Ege’nin incisi Bursa, tarım arazilerinden imarlı parsellere kadar geniş bir yatırım ve yaşam alanı yelpazesini bir arada sunuyor. Yoksul bir ova kenti iken sanayi ve ticaretin yükselen değeriyle şekillenen bu şehirde, yenice açılmış tarlalar da lüks villa projelerine ev sahipliği yapan parseller kadar sık karşınıza çıkabiliyor. Eğer siz de Bursa satılık arsa ve tarla arayışı içindeyseniz, sadece ilanları taramanın ötesinde gitmeniz ve piyasanın nabzını yakından takip etmeniz gerekiyor. Nüfusunun son bir yılda %4,54 artarak 2.740.820’ye ulaşmasıyla hayli hareketli bir gayrimenkul pazarına sahip olan Bursa’da, arsa ve tarla ilanlarının toplam sayısı 325’e ulaşıyor. Bu rakamın 120 bin TL ile 2.147,5 milyon TL arasında değişen fiyat aralığına ve 94 metrekareden 12.879.510 metrekareye kadar uzanan alanlara yayıldığını da akılda tutmakta fayda var.
Bursa’da Bursa arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, sadece fiyatın değil, aynı zamanda hangi parselin nerede olduğunun da önem kazandığı görülüyor. İmarlı arsaların baskın olduğu pazarda 253 adet ilan bulunurken, 42 tarlaya ve 30 bahçeye ait ilanın fiyatlandırma stratejilerinin farklılaştığını görebilirsiniz. Toplam 325 ilanın ortalama metrekare fiyatı 500 bin TL civarında olsa da, ilçeler arası farklılıklar oldukça belirgin: sahibinden ilanlarının neredeyse tamamını oluşturduğu bu pazarda, en büyük payı yeni yapılanan yerleşimlerdeki konut imarlı parseller alıyor. 1 m²’lik bir bahçe 847 TL ile başlayan fiyatlarla Harmancık’tan, 1.361 TL ile Yenişehir’e kadar geniş bir skalada seyahat ediyor. Bağ bahçe sınıfındaki ilanlar da bu çeşitliliğe katkıda bulunurken, en yüksek fiyat adaylarının villa imarlı parsellerden geldiğine dikkat çekmek gerek.
Arsa, tarla, bağ bahçe gibi kategorilerde satışa sunulan parsellerin tapu işlemlerinden imar durumuna kadar birçok detay yatırımcının lehine ya da aleyhine sonuçlanabiliyor. Öncelikle imar durumunu sorgulamak şart: imarsız arsalar tarımsal faaliyetler için uygun olsa da uzun vadede yatırıma yönelecekler için kısıtlamalar getirebilir. Ada-parsel sorgusu yapılırken KAKS ve emsal değerlerinin ne kadar olduğu mutlaka kontrol edilmeli; zira imarlı arsaların bazılarında KAKS 0,5’in altında kalabiliyor ya da müstakil parsellere oranla daha düşük yoğunlukta inşaat hakkı tanınabiliyor. Tapu devrinin sorunsuz olması için kadastrosu kapanmış parseller tercih edilirken, hisseli tarla alımlarında paydaşların rızası ve tapuda kayıtlı durumlarının net olması hayati önem taşıyor.
En çok ilanlı ilçeler listesine bakıldığında, ilk sırada 47 ilanla Yenişehir yer alıyor. Ardından 41 ilanla İnegöl ve 31 ilanla Mudanya geliyor. Bu ilçelerin il genelindeki arsa ve tarla pazarlığına damga vuran unsurların başında hem tarımsal üretime elverişlilikleri hem de korunaklı liman imkânları geliyor. Yenişehir’in özellikle organik tarıma yönelen giriimciler tarafından tercih edildiği görülürken, Mudanya’daki parsellerin hem yerli hem de yabancı alıcılar tarafından ilgi gördüğü biliniyor. Buğday tarlalarından villa projelerine kadar geniş bir yelpazede ilanların yayınlandığı bu ilçelerde ilan yoğunluğunun yüksek olmasının en önemli sebeplerinden biri de altyapı yatırımlarının giderek güçlenmesi.
Bursa’da Bursa arsa ve tarla fiyatları ilçeden ilçeye önemli ölçüde dalgalanıyor. Büyükorhan’daki 1 m²’lik arazinin 400 TL ile fiyatlandırılırken Keles’te ortalama 944 TL’ye, Karacabey’de ise 1.114 TL’ye yükselmesi bu çeşitliliğin boyutunu gözler önüne seriyor. İl genelindeki 1 milyon TL altı ilan sayısının 26 olmasına karşın 1 milyon-3 milyon TL arasındaki 125 ilanın bölgeyi daha cazip kıldığı görülüyor. Konum avantajı ve altyapı imkânları fiyatlara doğrudan yansıdığı için Yalova’ya yakın Mudanya’nın daha yüksek fiyatlarla, tarımsal potansiyele sahip Yenişehir’in ise hem tarla hem de imarlı arsa seçenekleriyle öne çıktığını söylemek mümkün.
Tapu devri, imar durumu sorgulaması ve ada-parsel incelemesi Bursa’daki arsa-tarla alımlarının en kritik aşamalarını oluşturuyor. Bir parselle ilgili imar durumu sorgulanırken genellikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı sistemler kullanılıyor; imarlı arsalarda KAKS ve emsal değerleri kadar yapılaşma koşulları da önem kazanıyor. İmarlı parsellerde imar planlarına göre inşaat hakkı kazanılırken, imarsız parsellerde tarım arazisi olarak değerlendirilmek zorunda kalıyor. Satın alma işlemi sırasında tapunun temiz olduğundan emin olunması ve varsa şerhlerinin incelenmesi gerekiyor. Kadastro yenilemesi yapılan yerlerde parsellerin sınırlarında değişiklik olabildiği için son durumun mutlaka kontrol edilmesi şart.
Toplam 324 sahibinden ilanı ve sadece bir tane ofis ilanı bulunması, Bursa’daki arsa ve tarla alım-satımlarında sahibinden’in ne kadar baskın olduğunu gösteriyor. Emlak ofisleri genellikle daha profesyonel bir danışmanlık sunsa da, ilanda karşılaşılan ilanların büyük bir kısmının doğrudan sahipler tarafından yayınlanması pazarda fiyatı aşağıya çekebiliyor. Aynı zamanda sahibinden ilanlarında negosyasyon imkânı daha kolay olabilirken, ofislerdeki ilanlar daha uzun vadeli finansman seçenekleriyle birlikte sunulabiliyor. Tercihinizi kullanım kolaylığı mı yoksa detaylı danışmanlık mı üzerine kuracağınız bireysel analizlere dayandırmanız gerekiyor.
