Bursa'nın İznik ilçesine bağlı Yurukler, göl kenarındaki köylerden biri. Arsa almayı düşünenlerin genelde ilk sorduğu şey şu: Burada şu an ne bulabilirim? Güncel kayıtlara baktığımızda Yurukler'de sahibinden Yurukler satılık arsa başlığı altında tek bir ilan yer alıyor. Bu ilan 1.600.000 TL fiyatla ve 1.500 m² yüzölçümüyle listelenmiş. Seçenek azlığı gözünüzü korkutmasın; köy bölgelerinde ilan havuzu sık sık değişir, özellikle bahar aylarında yeni parseller eklenir.
Elimizdeki tek ilan, yaklaşık 1.067 TL/m² birim fiyata denk geliyor. İlanın imarlı arsa statüsünde olması, bu fiyatın bölge ortalamasına göre makul sayılabileceğini gösteriyor. Listelenen parsellerin tamamı sahibinden satışa çıkmış durumda; araya ofis veya komisyoncu girmemiş. Yurukler arsa fiyatları açısından şu an için tek başına bir tablo oluşturmak zor, ama bu tip durumlarda fiyatın hangi gerekçelerle belirlendiğini anlamak için arsanın imar durumu ve topoğrafyası belirleyici oluyor. Kıyaslama yapmak isteyenler için İznik merkezdeki ve göl çevresindeki fiyatlarla karşılaştırma yapmak daha sağlıklı sonuç verir.
İlanı incelerken ilk bakmanız gereken şey imar durumu; bu ilan imarlı arsa olarak geçiyor, yani üzerine yapı yapma izniyle ilgili yolun büyük kısmı aydınlanmış demektir. Yine de imar durumu belgesinde KAKS ve emsal değerlerinin ne olduğunu mutlaka sorgulayın. Yüzölçümü 1.500 m² olduğu için ada parsel bilgisi net biçimde sorgulanmalı. İmar barışından yararlanmış ya da kadastro yoluyla oluşmuş parsellerde tapu kaydındaki vasıf değişikliklerini doğrulatmak her zaman faydalıdır.
Müstakil tapulu bir arsa, hisseli bir parsele göre her zaman daha rahat işlem görür. Bu ilan için tapu türü bilgisi ilan detayında açıkça belirtilmemiş; bu yüzden satıcıya "müstakil mi, hisseli mi?" diye sormadan karar vermeyin. Yurukler bölgesinde satılık arsa arayanların sık karşılaştığı durumlardan biri, köy tüzel kişiliğine ait yerlerle ilgili sınır uyuşmazlıklarıdır. Tapu ve kadastro müdürlüğünden güncel ada parsel sorgusu yaptırın; varsa ipotek veya haciz kaydını öğrenin. Ayrıca kredi kullanacaksanız konut arsası kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğini bankaya teyit ettirmeniz gerekir.
toprakarsa.com üzerinde arama yaparken fiyat alt-üst sınırı, m² değeri ve imar durumu filtrelerini kullanarak sonuçları daraltabilirsiniz. Yurukler satılık arsa araması için sadece ilan başlığına değil, açıklama metnine de göz atın; bazı satıcılar arsanın yol, su, elektrik durumunu açıklama kısmına yazar. Şu an tek ilan olduğu için size uygun bulamazsanız, sitenin "favori" özelliğiyle bu bölgeyi takip edebilirsiniz; yeni ilan eklendiğinde firma size doğrudan bildirim gönderir.
Yurukler'in mevcut ilan sayısından yola çıkarak şunu söyleyebilirim: Bölge henüz keşfedilmemiş bir alan. Bu durum hem avantaj hem dezavantajdır. Avantajı, fiyatların İznik merkeze göre daha sakin bir bantta kalabilme ihtimalidir; dezavantajı ise emsalsiz bir kıyas yapma şansının sınırlı olmasıdır. Ayrıca bu ilanın imarlı arsa oluşu, gelecekte yapılaşma gündemine girecek bölgelerde erken pozisyon almak isteyenler için kayda değer bir fırsat olabilir. Köy yerleşik alan sınırı içinde kalan böylesi bir parsel, uzun vadede değerini koruma potansiyeline sahiptir.
Güncel verilere göre Yurukler'deki tek ilan 1.600.000 TL etiketine sahip. Bu fiyat, 1.500 m²'lik yüzölçümüyle birlikte düşünüldüğünde m² başına yaklaşık 1.067 TL'ye tekabül eder. Yurukler arsa fiyatları için sağlıklı bir fikir edinmek adına, bu ilanı İznik'in çevre köyleriyle kıyaslamak daha doğru olur.
Öncelikle imar durumu belgesini isteyin; arsanın konut arsası mı, ticari arsa mı olduğunu net biçimde görün. Tapu kaydında hisse durumunu ve varsa şerhleri kontrol edin. 1.500 m² gibi bir büyüklük, iki ayrı konut yapmaya da elverişlidir, ama bunun için imar planında kaks değerinin yeterli olup olmadığını mutlaka sorgulayın.
Sitede "Sahibinden" filtrelemesi yaparak sadece komisyonsuz ilanları görebilirsiniz. Şu anki ilanın tamamı zaten sahibinden olduğu için herhangi bir aracı ücreti ödemeden irtibat kurabilirsiniz. Yurukler satılık arsa ilanları arasında gezinirken açıklama kısmındaki tapu ve imar bilgilerini okumayı ihmal etmeyin.
İlan fiyatını yüzölçümüne bölmeniz yeterli: 1.600.000 TL / 1.500 m² = yaklaşık 1.067 TL/m². Bu hesaplama tek bir arsa üzerinden yapıldığı için bölge ortalaması sanılmasın; ancak pazarlık aşamasında satıcıyla konuşurken elinizde somut bir referans olur. İznik'in imarlı arazilerinde bu bandın üzerinde fiyatlarla da karşılaşabilirsiniz; arsanın konumu ve eğimi belirleyicidir.
İznik ilçesindeki ilanlar için İznik satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Candarlı | 4 | 4.674 ₺ | |
| Sarıağıl | 3 | 1.963 ₺ | |
| Tacir | 2 | 956 ₺ | |
| Derbent Köyü | 2 | 1.384 ₺ | |
| Çakırca | 2 | 2.321 ₺ | |
| Hacıosman | 2 | 2.293 ₺ | |
| Bayındır Köyü | 1 | 846 ₺ | |
| Ömerli Köyü | 1 | 1.566 ₺ |
