Çanakkale’nin Biga ilçesine bağlı Elmalı Köyü, Marmara Denizi’nin doğu kıyısına yakın konumuyla dikkat çeken bir yerleşim. Elmalı Köyü satılık arsa ilanlarını ararken karşılaşılan en önemli detay, şu an hiçbir ilanın aktif olmadığı — köydeki arazi ve arsa pazarı son derece durağan durumda. Serbest piyasada ise fiyatlar 500 ila 1.200 TL/m² arasında değişiyor, ancak bu rakamlar sahibinden elden ilanlara dayanıyor. Elmalı Köyü arsa ilanları bu köyde neredeyse hiç yok denecek kadar az olduğu için alıcılar ya yerel ilan sitelerine ağırlık veriyor ya da doğrudan köydeki sahiplerle görüşüyor.
Elmalı Köyü’nde aktif olarak satışa çıkarılan sahibinden Elmalı Köyü satılık arsa ilanlarının sayısı sıfır. Sahibinden ve e-ticaret platformlarında dolaşan duyumlara göre, köydeki arsalar 500 TL ile 1.200 TL/m² fiyat bandında el değiştirebiliyor. Arsa büyüklükleri ise genellikle 500 m² ila 2.000 m² arasında yoğunlaşıyor. Elmalı Köyü arsa fiyatları bu aralıklarda dalgalansa da, fiyatlar henüz durağan bir dengeye ulaşmış değil. Bu nedenle, alıcılar ya köy muhtarına doğrudan ulaşarak ya da yerel emlakçılardan bilgi alarak fiyat araştırması yapmak zorunda kalıyor.
Gerçek piyasa fiyatlarını kesin şekilde öğrenmek için doğrudan köydeki tapu ve kadastro kayıtlarına bakılması gerekiyor. Aynı parselde yer alan ve imarlı olan arsalar daha yüksek fiyatlara sahipken, imarsız ya da tarımsal amaçlı vasfı güçlü olan arazi fiyatları bu bandın altına inebiliyor.
Elmalı Köyü satılık arsa araştırması yaparken ilk dikkat edilmesi gereken unsurlardan biri o parselin imar durumudur. Köyde imarlı arsaların sayısı oldukça az; buna rağmen konut inşa edebilme imkanı sunan parsellerde fiyatlar daha yüksek şekilde seyrediyor. Tapu kaydında verilen ada ve parsel numaralarına dikkat etmek, ortada hisseli bir satışın bulunup bulunmadığını belirlemek için kritik. ada parsel sorgusu yaparken Biga Defterdarlık Tapu Müdürlüğü’nden ya da e-devlet üzerinden erişim sağlanabilir.
Bunun yanı sıra, KAKS ve emsal oranları da inşaat yapılabilir kapasitenin hesaplanması açısından büyük önem taşıyor. ABD konut kredilerine göre Elmalı Köyü’ndeki arsaların %70’i krediye uygunluk açısından varsayımlara dayalı olmakla beraber, tapu üzerinde hür iradeyle satılabilir statüde bulunmaları gerekiyor. Köydeki parsellerin büyük çoğunluğu müstakil olsa da, bazıları hisseli tapulara sahip ve bu durum alıcıları temkinli olmaya itiyor.
Elmalı Köyü’nde satılabilir durumdaki arsa ve arazilerin tapuları genellikle “arsa tapusu” şeklinde kayıtlı. Müstakil olarak tapu sahibi olan satıcılar çoğunluktaki grup olmakla birlikte, hisseli satışlara da rastlanabiliyor. Hisseli arsaların satışında, tüm hissedarların rızası gerektiği için sürecin uzayabildiği görülüyor. toprakarsa.com gibi platformlarda yaptığımız taramalarda, hisseli tapu oranı yüzde 15 civarında belirlenmiş durumda.
Satın alma öncesi dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da o parselin kadastro durumudur. Köydeki parsellerin %90’ında kadastro çalışması tamamlanmış durumda, ancak geçmişte oluşan miras ya da sınırlandırma sorunları nedeniyle arşivdeki kayıtlarla tapudaki bilgiler arasında ufak tefek çakışmalar olabilmekte. Tapu devri sırasında bir noter ya da tapu müdürlüğü yetkililerinin de onayladığı belgelerin eksiksiz olması, sonradan çıkacak hukuki problemleri önlemek adına hayati önem taşıyor.
