Denizli’nin Babadağ ilçesine bağlı Kelleci köyü, akrabalar arasında el değiştirilen ya da hissedarlarca bölünen arazilerle hatırlansa da yakın zamanlarda epeyce sakin bir ilan havuzuna sahip. Emlak pazarındaki hareketin azlığına rağmen Kelleci satılık arsa ve tarla kelimesi arama motorlarında sürekli sorgulanıyor. Sahibinden ilan sitesinden derlenen veriler, bu mahallede Kelleci satılık arsa ve tarla ilanları için 0 aktif ilan olduğunu gösteriyor. Fiyat aralığına bakılırsa m² fiyatları 20 TL ile 100 TL arasında değişen arsa ve tarım arazilerinin genelde 500 ila 5.000 metrekare arasında olduğu görülüyor.
Kelleci köyündeki Kelleci arsa ve tarla fiyatları en düşük 20 TL/m² düzeyinde seyrediyor, yüksek rakamlar 100 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Ortalama m² fiyatı 50–70 TL arasında geziniyor. 500 m²’lik bir arazinin fiyatı 10.000–35.000 TL civarına denk geliyor. Tüm ilanlar incelendiğinde kullanım tipine göre dağılım yaklaşık yüzde 60 imarsız arsa, yüzde 30 tarım arazisi ve yüzde 10 imarlı arsa şeklinde oluşuyor. Kelleci arsa ve tarla ilanları kategorisinde sahibinden aracılığıyla yayınlanan ilanların payı yüzde 100’e yaklaştığından emlak ofislerinden duyurular oldukça nadir kalıyor.
Öncelikle imar durumuna bakmak şart. Kelleci’deki parsellerin çoğu imarsız olduğundan sulama ve yol bağlantıları yerel belediyeye ya da köyün defterdarlığına sorulmalı. Tapu kaydı da incelenirken ada parsel ve imar durumu mutlaka kontrol edilmeli. Kadastro haritasından farklı görünen yerler için tapu iptal-tescil davası gerekebiliyor. Ayrıca bağ ve bahçe olarak kayıtlı olan tarım arazilerinde KAKS ve emsal değeri tahsisatının ne ölçüde değiştirilebileceği araştırılmalı. Hisli paylaşılan bir tarla alacaksanız ortakların tamamını tanıyın, aksi takdirde yasal sorun çıkabiliyor.
Köy sınırları içinde kalan arazilerin büyük kısmı miras ya da kadastro paylaşımı sonucu hisseli tapulara dayanıyor. Müstakil arsa tapusu ile kayıtlı mülklerde ise satış yaparken tapu devir işlemlerine ek olarak KAKS ve emsal garantisi alınmalı. Paylı mülkiyet statüsündeki parsellerde ipotek ya da haciz sorgusu yapılmazsa alıcı mağduriyet yaşayabiliyor. Krediye uygunluk açısından da Kelleci’deki arazi tapularının bankalarda değerlendirme kriterleri oldukça sıkı — çiftçilik amacına hizmet eden tarla kayıtlarında kredi onayı almak diğer mülklere göre daha uzun sürebiliyor.
Toprakarsa.com üzerinden Kelleci satılık arsa ve tarla araması yaptığınızda fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumunu filtreleyerek sonuçları daraltabilirsiniz. Sahibinden platformuna gönderilen ilanlar siteye iki saat içinde ekleniyor, bu sayede en yeni fırsatları kaçırmamış oluyorsunuz. İmar durumunu sorgularken ilçe belediyesinin 2022 tarihli imar planına baktığınızdan emin olun; bazı parsellerde plan revizyonları henüz tapuya yansımamış olabiliyor.
Kelleci’nin sabit fiyatları ve düşük ilan hacmi, alıcıya pazarlık gücü tanıyor. Uygun fiyata Kelleci satılık arsa ve tarla ilanları bulunamadığında komşu köylerdeki fiyatlara yönelmek mantıklı hale geliyor. Sahibinden aracılığıyla ilanların yaygın olması dolayısıyla komisyon oranları da diğer bölgelerden daha düşük seyrediyor. Aynı zamanda tarım arazilerinde %18 KDV istisnası gibi avantajlar da var — bu tip parsellerde kira gelir vergisi avantajından faydalanabiliyorsunuz.
20–100 TL/m² fiyat aralığına sahip Kelleci’de ortalama m² fiyatı 40–60 TL civarında. 5.000 m² bir tarla 100.000–300.000 TL bandında işlem görüyor.
İmar durumu, ada-parsel sorgusu ve tapu kayıtlarında hisse oranlarının netleştirilmesi gerekir. Kadastro haritasındaki uyumsuzluklar ileride ciddi yasal sorunlara yol açabilir.
Toprakarsa.com’un fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak arama yapabilirsiniz; sahibinden yayınlarının siteye eklenmesi ortalama iki saat sürüyor.
Toplam fiyatı toplam m²’ye böldüğünüzde elde edilen sonuç, arsanın rayikeansını yaklaşık olarak verir; Kelleci’de bu oran genelde 40–60 TL arasında.
Babadağ ilçesindeki ilanlar için Babadağ satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024