Konak Mah., Diyarbakır iline bağlı Silvan ilçesinin yerel dinamiklerini yansıtan ve henüz yeni yeni inşası başlayan bir yerleşim alanı konumunda. Konak Mah. satılık arsa ve tarla ilanları incelendiğinde, ilçenin tarımsal potansiyeline paralel olarak daha çok tarla ve bağ bahçe arazilerinin öne çıktığı görülüyor. Mevcut verilere göreyse Konak Mah. satılık arsa ve tarla kategorisinde henüz aktif ilan bulunmaması, bölgenin henüz yatırımcıların radarına tam anlamıyla girmemiş olmasından kaynaklanıyor.
Konak Mah.’da arsa talebinden ziyade, özellikle ekili tarla arazilerine yönelik bir eğilim söz konusu. Saha çalışmalarında da anlaşıldığı üzere bu durumun temel sebebi, Silvan ilçesinin genelinde tarım arazilerinin fiyat performansının daha cazip olması. Konak Mah. arsa ve tarla fiyatları henüz net bir aralıkla ifade edilemese de, ilçenin daha merkezi bölgelerine kıyasla önemli ölçüde uygun seviyelerde seyrediyor.
Konak Mah. satılık arsa ve tarla pazarında henüz ilan olmaması nedeniyle net bir fiyat skalası oluşturmaya yardımcı olabilecek veriler elimizde bulunmuyor. Ancak komşu mahallelerdeki benzer arazi tiplerinde ortaya çıkan kurallar bize bir fikir verebilir: ekili tarla arazileri 500 TL/m² ile 800 TL/m² arasında değişirken, henüz imarlı hale gelmemiş arsalar ise bazen bu rakamın altında fiyatlarla sahiplerinden el değiştirebiliyor.
Diyarbakır’ın genelinde m² fiyatları ilçeye göre ciddi farklılıklar gösterebiliyor. Silvan ilçesindeyse, özellikle Konak Mah. gibi yeni gelişen bölgelerde m² üzerinden fiyatlandırma henüz standartlaşmadığından, alıcıların tapu kayıtlarını ve ada-parsel sorgularını birebir incelemesi gerekiyor. sahibinden Konak Mah. satılık arsa ve tarla aramalarında genellikle ilk sonuçlar arasında tarım arazisi ilanları çıkıyor; fakat bu ilanların da sayıca azlığı ve konum çeşitliliği dikkat çekici.
Konak Mah. bölgesinde yer alan arazi alım işlemlerinde karşılaşılabilecek en önemli unsur, henüz yeni bir yerleşim bölgesi olması nedeniyle imar planlarının halen revizyonda olma ihtimalinin yüksekliğidir. Bu tip alanlarda tapu devri gerçekleştirirken, ada parsel ve imar durumu sorgusunun mutlaka İlçe Belediyesi’nin ilgili birimlerinden fiziki olarak yapılması gerekiyor. Zira henüz imar planı tamamlanmamış bölgelerin KAKS ve emsal değerleri netlik kazanmamış olabiliyor.
Konak Mah.’deki arsa ve tarla alımlarında hisseli mülkiyet durumuna oldukça sık rastlandığı biliniyor. hisseli tarla olarak adlandırılan bu tip arazilerde paydaş sayısının fazlalığı, tapu devri sürecini uzun ve karmaşık hale getirebiliyor. Bu nedenle satın alma öncesinde tapu kayıtlarının detaylıca incelenmesi ve varsa hisse oranlarının netleştirilmesi şart.
Konak Mah. bölgesinde satılık arsa ve tarla alımlarında en sık karşılaşılan tapu türleri müstakil arsa, tarım arazisi ve bağ bahçe tapusu olarak öne çıkıyor. Kanunun 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca henüz imarlı olmayan arazilerde tapu devri yapılabilse de, bu tip taşınmazlarda kat irtifakı veya inşaat ruhsatı gibi unsurların ileride ne şekilde tanımlanacağı belirsiz olabiliyor. Bu da alıcıların projelerini hayata geçirme konusunda ekstra riskler taşımasına neden oluyor.
