Diyarbakır’ın Bismil ilçesine bağlı Eli Açık Köyü, şehrin gölet yakınına kurulu olması nedeniyle önceleri tarım arazileriyle öne çıkan bir yerleşimdi. Köyün sınırlarında sahibinden Eli Açık Köyü satılık arsa ve tarla aramaları yapılsa da, Eli Açık Köyü satılık arsa ve tarla ilanları listesinde bugün için herhangi bir kayıt görülmemektedir. Bu durum, yerleşime yakın ilçelerdeki yoğun talebin geçici bir duraksaması olarak değerlendirilebilir. Köyde arsa ve tarla satışı için fiyat aralığı genellikle 50.000 TL ila 200.000 TL arasında değişirken, m² fiyatlarının ise 20 TL ile 100 TL arasında seyrettiği bilinmektedir — elbette bu rakamlar hem imarlı hem de imarsız parseller için farklılık gösterebilmektedir.
Yerelden alınan bilgilerde Eli Açık Köyü arsa ve tarla fiyatları için net bir referans vermek zor olsa da, yakın çevredeki emsal satışlara bakıldığında m² fiyatlarının 25 ila 80 TL arasında değiştiği görülmektedir. Bugün itibarıyla herhangi bir ilan bulunmaması nedeniyle, fiyatlardaki hareketlilik konusunda kesin bir yargıya varmak mümkün değildir. Tarım arazilerindeyse metrekare başı fiyatlar 15 TL’nin altına kadar inebilmektedir — ancak bu parsellerin tapu devri sürecindeki zorluklar nedeniyle piyasa değerlendirmesi ayrı bir önem taşımaktadır. Köyde bulunan parsellerin büyük çoğunluğu, geniş tarla arazileri olarak kaydedilmiş olup, bunların bir kısmı hisseli tapu durumunda bulunmakta.
Eli Açık Köyü satılık arsa ve tarla arayışında bulunanlar, öncelikle parsellerin imar durumunu kontrol etmek zorundadır. Köydeki parsellerin çoğu imarsız arazi statüsünde olup, yatırım planlarında kamulaştırma riski taşıyabilmektedir. Ada-parsel sorgusu yapılarak, ilgili parsellerin kadastro kayıtları incelenmeli; KAKS ve emsal değerleri netleştirilmeden herhangi bir ödeme yapılmamalıdır. İmarlı parsellerdeyse, tapu üzerinde "arsa" ibaresi bulunup bulunmadığına dikkat edilmesi gerekmektedir — aksi takdirde ileride karşılaşılabilecek yasal sorunların önüne geçilmiş olunur.
Eli Açık Köyü’ndeki parsellerin tapu kayıtları incelendiğinde, büyük bir kısmının tarım arazisi tapusu olduğu görülmektedir. Bu tür tapuların devri sırasında ziraat odasından alınan izinler ve başka bir amaca tahsis edilmeyeceğine dair taahhütler gerekmektedir. Müstakil arsa tapularıysa genellikle köyün gölete yakın kısmında veya köy girişinde yoğunlaşmaktadır; fakat bu parsellerin de kredi alabilme durumu bankalarca çeşitli faktörlere göre değerlendirilmektedir. Ada-parsel sorgusu sırasında çıkan herhangi bir "hisseli" durum, satın alma sürecini oldukça karmaşık hale getirebilir.
Toprak arama sürecini kolaylaştırmak için kullanılan Eli Açık Köyü satılık arsa ve tarla filtreleri, ilan platformlarında m², fiyat ve imar durumu gibi parametreler üzerinden detaylı aramaya imkân tanımaktadır. Bu sayede kullanıcılar, karşılaştıkları ilanları hızla daraltabilir ve doğrudan ilgili ilan sahiplerine ulaşabilirler. Platformun sunduğu ilave seçenekler arasında "imaşsız arsa" ve "imarı belirsiz parselleri gizle" gibi özel filtreler de bulunmaktadır.
Güncel veri durumuna göre, bugün itibarıyla köy bölgesinde satılık arsa sayısının sıfır olması nedeniyle avantajlardan söz etmek zorlaşmaktadır. Ancak Bismil ilçesine yakınlığından ve Diyarbakır’a olan mesafenin (yaklaşık 40 km) azlığından dolayı geçmişte nispeten uygun fiyatlı parseller bulmak mümkün olmuştur. Bölgenin tarıma elverişli olması, hububat ve sebze yetiştiriciliği için cazip koşullar sunmakta; fakat yasal kısıtlamalar ve kadastro sorunları bu avantajın tam olarak değerlendirilmesini engelleyebilmektedir.
Bugün için aktif bir ilan bulunmaması nedeniyle fiyatlar kesinlikle belirlenememektedir. Geçmiş satışlara dayalı tahmini aralık, 50.000 TL ila 200.000 TL arasında olup, tarla arazilerinde bu fiyatlar 15 TL ile 50 TL/m² olarak karşımıza çıkmaktaydı. İmarlı parsellerinse ortalama fiyatı, benzer özelliklere sahip parsellere göre %30 ila %50 daha yüksek olagelmiştir.
Tapu durumu netleştirilmeli; hisseli parsellerden kaçınılmalıdır. İmarlı bir arsa almayı düşünüyorsanız, belediyeden alınan güncel imar planını ve KAKS/emsal değerlerini mutlaka edinin. Ada-parsel sorgusuyla kadastro kayıtlarını kontrol ettikten sonra, tapu devri sırasında çıkabilecek herhangi bir "haksız tahsis" durumuna karşı bilirkişi yardımıyla inceleme yapılması da önerilir.
Eli Açık Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak için arama motorları yerine doğrudan ilan platformlarının arama çubuklarına köy adı yazılabilir. Fiyat ve m² filtreleriyle birlikte "imar durumu" parametresini seçerek, çıkan sonuçlar daha net hale getirilebilir — böylelikle zaman kaybı önlenmiş olur.
M² fiyatı, ilanlardaki toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle bulunmaktadır. Örneğin 1.000 m² bir parsel için 80.000 TL teklif edilmişse, m² fiyatı 80 TL olarak hesaplanabilir. Tarla arazilerindeyse emsal satış fiyatları üzerinden değerlendirme yapılmalıdır; zira piyasada "imece" yöntemiyle oluşan fiyatlar da mevcut olabilmektedir.
Bismil ilçesindeki ilanlar için Bismil satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
