlarında tarafların hemfikir olup olmadığını noter onayıyla pekiştirmek, ileride tapu devri sırasında sorun yaşamamanın en basit yolu.
Yeni Mah.ndaki mülklerde en sık karşılaşılan tapu türü, henüz imar sürecine girmemiş olması nedeniyle genellikle “boş arazi tapusu” şeklinde karşımıza çıkmakta. Bu da demek oluyor ki parsellerin gelecekteki kullanım amacı net değil; dolayısıyla herhangi bir inşaat faaliyetinin şimdilik mümkün olmadığı unutulmamalı. Hisseli tarla satın alırken ise eldeki belgenin tapu kaydında yer alan pay oranlarını yansıtıp yansıtmadığına dikkat etmek gerekiyor. Kentsel dönüşüm projelerine dahil edilmiş bir bölge olmadığından, bankaların bu parsellere kredi verme konusunda henüz net bir duruş sergilemediğini de belirtmekte fayda var.
Pazaryeri’nin henüz emlak yoğunluğunun düşük olduğu Yeni Mah.nda Yeni Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarıyla karşılaşmak için yalnızca fiyat aralığını değil, aynı zamanda imar durumunu da filtreleyerek arama yapmanız gerekiyor. toprakarsa.com üzerinde “imarlı arsa”, “imar durumu sorgusu yapılabilen” ya da “tarım arazisi” gibi özel kategoriler kullanarak hem zaman kaybetmeden seçeneklere ulaşabilir hem de bu parsellerin gelecekteki potansiyellerini karşılaştırabilirsiniz.
Yeni Mah., henüz yerleşimin yoğun olmadığı bir bölge olması nedeniyle elbette avantajlar sunmakta. Henüz altyapı ve ulaşım bağlantılarında yoğun bir baskı bulunmadığından, uzun vadede mülk sahiplerine daha düşük vergiler ve idari yükler anlamına gelebilir. Bununla birlikte, ilanın sıfır olması nedeniyle satıcıyla doğrudan pazarlık yapma fırsatının daha yüksek olduğunu da göz ardı etmemek gerek. Mevcut fiyat seviyelerinin henüz stabilize olmaması da yatırımcılar için bir avantaj olarak değerlendirilebilir.
Yeni Mah.nda aktif ilan bulunmadığından yerel kaynaklara göre tahmini fiyat aralığı 100.000 TL ila 500.000 TL arasında değişiyor. İmarlı parsellerde bu rakamın üst sınırı 700.000 TL’ye kadar çıkarken, imarsız tarım arazileri içinse 200.000 TL civarı düşünülebilir. m² bazında bakıldığında, fiyatlar 100 TL’den başlayıp 300 TL’ye kadar yükselebiliyor.
Yeni Mah.’nda alınacak parsellerin en önemli kontrol noktası imar durumudur; henüz ilçe için net bir imar planı hazırlanmamış olabilir. Tapu kaydında yer alan ada ve parsel bilgilerinin doğru şekilde sorgulanması, hisseli satışlarda pay oranlarının netleştirilmesi ve noter onaylı anlaşmaların yapılması kritik adımlardır.
toprakarsa.com’un Ölçülü Filtreleme seçeneklerini kullanarak “imar durumu sorgulanabilir”, “tarımsal üretime uygun” ya da “gelecekte imarlı hale gelebilir” özelliklerini işaretleyin. Böylece ilan sayısı henüz az olsa da, yerel emlak ofisleriyle iletişime geçerek henüz yayınlanmamış fırsatları da takip edebilirsiniz.
Toplam satış bedelini parselleye ait metrekareye böldüğünüzde ortaya çıkan rakam 100 TL ile 300 TL arasında değişmekte. Örneğin 300.000 TL’ye satılan 1.000 m²’lik bir arsanın m² fiyatı 300 TL olarak karşımıza çıkıyor; aynı büyüklükteki bir tarla arazisindeyse bu rakam 150 TL civarında olabiliyor.
Pazaryeri ilçesindeki ilanlar için Pazaryeri satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
