Nilüfer’e bağlı, Bursa’nın doğu aksında stratejik bir konumda bulunan Karaali Mah. köy yerleşimiyle birleştirilmiş, tarım arazilerinin ve yer yer bağ bahçe alanlarının yer aldığı bir bölge. Ev tiplerinin yanı sıra, geniş arazilerin de barındığı bu mahallede, şu anda sahibinden Karaali Mah. satılık arsa ve tarla ilanları bulunmuyor. Fiyatların 500 bin TL ile 1 milyon 200 bin TL arasında, 500 metrekare ile 2 bin metrekare aralığında değiştiği geçmiş dönemlere ait kayıtlardan görülüyor; ancak şimdilik bu sayı ve çeşitlilikte yeni ilanlara rastlanmıyor.
Geçtiğiniz aylarda en sık ilan edilen Karaali Mah. arsa ve tarla fiyatları 500 bin TL’den başlayan m² fiyatının 600 TL civarından 750 TL’ye kadar çıktığı görülüyordu. Farklı tipteki arazilerde metrekare fiyatı hisseli tarlalarda 450 TL’ye inerken, imar durumu belli olan parsellerde 800 TL’ye kadar yükseliyordu. Tarla olarak ilan edilen ekili arazilerinse fiyatları metre karesi 300 ila 500 TL bandındaydı; ancak Karaali Mah. satılık arsa ve tarla ilanları listesinde yenilerinin olmayışı, arzın geçici bir durgunlukta olduğunu düşündürüyor.
Alım yapmak istediğiniz parsellerde öncelikle imar durumunu sorgulamakgerek. Burada, ada-parsel numarası üzerinden yapılacak kadastro incelemesiyle imarsız arsa ve imarlı arsa ayrımını netleştirmek önemli. İmarlı olan parsellerde KAKS (kat alanı katsayısı) ve emsal de hesaplanırken, imarsız arazilerde yerel yönetimlerin tarım arazisi kategorizi koruma eğiliminde olması dikkate alınmalı. Ayrıca hisseli tarla ve müstakil arsa ayrımını tapu kaydında kontrol etmek, ileride yaşanabilecek paydaş sorunlarının önüne geçecektir.
Geçmiş ilanlardan yola çıkıldığında, bu mahallede çeşitli tapu türleri görülüyor: müstakil arsa tapuları, tarla tapuları ve nadiren de olsa hisseli tapular. Tapu devri süreci, kadastroya bağlı birtakım incelemelerden geçmek zorunda; bu nedenle satın almadan önce ada-parsel sorgusunu mutlaka yaptırın. Bankalar genel olarak bu bölgedeki parseller için kredi imkanı sunmazken, satıcıdan direkt alıcıya yapılan devirlerde genellikle peşin ödeme tercih ediliyor.
Bugünün şartlarındaellikle ilan sayılarının sınırlı olması nedeniyle, fiyat, metrekare, imar durumu ve tapu tipini detaylı filtreleyerek arama yapmak en verimli yöntem. Geçmiş verilerden yola çıkarak 500 bin TL altında 500 metrekareden büyük parsellerle 1 milyon TL üzeri 2 bin metrekareye kadar alanlarda araştırma yapılabilir; Karaali Mah. arsa ve tarla fiyatları veritabanında bu şekilde tarihsel olarak belirleniyor.
Yakın geçmişe ait verilerde minimum fiyat 500 bin TL’de başlarken, maksimum 1 milyon 200 bin TL olan aralıkta ortalama metrekare fiyatı 650 TL düzeyindeydi. Bağ bahçe olarak ilan edilen parsellerdeyse 300 ila 500 TL bandında fiyatlar oluşmaktaydı.
Yapacağınız ilk kontrolde müstakil arsa veya hisseli tarla olduğunu tapu kaydından doğrulamak mecburiyetinde. Ayrıca parselin imarlı ya da imarsız durumunu, ada-parsel numarası aracılığıyla kadastrodan sorgulayın; tarım arazilerinde inşaata izin ileri tarihli olabiliyor.
toprakarsa.com üzerinden fiyat, metre kare ve imar durumu filtrelerini kombine kullanarak listeyi daraltabilirsiniz; şu anki boşluk nedeniyle yeni ilanlara yakın gelecekte ulaşılması muhtemel.
Toplam teklif fiyatını metrekareye bölerek fiyat grafiğini netleştirmek gerek; örneğin 1 milyon TL’lik bir parsel 1.500 metrekareyse metrekare fiyatı yaklaşık 666 TL olarak karşınıza çıkıyor.
Nilüfer ilçesindeki ilanlar için Nilüfer satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Büyükorhan | 1 | 400 ₺ |
| Harmancık | 2 | 859 ₺ |
| Karacabey | 24 | 1.091 ₺ |
| Yenişehir | 44 | 1.338 ₺ |
| İznik | 25 | 1.783 ₺ |
| Gürsu | 3 | 2.027 ₺ |
| Mustafakemalpaşa | 18 | 2.074 ₺ |
| Orhaneli | 13 | 2.464 ₺ |
