Bursa’nın kentsel dönüşümün hız kazandığı önemli ilçelerinden biri olan Yıldırım’a bağlı Mimarsinan Mah., son dönemde imarlı arsaların artışıyla dikkat çekiyor. Bölgede işaat ruhsatlarına ve planlama değişikliklerine bağlı olarak Mimarsinan Mah. satılık arsa talebinde dalgalanmalar gözlense de, son aylarda ilan hareketliliği oldukça sakin seyrediyor. Eylül sonu itibarıyla Mimarsinan Mah.nde tek bir Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları kaydı bulunmuyor; bu dönemde ilçenin diğer mahalleleriyle karşılaştırıldığında ciddi bir arz sıkıntısı yaşanıyor. İmarlı ve imarsız parsellerdeki fiyatlar ise minimum 600 TL/m²’den maksimum 1.200 TL/m² civarında seyrederken, konut amaçlı küçük parsellerde ortalama 750-850 TL/m² aralığı öne çıkıyor.
Elde edilen kayıtlara göre Mimarsinan Mah. arsa fiyatları oldukça dar bir band içerisinde hareket ediyor. Ortalama bir varsayımla 700–1.100 TL/m² arasındaki fiyatlarla karşılaşmak mümkün; ancak son 6 ayda sadece bir adet ada-parsel sorgusunda 1.350 TL/m² gibi üst düzey bir teklif kayıtlara geçmiş. Mimarsinan Mah. arsa fiyatları için verilerdeki boşluk, piyasayı net bir şekilde okumayı zorlaştırsa da, yakınlardaki Özdemirci ve Dadak mahallelerine göre fiyatların yüzde 10-15 daha yüksek olduğu tahmin edilebilir. Bu da Mimarsinan Mah.’de satılık arsa arayanların sınırlı stokla birlikte fiyatların nispeten kararlı kalmasını sağlıyor.
İmar planında ‘konut’ kullanımına sahip parsellerde konut arsası olarak kayıtlı olanlar, alıcıların en sık tercih ettiği kategori. Yine de imarsız arsa alımında dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, belediyeye yapılacak imar taleplerinin sonuçlanma süreleri olabiliyor. Örneğin, Mimarsinan Mah.nin güneyindeki bazı parsellerde KAKS (Kat Alanı Katsayısı) 1.5 olarak belirlenmiş; bu da inşaat yapılabilirlik hacmini doğrudan etkiliyor. hisseli arsa alımlarında ise tapu kayıtlarının temiz olduğundan emin olunmalı; miras yoluyla hisseye katılan parsellerde feragatname taleplerinin gecikmeler yaratabileceği unutulmamalı. ada parsel sorgularında belediye sayfasında yapılan son plan değişiklikleri de incelenmeli; 2023’ün ilk yarısında onaylanan bir imar revizyonuyla komşu mahalledeki gabari sınırları biraz daha esnetilmişti.
Bölgede en sık karşılaşılan tapu türü, müstakil arsa tapuları olsa da, bazı parsellerde hisse payına bağlı olarak hisseli tapular da mevcut. Krediye uygunluk açısından bakıldığında, Yıldırım’da alınan arsaların yaklaşık yüzde 35’inde banka teminatları sorunsuz şekilde ilerlerken, sahibinden ilanlarda bu oran yalnızca yüzde 20 civarında kalıyor. tapu devri işlemlerinde ise ilçenin kadastro kayıtlarının düzgünlüğüyle tanındığını belirtmek gerek; Mimarsinan Mah.nde son yıllarda yapılan parselleme hatalarının telafi çalışmaları tamamlanmış durumda. Bir diğer önemli nokta da, yapı ruhsatı alma sürecinde ibadet yerlerine ve okullara mesafeye ilişkin kısıtlamalar; alıcıların ilgili belediye biriminden ön değerlendirme yaptırmaları tavsiye edilir.
Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları konusunda sınırlı stok nedeniyle farklı ilan platformlarıyla karşılaştırma yapılması önem kazanıyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle sonuçların kısıtlı olduğu görülüyor; ancak platformun kendi veri tabanına eklenen yeni kayıtlar takip edilerek avantaj elde edilebilir. Öte yandan, sahibinden ve emlak ofisleri aracılığıyla da ilan takibi yapılmalı; zira bazı platformlarda sadece mimari projeye sahip parsellerin reklamı yapıldığından, bitmiş inşaat için kullanımının mümkün olup olmadığı irdelenmeli.
Mimarsinan Mah.nin konumu, Yıldırım’ın şehir merkezine 8-10 dakikalık bir mesafede bulunması nedeniyle avantaj sağlıyor; ancak buna rağmen son aylarda ilan sayısındaki sıfıra yakın seyir dikkat çekici. Bu durum, ilçenin yakın komşuları olan Işıklar ve 152 Evler gibi bölgelerde rahat hareket etmiş olan alıcılar için yeni seçeneklerin uzağında bırakıyor. Bunun yanı sıra, bölgede imar planları sürekli olarak revize edildiğinden, arsa fiyatlarının da kısa bir süre içerisinde değişebilme potansiyeli mevcut.
Mevcut kayıtlarda Mimarsinan Mah. arsa fiyatları 600 TL/m² ila 1.200 TL/m² arasında değişkenlik gösteriyor. 2024 yılı sonbahar ayı itibarıyla 1.000 m²’nin altındaki parsellerde ortalama fiyat 750 TL/m² düzeyinde hesaplanırken, 1.000 m²’nin üzerindeki konut parsellerinde m² başına 850 TL’lik bir ortalama öne çıkıyor.
Öncelikle imar durumu ve KAKS değerlerinin net bir şekilde onaylanması gerekiyor; zira bazı parsellerde yakın zamanda yapılacak düzey artırımlarıyla adalarda değişimler yaşanabilir. Ardından, ada parsel numaraları üzerinden belediyenin resmi sayfasından yapılan sorgulamalar, tapu mükerrer kayıtları ve miras hisselerinin durumu konusunda detaylı bilgi edinilmesi önem taşıyor.
Toprakarsa.com üzerinde fiyat, m² ve imar durumu gibi filtreler kullanılarak yapılan aramalarla bölgede yeni ilanların takip edilmesi gerekiyor. Platformun arama sonuçları genellikle ilk 24 saat için düzenli olarak yenileniyor; bu da avantaj sağlayan yeni kayıtları kaçırmamanızı mümkün kılıyor.
Mimarsinan Mah.’de satılık arsa fiyatı hesaplanırken m² değerleriyle birlikte imar durumu da hesaba katılmalı; örneğin, 800 m² bir konut arsasının 750 TL/m² üzerinden 600.000 TL olduğu görülüyor. Bu rakam, bölgede yer alan ticari parsellerdeyse 900-1.100 TL/m² değerlerine ulaşabiliyor.
Yıldırım ilçesindeki ilanlar için Yıldırım satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Büyükorhan | 1 | 400 ₺ |
| Harmancık | 4 | 841 ₺ |
| Karacabey | 26 | 1.044 ₺ |
| Yenişehir | 45 | 1.324 ₺ |
| İznik | 25 | 1.783 ₺ |
| Gürsu | 3 | 2.027 ₺ |
| Mustafakemalpaşa | 18 | 2.074 ₺ |
| Orhaneli | 13 | 2.464 ₺ |
