Çorum ilinin Kargı ilçesine bağlı Hacıveli Köyü, Karadeniz’in serinliğini ve İç Anadolu’nun verimli topraklarını aynı anda sunan nadir tarım alanlarından biri. Geçtiğimiz üç ay içinde bölgede sisteme giren bağımsız arsa ve tarla ilanlarının sayısı şu anda sıfırla baş başa; bu da aslında ilçenin henüz yoğun yerli yatırımcı çekmediğini gösteriyor. Dün akşam ofise son gelen teklifete göre, m² fiyatları 45 TL ile 75 TL arasında seyrediyor. Hacıveli Köyü satılık arsa ve tarla araması yapanların esas merak ettiği, fiyatların neden bu düzeyde olduğu. Cevabı basit: Beynam Barajı’na yakınlık henüz yoğun yapılaşma baskısı yaratmadı, dolayısıyla cazibesi toprak fiyatlarına da yansımıyor.
Mevcut arzın azlığı, Hacıveli Köyü arsa ve tarla fiyatlarını aşağıda bulacağınız min-max skalasına sıkıştırıyor. En ucuz teklif 45 TL/m²’den başlamakta ve 75 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor ki bu fiyat aralığı henüz yerel aktörlerin elinde bulunan parsellerde bile sabit kalıyor. Sınırın altında kalan arsaların ekseriyeti imarsız tarım arazileri; tam tersindeyse, kilometrelerce arayla yayılmış ufak tefek münferit arsa ilanları var. Bağ ve bahçe satışı yapan ilanlar henüz sisteme dahil olmamış durumda, bu da olası bir fiyat dalgalanmasına ilişkin ipucu veriyor.
En temel kriter imar durumu. Hacıveli Köyü’nün neredeyse tamamı halihazırda imarsız tarım arazilerinden oluşuyor; planlama henüz devreye girmiş değil. İmar durumu olmayan parsellerde tapu devri sırasında ada-parsel sorgusu mutlaka yapılmalı; aksi halde hisseli tarla riskiyle karşılaşabilirsiniz. KAKS ve emsal verileri henüz netleşmemiş olduğundan, herhangi bir inşaat projesi için müstakil arsa tercih edenler ekstra dikkat gerektiren bir alanla karşı karşıya kalacak.
Bölgede yaygın tapu türü, müstakil tarla tapuları ki çoğunluğu şahıs mülkü olarak kayıt altında. Hisseli tarla ortaklığında hisse devri sırasında tapu devri masrafları ve vergi yükümlülükleri epeyce artabiliyor; bu yüzden Hacıveli Köyü satılık arsa ve tarla listesi incelenirken mutlaka hisse oranları detaylı sorgulanmalı. Geçtiğimiz yılın ortalamasına göre, en az bir kredi kuruluşundan onay alabilmek mümkün olsa da, bankaların yaklaşık olarak sadece %30 gibi düşük bir oranda uygunluk vermesi sermaye ihtiyacı doğuruyor.
toprakarsa.com üzerinde fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini eş zamanlı kullanabilirsiniz. Burada güncel listeye ulaşabilmek için önce fiyat aralığını belirleyip ardından imarsız ve imarlı seçenekleri ayrı ayrı incelemenizi tavsiye ederiz. Uygulama arayüzünde konum seçimi ekranından doğrudan Hacıveli Köyü adını girdiğinizde çıkan tüm parselleri tek tıkla sıralatabilirsiniz.
Bölgenin en büyük artısı henüz taze toprak olması; bu da gelecekteki yatırımcıların elinde şekillendirme imkanı bırakıyor. Hacıveli Köyü arsa ve tarla fiyatlarının halihazırda düşük seviyede olması, yatırımın ilk adımında sermaye avantajı sunuyor. Her ne kadar fiili ilan sayısı şimdilik sınırlı olsa da, araştırma verileri bölgenin 2009 yılından beri ciddi bir yerli yatırımcı profili oluşturduğunu gösteriyor; dolayısıyla uzun vadeli bir stratejiyle değerlenecek alanın cazibesi tartışılmaz.
Minimum fiyat 45 TL/m²’deki imarsız tarladan başlamakta ve en yüksek teklif 75 TL/m² ile sınırlı kalmakta. Bu aralığa hem bindi parseller hem de müstakil tarla ilanları dahil.
Tapu devri sırasında mutlaka ada-parsel sorgusu yapılmalı; hisseli tarla ortaklığı varsa hisse oranları tapu kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır. İmarlı parseller henüz sınırlı olduğu için, yatırımcılar genellikle imarsız arazilerde uzun vadeli planlama yapıyor.
toprakarsa.com’da fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak Hacıveli Köyü’nü seçtikten sonra anında ilanlara ulaşabilirsiniz.
Toplam fiyatı parsalin m²’sine böldüğünüzde çıkan rakam genellikle 45 TL ile 75 TL arasında değişmekte. Bu hesaplama imarsız parsellerde hisseli tarla riskini de içermekte, dikkat gerektiriyor.
Kargı ilçesindeki ilanlar için Kargı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
