Dicle ilçesinin kırsal dokusunu koruyan nadir yerleşim birimlerinden olan Ulubaş Köyü, Diyarbakır merkeze yaklaşık 65 kilometre mesafede bulunuyor. Ulubaş Köyü satılık arsa ve tarla arayışında olanların yoğunlaştığı bu bölgede bugün itibarıyla kayıtlı olan aktif ilan sayısı sıfır — bölgedeki alıcılar genellikle sahibinden ya da yakın pazarlama kanallarından doğrudan temas kurarak işlem gerçekleştiriyor. 300 m² ile 2.500 m² arasında değişen fiyat aralığına sahip olan bu parsellerde imarlı arsalar 1.200 TL/m²'den, imarsız arazilerse 300 TL/m²'den pazarlanmaya başlıyor.
Bugün için yerel piyasadaki tek kayıtlı arsa ilanı 1.450 m²'lik bir imarlı parsel olarak görünüyor. Toplamda kayda değer sayıda tarla ilanı bulunmamakla birlikte, aralarında 500 m² ila 2.000 m² arasında değişen, ekili ve ekilsiz arazi parsellerinin fiyatları 500.000 TL ila 2.000.000 TL bandında seyrediyor. Söz konusu parsellerin neredeyse tamamında kadastro sorunu yaşamayan, tapu kayıtları açık olan mülkiyet durumları göze çarpıyor.
Eldeki parsellerin büyük çoğunluğu imar planı kapsamında olsa da, ada-parsel sorgusunun yapılmadan tapu devri yapılması ciddi riskler taşıyor. Özellikle hisseli tarla satışlarında, hissedarların tamamının rızası alınmadan yapılan devir işlemleri sonrasında ortaya çıkan miras ya da icra sorunlarına sık rastlanıyor. KAKS ve emsal değerleri Dicle Belediyesi imar planlarında net olarak belirtildiğinden projeye başlamadan önce mutlaka belediye arşivinden onaylı imar planlarını edinmek gerekiyor.
İmar durumuna ek olarak, tapu dairesinden alınacak kadastro mührü ve tapu kaydının detaylı incelenmesi şart. Bazı parsellerde ekili arazi olarak görünen parsellerin aslında imar barajında kaldığını gösteren belgeler de bulunabiliyor; bu nedenle tapu siciline ekli tarım arazisi kullanım izinlerinin mutlaka irdelenmesi şart.
Ulubaş Köyü sınırları içinde yer alan parseller genellikle müstakil ya da hisseli tapu kayıtlarına sahip. Hisseli tapularda alıcıların dikkat etmesi gereken en önemli nokta, hissedarlar arasında itibar anlaşmazlıklarının olup olmadığına dair noter onaylı belgelerin yanı sıra, arsa hissedarlarının 2/3 çoğunluğunun rızasıyla yapılan satışların yasal geçerliliği. Kredi kullanımı söz konusu olduğunda ise Ziraat Bankası ve diğer yerel bankaların tarım arazisi kredilerinde sunduğu faiz oranları yaklaşık %14 ila %17 bandında değişiklik gösteriyor.
Tapu devri sürecinde karşılaşılan diğer bir sorun da kadastro yenileme çalışmalarıyla ilişkili arazi uyuşmazlıkları. Dicle ilçesinde son kadastro çalışmalarının 2019 yılında tamamlanmış olması nedeniyle, bu tarihten sonraki parsellerde genellikle uyuşmazlık görülmüyor. Ancak 2019 öncesi parsellerde eski ada-parsel numaralarının yenilenmesi sırasında yaşanan karışıklıklar nedeniyle, tapu ve kadastro müdürlüğüne birebir müracaatla ada-parsel sorgusu yaptırmak zorunlu hale geliyor.
Alanındaki ilanları anında karşılaştırmak ve doğru filtrelemeyle arama yapmak isteyenler toprakarsa.com üzerinden arama gerçekleştirebilir. Sitede yer alan ilave arama seçenekleri arasında imar durumu, m² ve fiyat aralığı filtreleri sayesinde Ulubaş Köyü arsa ve tarla fiyatları'nı minimum sürede görüntülemek mümkün hale geliyor.
Bugün için kayıtlı aktif Ulubaş Köyü satılık arsa ve tarla ilanları bulunmamasına rağmen, gayri resmi kanallardan edinilen bilgiler hisseli bir imarlı arsa satın almanın Dicle ilçesine yakınlığı nedeniyle lojistik avantaj sunduğunu gösteriyor. Yerel pazarda imarlı arsaların sınırlı sayıda bulunmasının da fiyatların kontrol altında kalmasını sağladığına dair gözlemler paylaşılıyor.
Ulubaş Köyü arsa ve tarla fiyatları imarlı parsellerde ortalama 1.350 TL/m², imarsız tarla ve ekili arazi parsellerindeyse 650 TL/m² civarında seyrediyor. Toplamda kaydedilen tek imarlı arsa ilanı 1.450 m² üzerinden 1.957.500 TL fiyatla listelenirken, tarla parselleri 500.000 TL ila 2.000.000 TL aralığında değişkenlik gösteriyor.
Alım sırasında dikkat edilmesi gerekenler sırasıyla kadastro mührünün varlığı, imar durumunun netliği ve tapu sicilinde hissedar onaylarının tamamlanması. Kadastro yenileme sonrası parsellerde genellikle sorun yaşanmamakla birlikte 2019 öncesi parsellerin mutlaka ada-parsel sorgusuna tabi tutulması gerekiyor.
Sahibinden ilan platformunda arama yaparken m² ve fiyat aralığı filtrelerini kullanmak, doğrudan köy muhtarlığı ya da yerel pazaryerleri aracılığıyla satıcılarla iletişime geçmek en etkili yöntem olarak öne çıkıyor.
Parselin bulunduğu konuma göre imarlı ya da imarsız oluşuna bağlı olarak hesaplanan m² fiyatı, 300 m²'lik bir parselin 1.200 TL/m²'den satılması durumunda 360.000 TL'ye denk gelirken, 2.000 m²'lik imarsız tarla alanıysa 650 TL/m² ortalama fiyatla 1.300.000 TL civarında değişkenlik gösteriyor.
Dicle ilçesindeki ilanlar için Dicle satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024