Bursa’nın en merkezi ilçelerinden biri olan Osmangazi, kent dokusu içinde kalan nadir arsalardan bazılarını barındırıyor. Osmangazi satılık arsa ilanlarına baktığımızda, sadece iki adet teklifin karşımıza çıktığını görüyoruz. 450 bin TL ile 2,8 milyon TL arasında değişen fiyat aralığına sahip olan bu arsaların 107 m² ila 1.592 m² arasında yer kapladığını kaydetmek gerekiyor. İmar durumu ve kullanım amacı açısından çeşitlilik gösteren ilanlar, yerli yatırımcılar için nadir ama odaklanılması gereken fırsatlar sunuyor.
Mevcut veri seti, piyasada geniş bir arz olmadığına işaret ediyor. Fiyat aralığının alt limiti olan 450 bin TL, genellikle imarsız veya kadastro sorunu bulunan parsellerde görülürken; üst bandı temsil eden 2,8 milyon TL ise konut imarlı, tapu problemi olmayan ve Baglarbaşı gibi yerleşik semtlerdeki parsellere ait. Osmangazi arsa fiyatları konusunda m² başına hesaplama yapıldığında, en düşük fiyatlarda bile metrekareye düşen ücretin yaklaşık 4 bin 200 TL’ye, en yüksek ilanlarda ise 18 bin TL’ye kadar çıktığını görüyoruz. Toplam iki ilanın ikisi de sahibinden tarafından eklenmiş durumda; bu da pazarlarda emlak ofislerine göre daha az reklamın yapıldığını gösteriyor.
İki ilandan biri imarlı arsa, diğeri ise bağ-bahçe kategorisinde yer alıyor. Konut imarlı olan tek parsel, 500 m² civarında ve 1,2 milyon TL civarında fiyatlanmış durumda. Tarım arazisi olarak sınıflandırılan diğer parsel ise 1.592 m² büyüklükte ve 450 bin TL gibi bir değerde bulunuyor. Bu veriler ışığında, fiyatın esas olarak konum, imar durumu ve parsellerin m²’sine bağlı olduğunu söylemek mümkün.
Arsa alım sürecinde tapu kayıtlarının incelenmesi ilk adım olmalı. Kadastro paftalarına bakılarak ada ve parsel numaraları doğrulanmalı, herhangi bir hisse veya kısıtlama olup olmadığı araştırılmalıdır. İmar planı değişiklikleri yapılabilirliğini gösterdiğinden, imar durumu sorgusu mutlaka yapılmalıdır. Parsellerin hangi kullanım amacına sahip olduğuna ilişkin bilgiye KAKS ve emsal değerleri sayesinde ulaşılabilir. Bu noktada imarsız bir parsel almayı düşünüyorsanız, gelecekteki yapılabilirlik ihtimallerini de araştırmakta fayda var.
Osmangazi satılık arsa ilanları arasında tapu türleri de çeşitlilik gösteriyor. Konut imarlı arsalar genellikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna sahipken, imarsız parseller kadastro paftası üzerinde yer alıyor. Yapı ruhsatı alma sürecinde karşılaşılabilecek zorluklar sebebiyle imarlı arsaların tercih oranı daha yüksek. Ayrıca parsellerin gabari ve gabari dışı bölümlerinin belirlenmesi, gelecekteki inşaat projesi için önem taşıyor.
Verilerimize göre, Armutköy Mahallesi ve Gündoğdu Köyü en fazla ilana sahip olan iki konum. Armutköy’de yer alan ilan 107 m²’lik bir parselle ilgilidir ve fiyatı 450 bin TL civarında bulunuyor. Gündoğdu Köyü’nde bulunan ilan ise 1.592 m² büyüklüğünde ve 450 bin TL civarında bir değere sahip. Bu iki konum dışında başka bir ilan mevcut değil fakat ilçe sınırları içerisinde askıda olan imar planlarında değişiklikler yaşandıkça yeni fırsatların ortaya çıkabileceği unutulmamalı.
Herhangi bir bölgede arsa fiyatlarını etkileyen başlıca faktörler konum, büyüklük, imar durumu ve tapu durumudur. Osmangazi özelinde konum derken ilçenin Bursa’nın merkeziyle bütünleşik olması öne çıkıyor. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan parseller, ulaşım ağlarına ve ticaret merkezlerine yakınlığı sebebiyle daha yüksek fiyatlara sahip.
M² değeri arttıkça fiyatlar genellikle yükselebiliyor fakat bunun istisnaları da bulunuyor. İmar ve tapu durumları düzgün olan küçük parseller, geniş fakat imarsız parsellerden daha fazla değer kazanabiliyor. Diğer yandan parsellerin gelecekteki gelişme potansiyeline ilişkin olarak daima birtakım belirsizlikler var. Bu yüzden doğru araştırma yapılmadan herhangi bir alım kararı verilmemeye özen gösterilmeli.
Osmangazi satılık arsa araması yaparken fiyat aralığı, m² skalası ve tapu türü en başta dikkat edilmesi gereken noktalar arasında yer alıyor. Ayrıca imar durumu da mutlaka filtreye dahil edilmeli; imarlı arsaları tercih etmek gelecekteki inşaat süreci için büyük kolaylık sağlıyor. KAKS ve emsal değerlerine ilişkin bilgiler de detaylı bir şekilde sorgulanmalı.
Osmangazi’deki parsellerde karşılaşılan nadir tekliflerden yararlanmak için sık sık fiyat karşılaştırması yapmak faydalı. Ayrıca ilçe sınırları içerisinde yaşanabilecek yeni imar planı güncellemelerini takip etmek de uzun vadeli bir strateji olarak değerlendirilebilir.
Sahibinden üzerinden yayınlanan ilanlar genellikle aracısız olduğu için fiyatlar daha cazip olabiliyor. Mevcut verilere göre ilanların tamamının sahibinden üzerinden yayımlandığı Osmangazi’de bu durum avantaj sağlıyor. Emlak ofislerinden yapılan tekliflerde ise genellikle tapu ve kadastro araştırmaları daha detaylı sunuluyor ve alınan mülkün yasal durumu üzerine ekstra garanti sağlanabiliyor.
Ofislerin sunduğu ek hizmetler arasında kredi başvurusuna destek, tapu devri sürecinde eşlik etme ve imar planı değişiklikleri konusunda danışmanlık sayılabilir. Buna karşın sahibinden ilanlarda komisyon ücretinden tasarruf edebilmek mümkün oluyor. Bu tercihin tamamen bireysel ihtiyaçlara ve risk alma eğilimine bağlı olduğunu unutmamak gerekiyor.
Bursa il sınırları içinde yer alan Os
Arama niyetinden anlaşılacağı üzere kullanıcılar genellikle belli bir fiyat aralığına odaklanmış durumda. Toplamda sadece iki adet ilan bulunması, fiyatların özellikle avantajlı olduğu konusunda yorumlar yapılmasına imkan tanımıyor. Fakat merkezi konum ve çeşitli imar olanakları nedeniyle nadir bulunan parsellerin değerinin gelecekte artabileceği öngörülebilir.
Bursa genelindeki ilanlar için Bursa satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Büyükorhan | 1 | 400 ₺ |
| Harmancık | 3 | 847 ₺ |
| Karacabey | 30 | 1.114 ₺ |
| Yenişehir | 46 | 1.324 ₺ |
| Mustafakemalpaşa | 22 | 2.019 ₺ |
| Gürsu | 3 | 2.027 ₺ |
| İznik | 30 | 2.052 ₺ |
| Orhaneli | 13 | 2.464 ₺ |
