Çorum’un doğu uçunda, Alaca ilçesine dört beş kilometre mesafede kurulmuş Balçıkhisar Köyü, Alaca Ovası’nın bereketli topraklarıyla komşu. Köy, hem tarıma elverişli düzlükleri hem de kapladığı altmış küsur hektarlık büyük bir araziyi barındırıyor. Balçıkhisar Köyü satılık arsa ve tarla ilanları incelendiğindeyse ne yazık ki şu an aktif bir ilan bulunmuyor; ancak toprak piyasasının yoğun olduğu dönemlere denk gelindiğinde buradaki fiyatlar hektar başına 200 bin TL ile 400 bin TL arasında değişiyor. Çok sayıda küçüklü büyüklü imar durumuna göre belirlenen parsellerden oluşan köyde, ekili alanlar çoğunlukta. Araziler hem hisseli hem müstakil tapu senetleriyle alıcı bekliyor.
Balçıkhisar Köyü’nün Balçıkhisar Köyü arsa ve tarla fiyatları hektar bazında 200-400 bin TL aralığında seyrediyor. Köyün kuzey kesimlerinde ekili tarlalar yoğunlukta; güneye doğru inildikçe düzlükler yerini engebeli arazilere bırakıyor. Mevcut stok içerisinde 500 metrekarelik imarlı arsalar 120 bin TL’den başlarken, 2.000 metrekarelik imarsız tarım arazilerinin fiyatı hektar başına 150 bin TL civarında. imtarlı arsa ve imarsız arsa arasında fiyat farkı genellikle %40-60 seviyesinde kalıyor. Bu kadar sınırlı sayıda ilan olunca fiyat araştırması yapmak da kolaylaşmıyor; sahibinden platformunda çıkan Balçıkhisar Köyü satılık arsa ve tarla öğelerinin çoğu da köyden değil, yakın mahallelerden paylaşılmış ilanlar.
İster tarıma elverişli bir tarlayı, ister imar belgesine sahip bir arsayı almayı planlayın, ilk adım imar durumunu netleştirmekten geçiyor. Köyde KAKS ve emsal değerleri belediye kayıtlarına göre proje bazlı belirlendiği için ada parsel sorgusu zorunlu. arsaların konumuna göre imar durumu \%20-30 arasında değişmekte; yer yer plan haritalarında değişiklikler de yaşanabiliyor. Müstakil arsa alacaklar, tapu devri sırasında satıcıdan imar durumu belgesini talep ederek belgelendirmeli. tarlaların özellikle hisseli olduğu durumlarda tüm hissedarların onayı ve tapu mükerrer kayıtlarının temizlenmesi de alım sürecini uzatan etkenlerden.
Balçıkhisar Köyü’nde kullanılan tapu çeşitleri çeşitlilik gösteriyor. müstakil arsa tapusu ve hisseli tarla tapuları en çok karşılaşılan türler. Birinci grupta kat irtifakı üzerinden paylaşımda bulunanlar var; ikinci grupta ise miras yoluyla ya da ortaklıktan kaynaklanan parçalanmalar sık sık karşınıza çıkabiliyor. Kadastro çalışmalarının en son 2015 yılında yenilendiği köyde, ada parsel sorgusu için Çorum Tapu Sicil Müdürlüğü’nden temin edilen “imar durumu ve ada-parsel listesine” gereksinim duyuluyor. Krediye uygunlukta ise bankaların imarlı arsa satışlarını tercih etmesi nedeniyle hisseli ya da imarsız parsellerde kredi onayı alma süreci zorlaşıyor. Alıcıların %80’inden fazlası tapu devrini noter huzurunda gerçekleştirirken, önalım hakkı daimi olarak kullanılabiliyor.
toprakarsa.com sayfasında Balçıkhisar Köyü satılık arsa ve tarla ararken önce fiyat aralığını metre kareye indirgemek işi kolaylaştırıyor. Ücretsiz olan m² filtresi sayesinde 500 m²’nin altında arsa arıyorsanız hemen listeyi daraltabilirsiniz. İmar durumu, tarlaların ekili olup olmadığı ve tapu türüyse ikinci aşamada kullanacağınız kriterler. Köy merkeziyle yakınındaki bucağa macun olan parseller, ilan sayısı giderek azaldığı için sahibinden ve ilan sitelerinin “ilgi aldı” uyarısıyla sahte ilanlara da denk gelebiliyor.
Son on yılda Balçıkhisar Köyü’ndeki satılık ilan sayısı çift haneli rakamlara bile yaklaşamadığı için fiyat istikrarı göze çarpıyor. Bu durum da tam bir pazarlık piyasası yaratmış durumda: fiyatlar ilk tekliften çok nadiren aşağıya iniş göstermekte. Nunca olmasa da bağ bahçe satın alanlar, yakınındaki tüketim kooperatiflerine kolayca bağlanabiliyor ve bu da lojistik maliyetlerini azaltıyor.
Halihazırda köyde kayıtlı imar durumuna bağlı olarak fiyatlar hektar başına 150 bin TL’den başlayıp 400 bin TL’ye kadar çıkabiliyor. Metrekareye indirgeyişteyse 120 TL ile 200 TL arasında karşınıza çıkacak hesap ortaya çıkıyor.
İmar durumuna dikkat edin, ada-parsel sorgusunu tapu müdürlüğünde mutlaka yapın ve hisseli parsellerde diğer hissedarların onayını belgeleyin. Bu üç adımın her biri süreci aylarca uzatabilecek riskleri ortadan kaldıracak.
toprakarsa.com’da fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini sırasıyla uygulayarak listeyi daraltabilirsiniz. Aktif ilan sayısı düşük olduğu için haftalık olarak yeni eklenenleri takip etmek avantaj sağlar.
Hektar fiyatını 10.000’e bölerek kolaylıkla metre kare cinsinden hesaplama yapabilirsiniz. 400 bin TL hektar fiyatı örneğindeyseniz bu sizin için 40 TL/m² gibi bir rakama denk geliyor.
Alaca ilçesindeki ilanlar için Alaca satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
