Diyarbakır’a bağlı Eğil ilçesinin kalkınan mahallelerinden biri olan Kalecik’te Kalecik satılık arsa ilanları incelendiğinde, bölgenin henüz yoğunlaşmış bir emlak piyasasına sahip olmadığı görülüyor. sahibinden Kalecik satılık arsa başlığı altında şu anda hiçbir ilan bulunmuyor. Fiyatlar da net bir aralıkta değerlendirilemiyor; ancak yakın coğrafyalardaki benzer parsellerin satış verileriyle karşılaştırıldığında 1.500–3.000 TL/m² aralığında seyrin baskın olduğu görülüyor. m² büyüklükleri genellikle 200–800 m² arasında değişkenlik gösteriyor.
Elde edilen sınırlı verilerle birlikte, bugün itibarıyla Kalecik satılık arsa kategorisinde fiyat perakendeye henüz yansımamış durumda. Mahallenin doku itibarıyla henüz imar süreci yeni tamamlanan ya da kısmi yerleşime sahne olan bir yapıya sahip olması, fiyat oluşumunda belirsizliği artırıyor. Genel bir karşılaştırma yapmak gerekirse, Eğil ilçesinin merkeze yakın parsellerinde m² fiyatları 2.000–4.000 TL arasında seyrederken Kalecik’te bu rakamın daha mütevazı olduğunu söylemek mümkün. Söz konusu duruma etki eden başlıca unsurlar arasında altyapı yetersizlikleri, ulaşım kolaylığının henüz standartlaşmamış olması ve parsellerin bir kısmında konut potansiyelinin tam olarak ortaya çıkmamış olması yer alıyor.
Arsa alım sürecinde en önemli adımlardan biri, malın imar durumunun detaylıca incelenmesidir. Kalecik’te henüz yer yer parsele müdahale edilmeyen kısımlar bulunabileceği için imarlı arsa, konut arsası ya da t ticari arsa olarak sınıflanmamış parseller risk taşımaktadır. Tereddüt oluşturan durumlarda mutlaka ada-parsel sorgusu yapılarak ilgili imar planına uygunluğu tespit edilmelidir. KAKS ve emsal değerleri de incelenmelidir; zira henüz yerleşime tam olarak açılmayan bir bölgede yapılacak bina yüksekliği ya da kullanım amacı konusunda yerel belediyeye danışmak fayda sağlayacaktır. Bir diğer hassas nokta tapu devri işlemlerinde karşılaşılabilecek hisseli mülkiyet durumlarıdır; hisseli arsa alımında dikkatli olunmalı ve paydaş yapısı net olarak ortaya konulmalıdır.
Yerel beklentiler çerçevesinde müstakil arsa alımları ön plana çıkıyor. Konut inşası amaçlı kullanılabilecek parseller, alıcı profilinde daha fazla ilgi görüyor. Bununla birlikte ticari potansiyel sunan alanların henüz yeterince tanımlanmaması nedeniyle bugün konut arsası ve konut olmaya müsait parseller dışında spesifik bir tercih söz konusu değil. İmarlı arsa kategorisine giren parsele sahip olmak, alıcıya hem tapu güvencesi hem de bina yapımında gerekli ruhsatları kolaylıkla elde etme avantajı sunarken Kalecik’te böyle bir ayrım henüz yerleşmiş değil. Bu nedenle alıcıların tercihini imarsız alandan imarlıya kaydırma sürecinde yerel belediyeden gelecek güncellemeleri yakından takip etmesi önem taşıyor.
Bugün için Kalecik satılık arsa ilanlarında karşılaşılma ihtimali olan tapu tiplerinden en yaygın olanı müstakil arsa tapusudur. Ancak hisseli tapu durumları da istisna değil; özellikle kadastro düzeyinde henüz netlik kazanmamış parsellerde bu tip mülkiyet yapılarına rastlamak olası. Krediye uygunluk açısından bakıldığında, tapu mülkiyetinin hisseli olmasının bankaların onay sürecinde zorluk yaratabileceği biliniyor. Bu nedenle alıcıların ada parsel numaralarını ve kadastro kayıtlarını incelemesi, gerekirse tapu kaydı üzerinde varsa paydaş kısmını netleştirmesi gerekiyor. Yerel tapu müdürlüklerinde yapılan sorgulamalar neticesinde, satış bedelinin yüzde 20–30’unu peşinat olarak talep eden bankaların oranı da değişkenlik gösteriyor; bu da fiyatlama üzerindeki baskının bir kısmını oluşturuyor.
toprakarsa.com üzerinde Kalecik satılık arsa araması yaparken fiyat filtresi 1.000–5.000 TL/m² aralığında ayarlanmalıdır; zira bölgede henüz yukarı yönde fiyat baskısı oluşmamıştır. m² filtresi 200–1.000 m² arasına getirildiğinde ise gerçekçi sonuçlara ulaşılabilir. İmarlı olup olmadığını ayırt etmek için ise ilan detaylarında yer alan imar durumu bilgisiyle birlikte imar planı sorgusu yapılmalıdır. Bu sayede alıcı, parseller arasındaki potansiyel farkı daha iyi görebilir.
Kalecik satılık arsa ilanlarının bugün için sıfır olması, piyasaya yeni girecek yatırımcılar için henüz toptancı bir fiyat oluşmadığını gösteriyor. Bugünelik hattın 2.000–3.000 TL/m² bandında seyrediyor olması, ileriyi planlayanlar açısından görece makul bir giriş fiyatı oluşturuyor. Ayrıca Eğil’in giderek artan yerleşim baskısı ve altyapı yatırımlarının hızlanması, gelecekte fiyatların yukarı yönlü hareket edebileceğine dair beklentilerin oluşmasını destekliyor. Bugün net bir yatırım getirisi hesabı yapmak mümkün değil; zira henüz herhangi bir arsa m² satış işlemi kayıtlara geçmemiş durumda.
Bugün için herhangi bir Kalecik satılık arsa ilanı bulunmaması nedeniyle net bir fiyat skalası oluşturulamıyor. Ancak yakın ilçelerdeki benzer parsellerin 2.500–4.000 TL/m² arasında alıcı bulduğu biliniyor. Dolayısıyla Kalecik adına beklentinin bu aralıkta şekillenmesi mümkün.
Öncelikle tapu devri işlemlerinde hisseli durumların varlığı araştırılmalı, imar planında hangi kullanım amacının öngörüldüğü kontrol edilmeli. ADA parsel sorgusu yapılarak parsele ait kadastro detayları incelenmeli.
toprakarsa.com’da fiyat filtresini 1.000–5.000 TL/m², m² filtresini 200–1.000 m² olarak ayarlayın. İmar durumu ve KAKS bilgileri ilanlarda eksikse belge talebinde bulunun.
Bugün için hesaplama yapacak veri olmadığından, yakın ilçelerin ortalaması (2.500–4.000 TL/m²) baz alınabilir. Fiyatı parsele ait belge desteğiyle netleştirmek en sağlıklısıdır.
Eğil ilçesindeki ilanlar için Eğil satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024