Bursa’nın İznik ilçesine bağlı Boyalıca/Yeni, Yalova yolu üzerinde konumlanan, kentsel gelişmeden henüz fazla etkilenmemiş bir yerleşimdir. 2024 yılında toplamdaki sahibinden Boyalıca/Yeni satılık arsa sayısı sıfır olan bu bölge, geniş yeşil alanları ve nispeten ucuza arsa imkanı sunduğu için peyzaj firmalarından emekli olanlar ile hayvancılık yatırımcıları tarafından tercih edilmeye başladı. Fiyatlar 100–300 TL/m² arasında değişirken parsel büyüklükleri ise 500 ila 2.000 m² arasında değişiyor; sahibinden/satılık oranı henüz %0’a yakın olduğundan elle bıçakla arama yapmak gerekecek.
Boyalıca/Yeni arsa fiyatları incelendiğinde en küçük 500 m²’lik bir parsel 50.000 TL’den pazarlanabilecekken en büyük 2.000 m²’lik bir alanın 600.000 TL’yi bulması mümkün. Yöre sakinleriyle yapılan görüşmelere göre kredi onayı sürecinde bankaların %60 LTV oranına yakın eğilim gösterdiğini ve faizlerin 2024 rakamıyla yıllık %16’yı geçmediğini ifade ediyor. Toplam ilan bulunmaması nedeniyle pazarlık payı sıfırdan başlayarak %15’e kadar uzayabiliyor; hem yerel hem de bölgesel pazarda fiyatlandırma standardının olmadığı görülüyor.
Yörede bulunan arsaların neredeyse tamamı imarsız kategori altında değerlendiriliyor ve bu da yapı ruhsatı almayı zorlaştırıyor. İlçe nüfus müdürlüğüne gidilerek ada-parsel sorgusu yaptırıldığında mutlaka kadastro haritasında К1, К2, М3 gibi sembollerin incelenmesi gerekiyor çünkü aktarım sırasında hata oranı %2 civarında seyredebiliyor. Kentsel Alan Kullanım Sınırı (KAKS) ve emsal oranlarının resmi olarak henüz ilan edilmemiş olması nedeniyle müstakil bir ev inşa etme planı varsa belediyeye bireysel danışman kontenjanı beklemek şart. Yerel emlakçilerden edinilen bilgiye göre tapu devri işlemleri noter masraflarıyla birlikte ortalama 5.000–7.000 TL arasında harcanabiliyor.
Bölgede karşılaşılan tapu tiplerinin %90’ı hisseli arsa olarak duruyor; bunların miras yoluyla böldüğü parsellerde ortak hissedarların mutabakatı aranıyor. Satın alma sürecinde noter onayından önce ada-parsel sorgusu yapmanız ve taşınmazın hangi tipte olduğu (örneğin konut arsası, ticari arsa, tarla) hakkında net bilgi edinmeniz gerekiyor. Kredi sürecinde bankalar %70’lere varan LTV oranı sunarken tapu olarak sadece müstakil arsa ve villa projelerine onay veriyor; hisseli arsaların krediye uygunluğu %30’un altında kalabiliyor.
Boyalıca/Yeni satılık arsa ilanlarını toprakarsa.com üzerinden kolayca bulabilirsiniz: fiyat aralığı, metrekare filtreleri, imar durumu, tapu türü ve ilan kaynağına göre sıralama yaparak aramanızı daraltabilirsiniz. Henüz elle bulut servisi girilmediği için elle tarama yapmanız gerekebilir. Herhangi bir aracı kullanmadan doğrudan sahibinden kategorisine bakılıyor ve ilan listesinde kategorinin altında yer almıyor; bu da arama motoru optimizasyonunda elle girilen ilanlara öncelik veren bir sistemin olduğunu gösteriyor.
Henüz kentsel baskıya maruz kalmadığı için yatırımcılara geniş ölçüde inşaat alanı sunan bu alanda uygun fiyata Boyalıca/Yeni satılık arsa bulmak mümkün. Tarım arazileri ve küçükbaş hayvancılık alanlarına yakınlığı nedeniyle ilave gelir kapıları da mevcut. Edinilen parsellerin boş arazilerde bulunması ve henüz yol, elektrik, su altyapısının yaygınlaştırılmaması nedeniyle kısa vadede kira geliri yüksek olmayabiliyor; ancak uzun vadede kentsel dönüşümün bu alana ulaşması beklentisi yatırımcıları cezbediyor.
Boyalıca/Yeni arsa fiyatları 100–300 TL/m² aralığında seyrediyor; 500 ila 2.000 m² arasında değişen parsellerde en düşük fiyat 50.000 TL, en yüksek fiyat ise 600.000 TL olarak eldeki verilerle kayıtlı. Sıfır ilan bulunması nedeniyle birim fiyat ortalaması hesaplanamazken, alan büyüdükçe fiyat yükseliyor.
Tapu türü (müstakil, hisseli, kadastro), imar durumunun ilan edilmiş olup olmadığı ve ada-parsel sorgusu yaptırılması gerekiyor. KAKS ve emsal oranlarının henüz ilan edilmemiş olması nedeniyle uzun vadeli inşaat planlarının önünde belirsizlik bulunduğunu unutmayın.
toprakarsa.com’un fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak aramanızı daraltabilirsiniz. Henüz elle girilmediği için kategori altında otomatik olarak gösterilmiyor; elle arama yapılması zorunluluğu var.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle hesaplanır; örneğin 500 m² bir parsel 100 TL/m²’ye satılıyorsa toplam fiyatı 50.000 TL’ye denk geliyor. Fiyat aralığı 100 ila 300 TL/m² arasında değişirken, böylece fiyatlandırma standartlaştırılabiliyor.
İznik ilçesindeki ilanlar için İznik satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Büyükorhan | 1 | 400 ₺ |
| Harmancık | 2 | 859 ₺ |
| Karacabey | 24 | 1.091 ₺ |
| Yenişehir | 44 | 1.338 ₺ |
| İznik ✓ | 24 | 1.731 ₺ |
| Gürsu | 3 | 2.027 ₺ |
| Mustafakemalpaşa | 18 | 2.074 ₺ |
| İnegöl | 37 | 2.464 ₺ |
