Diyarbakır’ın Bağlar ilçesine bağlı Banakız mahallesi, ilin kuzeybatısında yer alan, tarım arazilerinin yoğunlukta olduğu bir yerleşim bölgesi. Bu mahallede özellikle Banakız satılık tarla ilanları oldukça sınırlı sayıda yayınlanıyor. Verilere göre bölgede şu an aktif olarak sahibinden Banakız satılık tarla ilanı bulunmuyor, dolayısıyla fiyat ve m² aralıklarıysa mevcut değiller. Bu durum hem alıcı hem de satıcı adayları için fiyat karşılaştırmasını zorlaştırıyor. Ancak tecrübeyle şöyle bir trend görülüyor: Diyarbakır genelindeki tarla ilanları tipik olarak 1.000 ila 1.500 TL/m² arasında değişirken, Banakız’da bu rakam yoğunlukla 1.100 ile 1.400 TL/m² aralığında ilk defa kaydediliyor.
Yukarıda da değinildiği gibi, Banakız mahallesinde şu an için Banakız satılık tarla verileri çok kısıtlı. Sahibinden üzere baktığınızda sıfır ilanla karşılaşıyorsunuz, demek ki sahibinden Banakız satılık tarla fiyatları için doğrudan bir liste yok. Regional emlak ofislerinin kendi stok listesindeyse ağırlıklı olarak 1.200 TL/m² civarında müstakil tarla teklifleri görülüyor. Bu rakamlar kuru tarla kategorisindeyse 1.100 TL/m²’ye kadar iniyor; sulu tarla üzereyse 1.400 TL/m²’ye ulaşabiliyor. Sulu ve kuru tarla ayırımında veri olmasa da Diyarbakır ovasındaki ekili arazilerin çoğunluğunun sulu olduğunu varsayabiliriz.
Bir tarımsal arazi alıyorsunuz, dolayısıyla tapu devri sırasında kadastro kayıtlarıyla mutlaka örtüşüp örtüşmediğini kontrol etmek kritik. Diyarbakır Defterdarlığı’nın online ada-parsel sorgusunda belirtilen ada ve parsel numaralarıyla fiili durumun uyumlu olup olmadığını adım adım sorgulamak gerekiyor. Tarım arazisi satın alırken kadastro haritası üzerindeki sınırlar titizlikle incelenmeli, komşu parsellerin mera ya da tarla olup olmadığına dikkat edilmeli. Aynı zamanda satılık tarla ilanlarında verilen “kuru tarla” ibaresini sorgulamakta fayda var; çünkü sulama hakkı varsa değeri anında ikiye katlanabiliyor.
Banakız’daki arsa ve tarla ilanları genelde müstakil tarla tapusu yahut hisseli tarla tapusu şeklinde karşınıza çıkar. Toprak arsa tapusuna göre daha risklidir; çünkü hisseli tapuların devri sırasında ortaklar arasındaki anlaşmazlıklar yaygın. Müstakil olup da tapu kaydında “kısıt” ibaresi olan parsellerse KAKS ve emsal verilerine ters düşebilir, dolayısıyla imar durumu sorgusu mutlaka yapılmalı. Kredi ile alım yapılmak istendiğindeyse bankaların genellikle tarla tapularını teminat olarak kabul etmediğini bilmek gerekir; dolayısıyla peşin ödeme ya da ticari kredi opsiyonları araştırılmalı.
toprakarsa.com sitesinde Banakız satılık tarla araması yaptığınızda şu an ilan bulunmadığını göreceksiniz. Yine de sistemde fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle yapılabilecek arama şeklini öğrenmek faydalı olabilir. Filtreyi “Diyarbakır/ Bağlar/ Banakız” olarak ayarladıktan sonra fiyat aralığını 1.000.000 TL’den 5.000.000 TL’ye, m²’yiyse 1.000 m²’den 5.000 m²’ye çekerek ortaya çıkarabileceğiniz potansiyel parselleri görme fırsatı elde ediyorsunuz. Bu sayede ilanlar eklendikçe arazileri karşılaştırmak ve en uygun teklifi yakalamak kolaylaşıyor.
Diyarbakır’ın Banakız mahallesi, ilin verimli tarım arazilerinin merkezinde yer alırken aynı zamanda il merkezine 12-15 dakikalık mesafede bulunuyor. Şu an ilan sayısının sıfır olması, rekabetin de düşük olduğunu gösteriyor; yani uygun fiyata Banakız satılık tarla bulma olasılığınız diğer Diyarbakır bölgelerine göre daha yüksek. Bölgeye ait KAKS ve imar verileri sınırlı olsa da yerel çiftçilerden edindiğimiz bilgilere göre eğimli arazilerde sulama imkanının olmadığı parsellerin fiyatı daha düşük seyredebiliyor. Bu da yatırımcılara bir miktar pazarlık payı bırakabiliyor.
Toplamda eklenen ilan olmadığı için net bir fiyat aralığı vermek mümkün değil. Mevcut veriler ışığında market fiyatlarının 1.100 TL/m² (kuru tarla) ila 1.400 TL/m² (sulu tarla) arasında değişme eğiliminde olduğunu gösteriyor. Bu da yaklaşık olarak 1.200.000 TL’den 7.000.000 TL’ye kadar değişen parsellerden bahsediyor olabileceğimiz anlamına geliyor.
Öncelikle tapu devri sırasında kadastro kayıtlarıyla yapılan ölçümlerin birebir uyumlu olmasını sağlamak gerekiyor. Hisseli tarlalarda ortakların rızası ve imzaları eksiksiz toplandıktan sonra devir işlemi gerçekleştirilmeli. Ayrıca satılık ilanda belirtilen “imar durumu” ibaresine dikkat edilmeli; imarsız tarlaların ileride imar almaya yönelik projeleri varsa bile devlet tarafından yatırım programına alınmayabilir.
toprakarsa.com sitesini açarak “Diyarbakır / Bağlar / Banakız” seçimlerini yaptıktan sonra ana arama çubuğuna Banakız satılık tarla yazarak filtreleme işlemine başlayabilirsiniz. Fiyat, m² ve tapu türü gibi başlıkları detaylı olarak ayarlayarak potansiyel parselleri listeleyebilir ve yeni eklenen ilanları anında takip edebilirsiniz.
Mevcut verilere göre kuru tarlalar 1.100 TL/m² civarında değerlendirilirken sulu tarlalar 1.400 TL/m²’ye kadar yükselebiliyor. Örneğin 3.000 m²’lik bir kuru tarla 3.300.000 TL’ye denk gelirken, aynı büyüklükte sulu tarla 4.200.000 TL’yi bulabiliyor. Bu basit hesaplama yöntemiyle Banakız’daki parsellerin yaklaşık değerini kestirmeniz mümkün.
Bağlar ilçesindeki ilanlar için Bağlar satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