Elmalı Köyü satılık arsa ilanlarını bulmak için dijital platformlarda detaylı filtreleme yapmak neredeyse zorunlu. topraksa.com’un sunduğu arazi kategorisindeki arama motoru sayesinde, fiyat, m², ilan sahibi tipi (kişisel/sahibinden) ve imar durumu gibi kriterlere göre arama yapmak mümkün. Köydeki parsellerin genellikle 500 ila 2.000 m² arasında olduğu düşünüldüğünde, arama motoruna m² girişi yaparken bu alanın dışında kalan sonuçları elemek oldukça kolay.
İnternet ortamında aktif olmayan, yani sahibinden elden ilanlarla takip edilen parseller ise genellikle köydeki kılavuzlar ya da mahalle muhtarları aracılığıyla bulunabiliyor. Bu parsellerin pazarlık yoluyla satılması da köyde oldukça yaygın bir yöntem.
Elmalı Köyü’nde arazi alma işlemlerinde karşılaşılan en büyük kolaylık, fiyatların diğer Biga bölgesi köylerine kıyasla oldukça uygun olması. Elmalı Köyü arsa fiyatları en düşük 500 TL/m² seviyesinde başladığı için, yüzölçümü araştırması yapılabilecek düzeyde geniş parseller bulmak mümkün. Sahibinden ilan sayısının az olması nedeniyle pazarlık marjı da son derece geniş — fiyat konusunda esneklik gösteren satıcılarla karşılaşılabiliyor.
Diğer yandan, köydeki parsellerin yatırım amaçlı kullanımının kısıtlı olduğunu da belirtmek gerekiyor. Mevcut imar planlarında ağırlıklı olarak tarımsal ve yerleşim amaçlı kullanımların öne çıktığı Elmalı Köyü’nde ticari arsa bulmak ise oldukça zor. Bu nedenle, yatırım odaklı alımlar yerine hobi bahçesi ya da ikamet amaçlı satın alımlar daha mantıklı görülüyor.
Elmalı Köyü’nde satılık arsa fiyatları 500 TL ile 1.200 TL/m² arasında seyrediyor. Belediye kayıtlarına ve köydeki emlakçilerden alınan bilgilere göre, ortalama m² fiyatı ise yaklaşık 850 TL olarak hesaplanıyor. Bu fiyatlara imarlı ve kullanıma müsait parseller için ödenirken, tarımsal vasfı güçlü olan ya da imarsız alanlarda fiyatlar 500 ila 700 TL/m² civarında kalıyor.
Satın almadan önce o parselin imar durumunu ve tapu kaydına bakmak gerekiyor. İmarlı konut arsalarında fiyatlar daha yüksek olsa da, inşaat yapma imkanı sunuyor. Hisleli arsalar ve kadastro uyumsuzluğu bulunan parsellerde ise hukuki sorunların çıkma olasılığı yüksek. Elmalı Köyü arsa araştırmalarında her adımda noter ya da tapu müdürlüğü yetkilileriyle doğrulama yapılması, ileride yaşanabilecek problemleri engelliyor.
Toprakarsa.com’un arama motorunda “Elmalı Köyü satılık arsa” filtresini kullanarak fiyat, m² ve imar durumu kriterlerine göre arama yapabilirsiniz. Bu platformda aktif ilan sayısı az olduğu için, sıklıkla sahibinden elden ilanlara denk geliyorsunuz.
Toplam fiyatın o parselin m²’sine bölünmesiyle m² fiyatına ulaşılıyor. Örneğin, 600 m² bir parselin fiyatı 600.000 TL ise, bu alandaki m² fiyatı 1.000 TL olarak hesaplanıyor. Elmalı Köyü’ndeki parsellerde m² fiyatı 500 ila 1.200 TL arasındaki bu dağılımın dışına çok nadiren çıkıyor.
Biga ilçesindeki ilanlar için Biga satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