Tapu işlemlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri de ada parsel sorgusunun yetersizliğinden kaynaklanıyor. Konak Mah. gibi henüz gelişim sürecindeki bölgelerde cadde ve sokak isimleri henüz standartlaşmadığından, tapularda eksik ya da yanlış ada-parsel gösterimleriyle karşılaşmak mümkün. Bu sebeple herhangi bir sözleşme imzalamadan önce tapu kadastro müdürlüğünden detaylı kadastro bilgisi alınması zorunlu hale geliyor.
Krediye uygunluk açısından değerlendirildiğindeyse, Konak Mah.’deki Konak Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarını bankaların çoğu henüz mortgage imkanı kapsamına almıyor. Zira henüz imar planı onaylarını tamamlamamış bu tip bölgelerde gayrimenkulden kaynaklı kredi riski bankalar açısından oldukça yüksek görülüyor. Dolayısıyla nakit ödeme ya da inşaat kredisi gibi alternatif yöntemlere başvurmak gerekebiliyor.
toprakarsa.com üzerinden Konak Mah. arama kriterlerini belirlerken fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumu gibi üç temel filtreyi ilk etapta kullanmak en doğru yaklaşım. Çünkü henüz ilan hacmi yüksek olmayan bu bölgede, zaman zaman sahiplerinden ya da yerel ilan sitelerinden doğrudan ulaşılan ilanlar da bulunabiliyor. Filtreleme işlemi sırasında ekilebilir tarım arazisi, imarlı arsa ya da hisseli tapu gibi kriterleri seçilerek sonuçların çeşitliliği artırılabiliyor.
Daha önce de değindiğimiz üzere, Konak Mah.’de henüz Konak Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarının azlığı, burada fırsat yatırımcıları için bir boşluk olduğunu gösteriyor. Sektörel verilere bakıldığında, Silvan ilçesinde tarım arazilerine olan talebin giderek arttığı ve fiyat artışlarının da buna paralel olarak öngörüldüğü görülüyor. Mevcut fiyatların henüz yatırımcılar tarafından tam olarak keşfedilmemiş olması, arazi alımında fiyat avantajı sağlayabilir.
Bölgenin henüz kalabalıklaşmamış olması, tarımsal üretim ya da kırsal yerleşim projeleri için ses kirliliği ve çevresel baskıların minimum düzeyde olmasını beraberinde getiriyor. Bu yönüyle Konak Mah., uzun vadeli yatırımlar için potansiyel barındıran bir konumda duruyor. Ancak şunu unutmamak gerekiyor: Konak Mah. arsa ve tarla fiyatları henüz net bir seyir izlemediğinden, alım kararları somut fizibilite çalışmalarına dayandırılmalı.
Konak Mah. bölgesinde net bir fiyat skalası henüz oluşmamış olmakla beraber, Silvan ilçesinin diğer mahallelerinde ekili tarla arazilerinin 500 TL/m² ile 800 TL/m² arasında değiştiği; imarsız arsaların ise bazen 300 TL/m²’nin altında fiyatlara satışa çıktığı biliniyor. Konak Mah. arsa ve tarla fiyatları bu ortamda henüz netleşmemiş olsa da, yatırımcılar için cazip bir giriş fiyatı sunabilir.
Alım sürecinde en önemli noktalardan biri, imar durumu ve tapu incelenmesidir. Henüz imar planı onaylanmamış arazilere sahip olunması durumunda, ileride yaşanabilecek yasal sorunlar nedeniyle proje hayata geçirilemeyebilir. Ayrıca hisseli tapu durumunun tespiti ve paydaşların noter onaylı muvafakatnamesi de mutlaka sağlanmalıdır.
Sahibinden ilan sitesi üzerinden sahibinden Konak Mah. satılık arsa ve tarla araması yapılırken, tercihen “tarım arazisi”, “müstakil arsa” ya da “hisseli tarla” gibi kategoriler seçilmeli. Fiyat aralığı ve ilan yayınlanma tarihine göre filtreleme yaparak sonuçlar daraltılabilir.
Konak Mah. gibi henüz fiyat standardı oluşmamış bölgelerde m² fiyatı hesaplanırken komşu mahalle veya köylerdeki benzer arazi tiplerinin bedelleri dikkate alınır. Örneğin, ekili tarla arazilerinde 500-800 TL/m² aralığı referans alınabilir; buna göre örneğin 2.000 m²’lik bir tarla yaklaşık 1.000.000 TL ile 1.600.000 TL arasında bir fiyatla değerlendirilebilir.
Silvan ilçesindeki ilanlar için Silvan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024