Diyarbakır’ın kuzeyinde, yeşil koridorda konumlanan Hazro ilçesinin köyü olan Çökeksu Mah, tarım arazileri ve yer yer parsellenmiş boş arsalarıyla dikkat çekiyor. Çökeksu Mah satılık arsa ve tarla kategorisinde şu anda aktif ilan bulunmasa da kapalı pazardan elenen mülkler, miras paylaşımı ya da projeksiyonlu satışlar nedeniyle piyasa canlılığı taşıyor. Sıklıkla 800 TL/m² ile 1.500 TL/m² aralığındaki fiyatlarla satışa çıkan parsellerde, ekili arazi talebi tarıma yakınlık nedeniyle yerel çiftçilerden kaynaklanıyor. Komşu köylerle kıyaslandığında fiyatlar Hazro merkezine göre binde 10-15 oranında daha cazip konumda; bu da pazarlık marjını artırıyor. Özellikle bağ bahçe tipi mülklere ilgi yoğunken, müstakil imarlı arsalar henüz yeniliği nedeniyle nadir görülüyor.
Mevcut piyasa verilerine göre Çökeksu Mah arsa ve tarla fiyatları, 800 TL ile 1.500 TL/m² arasında dalgalanıyor. Bu aralık, toprağın özelliklerine göre şekilleniyor: ekili tarla arazileri en düşük fiyat bandını oluştururken, boş imarlı parseller en üst seviyeye yaklaşıyor. Ortalama m² değeri 1.100 TL civarında seyreden köyde, hisseli tarla satışlarında fiyatlar mülkiyet payına göre 100 TL/m²’ye kadar inebiliyor. Bağ meyveli parsellerdeyse organik tarım talebiyle fiyatlar 1.300 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Adı sanı henüz yerleşmemiş bir alan olması nedeniyle emsal oluşturacak çok sayıda ilan henüz sistemde yer almıyor; bu da fiyatlama konusunda alıcıların dikkatli inceleme yapmasını gerektiriyor.
Bir Çökeksu Mah satılık arsa ve tarla alımında ilk adım kadastro listesinden ada parsel sorgulaması yapmak. Tapu kayıtlarında mülkiyetin müstakil mi hisseli mi olduğunu netleştirmek önemli; hisseli parsellerde çoğunluk payı sağlanamazsa satış olumsuz sonuçlanabiliyor. İmar durumu henüz belirsiz olan köyde, KAKS ve emsal değerleriyle ilgili henüz fizibilite çalışması yapılmadığı için projelerden önce topoğrafik inceleme şart. Bağ bahçe satışlarında m² üzerinden verilen fiyatların yanı sıra verimlilik raporu istenmeli; aksi takdirde boş parsellerden farklı değerlendirmeye tabi tutulan alanların gerçek değeri anlaşılmayabilir. Konum itibarıyla sulama kanallarına yakın parsellerinse fiyatı 200 TL/m²’ye kadar artış gösterebiliyor.
Çökeksu Mah’daki parsellerin çoğunda tapu türü tarla tapusu olarak kayıtlı; imarlı arsalar henüz nüfus artışıyla ihtiyaca binaen planlanmadığı için sınırlı sayıda müstakil arsa tapusu mevcut. Hisseli tapularda miras yoluyla intikal eden topraklar sıkça görülürken, KAKS bilgisi henüz ilçe belediyesi tarafından resmiyet kazanmamış durumda. Müstakil satışa çıkarılacak olan bir parsel içinse ada-parsel sorgusu sırasında taşınmazın kadastroya en son hangi yılda işlendiğine dikkat etmek gerekiyor; 1990’lı yıllara ait kayıtlar günümüzde yenilenmemişse tapu devri sırasında ek belgeler talep edilebiliyor. Bu köyde krediye uygunluk oranı henüz düşük; bankalar tarla tapulu arazilere mortgage vermiyor, bu yüzden ödemeler genellikle peşin ya da taksitli anlaşmalarla gerçekleşiyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda Çökeksu Mah satılık arsa ve tarla kategorisini seçtikten sonra fiyat aralığını 800 TL ile 1.500 TL olarak sınırlayabilirsiniz. m² filtresini devreye alarak 5.000 m²’nin üzerindeki tarla arazilerini ya da 1.000 m²’nin altındaki parselleri eliyor olabilirsiniz. İmar durumu “imarlı” ya da “imar durumu belirsiz” olarak işaretlenmiş ilanlar arasında karşılaştırma yaparken, KAKS ve emsal bilgilerinin henüz net olmadığını da hesaba katmalısınız. Köyün en büyük avantajı kayıtlı mülk sayısının az olması nedeniyle, yeni çıkan ilanları kaçırmamak adına haftalık bildirim ayarlarınızı aktif tutmakta fayda var.
Hazro ilçesine bağlı Çökeksu Mah’ta henüz yerleşim yoğunluğu olmadığı için hem tarımsal faaliyetler hem de gelecekteki projeler için uygun bir baz oluşturuyor. Mevcutta imarlı arsa sayısının sıfır olmasına karşın fiyatların orta seviyede bulunması, elinde sermayesi olan yatırımcılara pazarlık gücü kazandırıyor. Komşu ovaya yakınlığı ve sulama kanallarına yakınlığı nedeniyle ekili arazilerde verimlilik potansiyeli yüksek; bu da tarla tapusunun gelecekte daha cazip hale gelmesine yol açabilir. Ancak ilanda bekleme süresinin uzun olması ve ikinci el piyasa hareketliliğinin henüz sınırlı kalması nedeniyle acele satışa giden sahiplerinin fiyat konusunda esnek davranması mümkün olabiliyor.
Mevcut kayıtlara göre Çökeksu Mah arsa ve tarla fiyatları 800 TL ile 1.500 TL/m² arasında değişiklik gösteriyor. Ortalama m² değeri 1.100 TL civarında olup, ekili arazilerde düşüş yaşanırken müstakil imarlı parsellerde artış görülüyor. Bağ bahçe tipi arazilerdeyse organik tarım talebiyle fiyatlar 1.300 TL/m² sınırına yükseliyor.
Satın alma işleminden önce araziye ait ada-parsel sorgusunu yaparak tapu kaydını netleştirmek gerekiyor. Müstakil ya da hisseli tapu ayrımına dikkat edilmeli; hisseli parsellerde çoğunluk payı sağlanması zorunlu. İmar ve KAKS durumunun henüz net olmadığı köyde, fizibilite çalışması yapılmadan yatırım yapılması risk taşıyor.
Çökeksu Mah satılık arsa ve tarla kategorisinde elbette fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanabilirsiniz. Köydeki ilan sayısı sınırlı olduğu için yeni çıkan ilanlara karşı hızlı tepki vermek avantaj sağlayacaktır.
Toplam satış bedelinin, toplam metrekareye bölünmesiyle m² fiyatı ortaya çıkar. Örneğin 50.000 TL’ye satışa çıkarılan 5.000 m² bir tarla için m² fiyatı 10 TL olursa, köydeki ortalama m² değerinin altında kalıyor. Bu da fiyat karşılaştırması yaparken detaylı hesaba ihtiyaç olduğunu gösteriyor.
Hazro ilçesindeki ilanlar için Hazro satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024